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▣ 상업용 건물 구입에 대하여 : 데이빗한 부동산컬럼

작성자: property

등록일: 2017-06-08

▣ 상업용 건물 구입에 대하여 : 데이빗한 부동산컬럼  이번주에는 최근에 부동산 건물의 옥션낙찰된 상업용 건물에 대하여 집중적으로 분석해 보기로 한다.  우선 공시지가는 3.625,000불의 건물면적은 914m2, 토지면적은 808m2의 메트로폴리탄죤(Metropolitan center Zone under the Auckland unitary Plan)에 속한 건물로 상권과 교통이 상당이 좋은 위치에 속한 건물이라 볼 수 있다. 본 건물은 핸더슨 쇼핑센타와 핸더슨 전철역에 인접하여 교통과 상권의 핵심 위치에  소재하고 있으며 수 십년동안 BNZ  뱅크가 세입자로 연간 임대료를 $219,360+GST+outgoings를 매년 건물주인에게 지불하고 있는 상황이다. 임대료는  매년 3년마다 한번씩 Market Price (마켓프라이스)에 의거하여 Rent review(렌트리뷰)를 할 수 있도록 리스계약이 체결된 상태이다. 위의 핸더슨 은행건물은 세입자가 경제적으로 문제가 없고 지명도가 높은 회사가 세입자로 있어 건물 임대료도 높고 건물의 가치와 수익성을 높이게 되면서 2마리의 토끼를 한꺼번에 잡는 좋은 투자가 될것이다. 더구나 은행의 장기예금보다도 훨씬 더높은 임대수익 뿐만아니라 향후에 부동산 개발을 통하여 상당한 부를 축척할수 있는 좋은 투자 물건이라 할 수 있다.  상업용건물의 투자의 장점은 높은 임대료를 통한 상당한 수익율과 향후 개발을 통한 부동산 가치의 상승을 물론이고 상당한 양도 차액도 기대할수 있는 좋은 장점이 있다. 최근 수년동안 주택가격의 상승을 통한 렌트 인컴의 수익율은 상당히 떨어지고 있는 반면에 상가의 경우에는  주택보다 높은 수익율과 더불어 부동산 개발을 통한 상당히 많은 양도 차액도 기대할수있어 주택시장이 침체되는 시장에서도 상업용 건물의 옥션현장은 상당히 뜨거운 실정이라고 할수있다.  상업용 건물의 리스(Lease)는 보통 상업용, 오피스, 상가건물 등을 임대할경우 Lease의 형식을 취한다. 리스의 장점은  세입자의 경우 건물, 빌딩을 구입할 큰 자금이 없어도 건물을 사용할 권리를 얻게되는 것이다. 이런 리스는 보통 단기와 장기로 나누어 지는데 단기는 짧은 계약기간 때문에 계약 종료시 재계약이 어렵고 다시 사업체를 다른 곳으로 이동해야 하는 불편이 발생하게 되므로  리스기간을 잘 선택하는 것이 현명하겠다. 보통 리스계약시 Right of Renewal(재연장권리)가  임차인에게 주어진다. 비즈니스를 운영하는 입장에서는 일정기간 사업을 운영하면서 사업의 성패결과에 따라서 계약기간을 종료하거나 재연장하는 기회를 일정기간안에 행사할 수 있는 권리를 갖는 것이 현명할 수가 있다.  Deed of lease는 쌍방 변호사가 Agreement of lease를 근거로 최종 서류를 작성하는 것이므로 최초에 부동산 중개인을 통하여 협상할 때 계약 내용을 잘 협상하여 구체적으로 기록하는 것이 중요하다. 예를 들면 주차대수 및 주차장소 등을 정확하게 명기하지 않으면 동일건물내에 다른 임차인과의 분쟁이 발생할수 있는 여지가 있다. 더구나 서브 리스의 경우에는 임차물건의 정확한 면적과 위치 및 제세 공과금 부담부분(Outgoing)등을 처음에 명확하게 계약서에 명기하지 않으면 추후에 분쟁의 여지가 발생할 수 있다. 그러므로 최초의 리스계약을 체결할 경우 계약기간(Term), 계약시작일(Commencement Date), 재계약권리(Right of Renewal), 재계약일 (Renewal dates), 최종 계약 종료일(Final Expiry date), 연간 렌트비(Annual Rent), 계약금 (Deposit), 렌트 협상일(Rent Review dates), 비즈니스업종(Business Use), Iinsurance, Outgoing 등 일반적인 내용들에 관한 협의사항을 구체적으로 작성한다.   추가로 렌트 협상에 대하여 간단히 살펴보자. 렌트협상시에는 크게 두가지 방법으로 렌트를 Review하게 된다.  (1) Market Rent Review(마켓렌트리뷰)는 렌트협상시 Market Price로 렌트비를 조정하는 것이고 쌍방이 이의가 있을 경우에는 공인 감정평가사와 분쟁조정위원회를 통하여 마켓프라이스를 조정하게된다. (2) CPI Rent Review는 정부가 고시하는 물가지수를 리스료에 적용하여 간단하게 계산하는 방식으로 쌍방의 분쟁도 없고 편리하게 계산할 수 있다.   비즈니스를 팔거나 서브리스를 줄 때는 반드시 건물주의 승낙이 있어야 하고 다른 리스계약서는 쌍방의 합의로 변경하지 않는 한 최초 계약서의 합의 규정을 위반할 수 없다. 최신판 리스 본계약서 Deep of lease 에 따르면 리스계약서의 작성,변경,갱신에 소요된 변호사 비용은 전액 세입자가 부담하던 이전과 달리 2012년 부터는 일반적으로 각자가 자기 변호사비를 부담하게 되었다. 일반적으로 리스계약서 변경, 추가, 수정 등을 할 경우 특별한 특약사항이 없는한 임차인이 모든 법률적인 내용을 부담하게 되어 있다.  최근에는 쌍방부담으로 변경되는 추세이므로 최초계약시 이런 비용들을 사전에 명시해 놓으면 세입자에게 유리하다. 임차 건물에 보험가입이 되어있을 경우에는 임대인은 임차인에게 수리비와 관련된 비용을 별도로 요청할 수 없으며, 예외 조항으로 임차인의 부주의로 인한 보험료납입 연체로 인한 보험혜택을 못받을 경우에는 임차인이 수리비를 부담할수 있도록 되어있다. 이와 같은 모든 내용들은 리스계약서(Deed of agreement)에 자세하게 명시되어 있으며 이와 관련된 분쟁이 있을경우 해당 변호사와 상의하면 손쉽게 해결될 수 있다.



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