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▣ 리스(Lease)와 렌트(Rent)의 차이점: 데이빗한 부동산컬럼

작성자: reporter

등록일: 2017-02-24

▣ 리스(Lease)와 렌트(Rent)의 차이점: 데이빗한 부동산컬럼   우선 렌트는 주거용건물에 해당되어 주거용 법규(Residential  Law)에 해당이되나 리스의 경우에는 상업용건물에 해당되어 주거용법규(Residential Law)에 적용을 받지않는다. 보통 상업용, 오피스, 상가건물 등을 임대할 경우에 리스의 형식을 취하게 된다. 이런 리스는 보통 3+3+3,2+2+2등의 장, 단기계약을 기본으로 하여 Right of Renewal 이란 재연장할 수 있는 기간이 임차인에게 주어지게 된다. 이 기간동안에 임차인을 재연장을 하거나 취소하고 계약기간을 조기에 종료할 수 있는 권리를 행사할 수 있다. 비즈니스를 운영하는 입장에서는 일정기간 사업을 운영하면서 사업의 성패결과에 따라서 계약기간을 종료하거나 재연장하는 기회를 행사할 수 있는 권리를 갖는 것이 현명하겠다. 위처럼 다양한 내용의 주거용 렌트는 비교적 Tenancy Agency office에서 제공하는 Rental agreement로 손쉽게 작성할 수 있는 반면에 리스는 다소 전문가의 도움이 필요함으로 이번기회에  리스에 대하여 자세히 알아보기로 하자.부동산중개인을 통하여 임대인(Landlord)과 임차인(Tenant)이 최초에 작성하는 서류를 리스계약서(Agreement of lease )라고 하는데 이 서류를 기본으로 하여 변호사를 통한 최종 리스계약서(Deep of lease)를 작성하게 된다. 통상 비즈니스 구매시에 리스계약서 ( Agreement of lease)만을 작성하여 비즈니스를 양도받고 운영하다가 사업체를 타인에게 판매할 경우에는 반드시 오클랜드 변호사협회(Auckland  District  Law Society )에서 제공하는 최종리스계약서( Deep of lease )를 작성해야만 비즈니스 매매시 양도 및 양수가 가능하게 된다.  더구나 최초에 Agreement of lease를 작성한것도 법적구속력을 갖게 되므로 전문가의 조언을 받아서 초기단계에 임차인과 임대인의 협상(Nego)을 잘해서 법적으로 문제없게 확실하게 작성하는 것이 상당히 중요한 부분이라 할수있다. 임대인과 임차인의 분쟁이 생겼을 경우에 모든 문제의 해결은 바로 위에서 작성한 Deep of lease 계약서를 근거로 처리하게 되므로 작성시에는 반드시  전문가변호사의 조언을 구하는 것이 바람직하다. Third Schedule란에는 구체적인 쌍방 합의내용을 추가로 기입하는 란으로 임차인과 임대인이 다양한 요구사항을 기록할수 있는 페이지로 써브리스, 구조변경, 임대보증금(Security Doposit)등 여러가지 협의내용등을 기록한다. 단지 Deep of lease는 쌍방 변호사가 Agreement of lease를 근거로 최종 서류를 작성하는것이므로 최초에 부동산 중개인(Agent)을 통하여 협상할 때 계약물건에 대한 계약 내용을 잘 협상하여 구체적으로 기록하는 것이 중요하다. 예를 들면 주차대수 및 주차장소 등을 정확하게 명기하지 않으면 동일건물내에 다른 임차인과의 분쟁이 발생할수 있는 여지가 발생할 수 있다. 더구나 서브 리스의 경우에는 임차물건의 정확한 면적과 위치 및 제세 공과금 부담부분(Outgoing)등을 처음에 명확하게 계약서에 명기하지 않으면 추후에 분쟁의 여지가 발생할 수 있다. 