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▣ 비즈니스 매매시 (Business Sale) 가격 산정방법 : 데이빗한 부동산컬럼

작성자: 프로퍼티저널 기자

등록일: 2017-04-14

▣ 비즈니스 매매시 (Business  Sale) 가격 산정방법 : 데이빗한 부동산컬럼 비즈니스 매매(Business Sale)시 가격 산정하는 방법에 대하여 간략하게 알아보기로 한다. 비즈니스 매매 가격은 Tangible Asset (유형자산-장비, 시설, 고정장비 등) 과 Intangible Asset (무형자산-특허, 권리, 상표, 보이지않는 자산 등)으로 크게 나눌 수가 있다. 비즈니스 매매가격은 대체로 Plant(Tangible assets)과 Goodwill (Intangible assets), Stock 등으로 구성되어 가격을 산정한다. 우선 가장 많이 사용하는 4가지 방법에 대하여 살펴보자.  1. The comparable sales method (비교사례법)주거용 주택의 경우에는 주변의 주택의 팔린 사례를 비교해 보면 쉽게 분석이 가능하지만 비즈니스 매매의 경우에는 좀더 다양한 방식으로 분석하여 매매 가격을 산출한다. 예를 들면 우선 연간 매출액이 $1,247,116 자산 $58,000 이고 Goodwill $225,000일 경우에 주당 매출액은 52로 나누면 $23,983이다. 자산과 Goodwill을 합하면 토탈 $283,000인데 위 금액을 주당 턴오버로 나누면 11.8(Gross Revenue multiplier)이다. 최종적으로 11.8X$23,983을 하면 $282,999인데 위의 금액에 Stock $58,000을 합하면 비즈니스 최종 매매가인 $322,999 가격을 산출할 수 있다. 간단하게 산출하는 또다른 방식은 주당 매출액 ($23,983)에 14-20배수를 곱해서 대략적인 가격을 산출하는 방법도 사용할수있다. 위와 같은 방법은 기준이 되는 Gross Revenue multiplier (총수익배수) 가 업종마다 지역마다 비즈니스마다 개별적으로 다르게 적용됨으로 경험있는 비즈니스 전문가의 조언을 받는 것이 바람직할것이다.    2. Basic method (기본법) 자산+EBPIDT (Earnings Before Proprietors Income Interest and Depreciation)= 서브토탈하여 나온 금액에  Stock을 더하여 비즈니스 매매 가격을 산정한다.  3. Earning-based method (수입 베이스법)해당 비지니스 마다  각기 다른 Multiplier (적용율)을 EBPIDT에 곱하기하여 비즈니스 매매가격을 산출한다.  4. Asset value method (자산 평가법)자산+Stock을 하여 평가한 방법으로 이방법은 Goodwill(무형자산)에 대한 가치가 거의 없을 경우에 계산하는 방법으로 실물 자산에 대해서만 가치를 평가하는 방법이다.  비즈니스 매매의 경우에는 스페셜 컨디션 을 삽입하여 언컨디션 전 일정기간 동안 턴오버를 체크할 수 있는 조건을 삽입하여 해당 비지니스의 매출장부와 실제 매출현황을 비교해 볼  수 있다.  다음은 비즈니스 수익율에 대하여 살펴보기로 한다. 연간 수익(Annual income)과  비즈니스 매매가격(Value of business), 자본 수익율 (Capitalisation rate)의 상관 관계를 살펴보기로 한다. Income($)=Value X Cap Rate 공식을 적용하여 계산해 보자. 예를 들어 비즈니스를 $100,000을 주고 구입하여 연간 수입이 $10,000일 경우에는 수익율이 10%에 해당 된다. 즉 Cap rate (10%)= Income($100,000)/ Value ($10,000)공식을 사용하여 수익율 10%를 산출하게 된다.  반대로 비즈니스를 매매가를 계산할 경우에는  Value($100,000) =Income($10,000)/Cap rate(10%)로 인컴과 수익율을 이용하여 비즈니스 매매가를 산출하게 된다. 위의 3가지 수익율은 비즈니스 매매가격에 큰 영향을 끼치는 요소중 하나이다. 상업용 건물의 매매가격에 많은 영향을 끼치는 것 중 하나가 연간 리스인컴이다. 그러므로 비즈니스 매매를 할 경우 현재 운영하는 비지니스가 얼마만큼의 수익율을 내고 있는가의 여부가 비즈니스 매매가격에 상당한 영향을 끼치고 있음을 살펴볼 수 있다.  더구나 상업용 건물의 경우에는 위치와 세입자 계약기간, 임대료 등에 따라서 매매가격 형성에 영향을 끼치고 있다. 특별히 비즈니스 매매의 경우 위의 4가지 분석외에도 다른 여러가지 방법들이 현재 사용되고 있으며 비즈니스 가격산정시 Goodwill에 대한 부분은 다양한 방법으로 평가되고 산정기준이 다양하므로 오너와 바이어의 기준점이 차이가 많이 나는 경우도 발생한다.  참고로 비즈니스오너의 판매 형태를 크게 4가지 타입 (The four degrees of Motivation)으로 분류해 보았다.  1. Testing the market : 시장에 내놓고 바이어가 프레미엄 가격을 줄 경우에만 팔겠다는 경우로 비즈니스 매매가 상당히 어려운 스타일로서 매매시 장시간이 소요되는 타입2. Looking to sell in the medium or long-term : 언제가는 팔 계획이 있지만 현재 꼭 팔아야 될 이유가 없는 경우로 급하지 않으므로 마찬가지로 프레미엄 가격을 기대하는 타입3. Strong desire to sell : 꼭 팔겠다는 의지를 갖고서 현실성 있는 가격을 제시하고 바이어에게 적극적으로 팔려는 의지가 있는 타입. 이런경우 적당한 바이어를 만나게 되면 바로 거래가 성사될수있는 타입4. Urgent need to sell : Urgent의 경우에는 재정상의 급한 문제, 신체적인 질병,이혼 등으로 급하게 팔아야 될 경우로 오히려 급매를 위해서 시장가격보다 싸게 내놓고 급매로 하루라도 빨리 처리하는 타입이라 할 수 있다. 위의 4가지 경우처럼 비록 시장가격(Market Price)를 정확하게 산정하더라도 비즈니스 오너의 Motivation(동기)에 따라서 다르게 반응함으로써 바이어의 현명한 대처방법이 필요하고 이와 더불어 전문적인 상업용 부동산 에이젼트 (Professional Commercial Agent) 의 역할이 더욱더 크게 요구된다고 할 수 있다.



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