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▣ 상업용 리스(Lease)에 대하여 (1) : 데이빗한 부동산컬럼

작성자: Property

등록일: 2017-04-20

▣ 상업용 리스(Lease)에 대하여 (1) : 데이빗한 부동산컬럼 상업용 건물은 보통 상업용, 오피스, 상가건물 등을 임대할 경우로 리스(Lease)의 형식을 취한다. 리스의 장점은 건물, 빌딩을 구입할 큰 자금이 없어도 리스계약을 통하여 일정금액의 리스료를 지급하면 건물을 사용할 권리를 얻게되는 것이다. 리스는 보통 단기와 장기로 나누어 지는데 단기는 짧은 계약기간 때문에 계약 종료시 재계약이 어렵고 사업체를 다른 곳으로 이동해야 하는 불편이 발생하므로 최초 계약시 리스업체의 성격에 따라서 리스기간을 잘 선택해야 한다. 보통 리스계약시 Right of Renewal(재연장권리)란 재연장할 수 있는 기간이 임차인에게 주어진다. 이 기간동안에 임차인은 재연장을 하거나 취소하고 계약기간을 조기에 종료할 수 있는 권리를 행사할 수 있다. 비즈니스를 운영하는 입장에서는 일정기간 사업을 운영하면서 사업의 성패결과에 따라서 계약기간을 종료하거나 재연장 할 수 있는 권리를 갖는 것이다. 주거용 렌트는 Tenancy Agency office에서 제공하는 Rental agreement로 비교적 손쉽게 작성할수 있는 반면에 리스는 전문가의 도움이 다소 필요하므로 이번기회에 리스에 대하여 자세히 알아보기로 하자. 리스 임대료는 리스기간중에 사용중인 건물이 일부 파손 또는 사용이 불가능하게 될 경우 일정기간동안 리스료를 감액하거나 지불은 면제 받을 수도 있다. 단지 임차인의 부주의로 발생된 경우에는 임차료 감액을 청구하지 못한다. 임대인(Landlord)과 임차인(Tenant)이 최초에 작성하는 서류를 리스계약서(Agreement of lease )라고 하는데 이 서류를 기본으로 하여 변호사를 통하여 최종 리스계약서(Deep of lease) 계약서를 작성하게 된다. 통상 비즈니스 구매시에 리스계약서만을 작성하여 비즈니스를 양도받고 운영하다가 사업체를 타인에게 판매할 경우에는 반드시 오클랜드 변호사협회(Auckland District Law Society)에서 제공하는 최종리스계약서( Deep of lease )를 작성해야만 비즈니스 매매시 양도 및 양수가 가능하게 된다. 더구나 최초에 Agreement of lease를 작성한것도 법적구속력을 갖게 됨으로 전문가의 조언을 받아서 초기단계에 임차인과 임대인의 협상(Nego)을 잘해서 법적으로 문제없이 확실하게 작성하는 것이 상당히 중요하다.  Assignment of leas(어사인먼트 오브 리스)는 리스한 건물을 제3자에게 명의를 양도할 경우에 작성하는 리스 계약서이고,  Subleases (서브리스)는 리스한 건물의 일부를 제3자에게 다시 리스하는 경우를 말한다. 이 경우 최초리스를 얻은 임차인이 계약 종료시까지 모든 계약에 대한 리스료 지불 책임이 있다.  임대인과 임차인의 분쟁이 생겼을 경우에 모든 문제의 해결은 바로 위에서 작성한 Deep of lease 계약서를 근거로 처리하게 되므로 작성시에는 반드시 전문변호사의 조언을 구하는것이 바람직하다. Third Schedule란에는 구체적인 쌍방합의내용을 추가로 기입하는 란으로 임차인과 임대인이 다양한 요구사항을 기록할수 있는 페이지로 써브리스, 구조변경, 임대보증금(Security Doposit)등 여러가지 협의내용 등을 기록할 수 있다.  보통 계약서에 Business use (비즈니스 용도), Lessor's Content (임대인 허가)등의 조항(Clasuse)등이 삽입되는데 건물을 비즈니스 용도에 맞게 사용할 수 있는지 사전에 시티카운씰에 인허가 사항들을 확인해야하고,  또한 건물을 구조변경, 리노베이션 등을 할 경우에 사전에 건물주(Lessor)의 허가 및 동의를 얻어서 진행하여야 한다. 이와 더불어 건물주는 이런 요청을 불합리하게 거부할 수 없도록 법으로 명시하고 있고, 또한 이러한 불합리적인 이유로 구조변경 등을 거부하여 발생하는 손해에 대해서도 손해배상을 할수있도록 법에 명시되어 있으므로 임대인은 이런 권리를 행사할 경우  주의 하여야 할 것이다. Deed of lease는 쌍방 변호사가 Agreement of lease를 근거로 최종 서류를 작성하는것이므로 최초에 부동산 중개인을 통하여 협상할 때 계약물건에 대한 계약 내용을 잘 협상하여 구체적으로 기록하는 것이 중요하다. 예를 들면 주차대수 및 주차장소 등을 정확하게 명기하지 않으면 동일건물내에 다른 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있는 여지가 있다. 더구나 서브 리스의 경우 임차물건의 정확한 면적과 위치 및 제세 공과금 부담부분(Outgoing)등을 처음에 명확하게 계약서에 명기하지 않으면 추후에 분쟁의 여지가 발생할 수 있다. 그러므로 최초의 리스계약을 체결할 경우에는 계약기간(Term), 계약시작일(Commencement Date), 재계약권리(Right of Renewal), 재계약일 (Renewal dates), 최종 계약 종료일(Final Expiry date) , 연간 렌트비(Annual Rent), 계약금 (Deposit), 렌트 협상일(Rent Review dates), 비즈니스업종(Business Use), Insurance, Outgoing등 일반적인 내용들에 관한 협의사항을 구체적으로 작성하게된다.   렌트 협상 (Rent Review)에 대하여 간단히 살펴보기로한다. 렌트협상시에는 크게 두가지 방법으로 렌트를 Review하게 된다. (1) Market Rent Review는 렌트협상시 Market Price로 렌트비를 조정하는것이고 쌍방이 이의가 있을 경우 공인 감정 평가사와 분쟁조정위원회를 통하여 마켓프라이스를 조정한다. (2) CPI Rent Review는 정부가 고시하는 물가지수를 리스료에 적용하여 간단하게 계산하는 방식으로 쌍방의 분쟁도 없고 편리하게 계산할 수 있다.  추가로 Ratchet Clause에 대하여 알아보자. 위의 단서 조항은 렌트비 리뷰시 최초 계약시 정했던 연간 리스료보다  하향조정 할 수 없다는 단서조항으로 마켓프라이스가 하향시에도 다른 어떤 조항보다도 최우선시 되어 최초 계약시 정했던 렌트비보다는 하향 조정될수없다는 단서 조항이다.



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