그러므로 최초의 리스계약을 체결할 경우에 계약기간(Term), 계약시작일(Commencement Date), 재계약권리(Right of Renewal), 재계약일 (Renewal dates), 최종 계약 종료일(Final Expiry date) , 연간 렌트비(Annual Rent), 계약금 (Deposit), 렌트 협상일(Rent Review dates), 비즈니스업종(Business Use), Insurance, Outgoing등 일반적인 내용들에 관한 협의사항을 구체적으로 작성한다. 계약후 계약금을 지불하지않을 경우에는 임대인은 3working days 동안에 노스티를 주고 그기간안에 계약금을 지불하지 않을 경우에는 계약을 취소할 수 있다.  비즈니스 매매 계약서 (Agreement for sale and Purchase of a business)를 작성한 후에는 반드시 건물주의 승인을 받아야만 비즈니스 매매를 양도할 수 있는 권리를 행사할 수 있다. 최초 계약시에 임차인은 건물주인 임대인으로부터 건물구조변경, 서브리스, 내부수리 등과 같은 구체적인 내용등을 사전에 허락을 득한 경우에는 계약기간내에 계약서 근거내용안에서 자유롭게 내부조항 등을 활용하여 권리를 행사할 수 있고 면적이 클 경우 서브리스를 놓아서 부대수입을 창출할 수 도 있다. 예를 들면 큰 슈퍼마켓을 임차한 경우에는 내부에 미용실, 정육점, 건강식품점, 화장품 코너 등을 서브리스 함으로써 최초 임차인이 부대 수입을 창출하여 자신의 임대료부담을 상당히 줄일수가 있고, 어떤 경우에는 오히려 임대료 수익이 임대료 지출보다 많게 되는 경우도 있으므로 이것이 장기리스의 상당한 잇점이라고 할 수 있다. 이와 반면에 리스계약기간이 길고 사업이 잘되지 않을 경우에는 비즈니스 매매가 잘 되지 않아서 임대료만 부담하는 경우도 발생한다. 이런 경우에는 케이스별로 임차인과 임대인이 협상을 통하여 일부 계약기간에 대한 임대료부분을 보상하고 조기에 계약을 종료 할 수도 있고, 또 다른 방법은 새로운 임차인을 수배하여 새로운 리스계약을 체결하는 방안을 모색해 볼 수 있다. 더구나 건물주는 임차인사정으로 인하여 비즈니스 매매 계약을 체결하고 새로운 임차인에 대하여 사업경력 등의 이유로 말미암아 리스계약을 거부하는 경우도 발생할 수 있다. 이런 경우 현재 임차인이 비즈니스 운영에 관한 일부 렌트비에 대해서만 연대 보증(Gurantor)을 하는경우 임대인이 특별히 허락하는 경우도 있다. 하지만 이런 면책조항이나 특약사항을 리스계약서에 특별히 명시하지 않는한 기존의 세입자도 연대 보증으로 책임을 물을수 있으므로 각별한 주의가 필요하다.  리스 계약서는 크게 3가지로 나눌수있다. 우선 건물주와 최초 세입자가 맺는 리스본 계약서인 Deep of lease, 두번째로 세입자가 비즈니스를 파는세입자와  사는 세입자간에 맺는 Deep of Assignment of lease, 세번째로 기존 세입자가 자신의가게 일부를 떼어서 서브리스를 줄 때 주는 세입자와 받은 세입자간에 맺는 Deed of sublease로 3가지 이다. 비즈니스를 팔거나 서브리스를 줄땐 반드시 건물주의 승낙이 있어야 하고 다른 리스계약서는 쌍방의 합의로 변경하지않는한 최초 계약서의 합의 규정을 위반할 수 없다. 최신판 리스 본계약서 Deep of lease (6th 2012(4))에 따르면 리스계약서의 작성, 변경, 갱신에 소요된 변호사 비용은 전액 세입자가 부담하던 이전과 달리 2012년 부터는 일반적으로 각자가 자기 변호사비를 부담하게 되었다.



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