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▣ 호텔 & 모텔(숙박업) 운영의 장점과 성공의 비결 : 데이빗한 부동산컬럼

작성자: property

등록일: 2017-05-26

▣ 호텔 & 모텔(숙박업) 운영의 장점과 성공의 비결 : 데이빗한 부동산컬럼 최근에 오클랜드 및 뉴질랜드 전역에서 호텔,모텔등 숙박 사업이 상당한 호황을 누리고 있다. 이에 대하여 적은 자본으로 숙박 사업을 할 수 있는 방법과 숙박업의 장점에 대하여 자세하게 살펴보기로 한다. 우선 숙박업을 하기 위한 첫번째 순서로서 사업체를 구입하는 일이 중요한데 구입하는 방법에는 프리홀더 고잉컨선(FHGC)으로 부동산과 비즈니스 전체를 구입해서 운영하는 방법과 둘째로 호텔 또는 모텔 비즈니스를 적은 금액으로 구입하여 매년 리스료(렌트비)를 납부하면서 운영하는 방법이 있다.  고객중의 한분은 단돈 5,000불로 모텔을 인수하여 4-5년을 운영한 후에 최고가로 모텔을 판매하고 유니타리 플랜에 향후 개발이 가능한 퓨쳐 어번죤의 농장에 투자를 하여 막대한 부를 짧은 시간안에 이루게 되었다. 우선 그는 오클랜드 외곽에서 모텔주인이 직영하는 모텔을 170만불(객실 16개)의 모텔 급매 또는 25만불의 리스 급매물로  부동산시장에 내놓자 모텔 구입할 돈은 부족하고 수중에 단돈 5000불 밖에 없자 10만불로 모텔주인에게 오퍼를 넣어서 리스계약을 체결하였다.  비즈니스 운영권리 10만불과 일정한 리스료를 매월 지불하기로 협상하는 과정에서 리스임차인의 경제적인 사정이 어려워서 10만불도 매월 나누어서 수익이 생길때마다 지불하는 조건으로 변경하고 매월 리스료도 파격적인 가격으로 협상하여 저렴하게 체결하게 되었다.  이렇게 모텔 비즈니스를 구입하고 매년 저렴한 리스비를 내면서 단기간내에 사업을 잘 운영하여 자본을 축적한후에 3년후에 모텔 주인에게 시세보다 저렴한 가격으로 모텔을 융자를 포함하여 매입하게 된다. 모텔을 인수한 후에 직접 운영을 함에 따라 렌트비(리스료)도 내지않아 더많은 자금을  짧은 시간안에 모으게 된다. 그 후 모텔사업이 잘됨에 따라서 기존에 구입한 10만불보다도 더 높은 금액에 비즈니스를 팔면서 높은 임대료(리스료)를 모텔 세입자에 받는 비즈니스 매매 및 리스 계약을 체결하였다. 이처럼 모텔은 부동산과 비즈니스 운영권을 각각 분리해서 따로 팔수있으므로 두가지 종류의 부동산에서 양도 차액을 얻을수 있는 장점이 있다. 비즈니스 매매 및 리스료를 좋은 가격에 계약을 체결한 후에  높은 임대료 수익을 세입자로부터 받게 된다. 최초 구입할 때 보다 영업이 잘되게 해서 좋은 가격에 비즈니스를 팔면서 높은 임대료를 세입자에게 받게 되므로 모텔 부동산의 가치를 높여 놓게 된다.  다시 간략하게 정리하면 최초에 모텔 리스계약을 체결한 후에 모텔 사업을 통하여 자금을 마련하여 해당모텔의 토지와 건물을 구입한다. 모텔 구입 후 영업을 잘하여 모텔의 건물과 비즈니스가치를 최대한 높인 다음에 비지리스를 높은 가격에 팔고 리스료도 세입자에게  높게 부과시킨다. 모텔 비즈니스를 판매한 1년후에 모텔 부동산을 최종적으로 매각시켜 양도차액을 극대화 시킨다. 모텔 매각후 자본을 회수하여 향후 부동산가격이 급상승할 예상지역으로 재투자하는 현명한 방법을 모색한다. 짧은 기간안에 농장지역에서 택지개발지구로 예정 고시된 유니타리 플랜의 퓨쳐어번죤에 재투자를 한다. 현재 부동산 가격은 아직 저평가 되어 있지만 5년~10년사이에 개발이 시작되면 2백만불선에서 투자했던 농장 매물들이 수백채의 택지로 개발가능한 지역으로 변경되므로 짧은 기간안에 수천만 달러의 양도 차액을 볼수있는 기회를 노려볼 수도 있게된다.  불과  $5,000불로 시작된 모텔투자가 10년~15년사이에 500~1,000만불까지 노려볼수있는 절호의 기회가 될 수 있을 것이다. 맥아더 장군의 인천상륙작전의 핵심 교두보가 될수 있는 것처럼  뉴질랜드에서의 숙박업은 바로 그중에 하나가 될것이다.  상업용 부동산의 경우 연간 임대료의 수익에 따라서 부동산 가치와 가격이 결정됨으로써 최초 구입할 당시보다 상당히 높은 모텔 가격을 형성하게 된다.  모텔 부동산 소유권을 부동산 시장에 내놓고 다시 1년뒤에 모텔의 부동산을 높은 가격에 최종 팔게 됨으로써 상당한 시세 차액을 누리게 되는 케이스를 살펴볼 수 있다. 이처럼  모텔 비즈니스를 구입하여 사업을 통한 자본금도 벌 수 있고, 또한 비즈니스와 부동산을 각각 저렴하게 구입하여 사업을 잘 성공적으로 운영하여 비즈니스 가치와 건물의 가치를 상승시켜 큰 양도차액을 얻은 경우를 살펴보았다. 이처럼 한마리의 토끼를 한꺼번에 두마리를 잡을수 있는 좋은 사례를 숙박업 사례에서 살펴 볼수있다.이처럼  숙박업을 운영할 경우에 많은 장점이 있는데 대표적인 몇가지만 살펴보기로 한다. 첫째로 숙박업은 최첨단의 운영 네트워트 프론데스크 시스템과 부킹시스템이 발달되어서 적은 인원으로 손쉽게 관리할 수 있는 시스템이 이미 발달되어 전국어디에서나 손쉽게  예약과 영업을 할수있다. 지방모텔의 경우 아직까지 해당 업체의 노후한 예약 홈페이지를 업그레이드만 하면 최소한 10-20% 가동율을 올릴수 있는 성장 잠재력이 있는 숙박업소들이 존재함으로 저평가된 숙박업체를 구입하여 예약망과 서비스를 향상시키고 예약망과 홈페이지를 업그레이드하면 보다나은 수익율과 긍극적으로는 높은 캐피탈 게인(Capital gain)도 기대할수있다고 사려된다. 둘째로 모텔을 운영하기위한 제반 운영비용에 본인이 거주하고 사용하는 모든 제반 경비를 비용으로 처리할수있기 때문에 세제상 많은 혜택을 누릴수있다.



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