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▣ 부동산 상가 투자 및 리스의 매력 : 데이빗한 부동산컬럼

작성자: property

등록일: 2017-07-20

▣ 부동산 상가 투자 및 리스의 매력 : 데이빗한 부동산컬럼   이번 주에는 부동산상가를 구입하거나 매입할 경우에 발생하는 매력에 대하여 자세히 살펴보자. 우선 주택을 투자하여 렌트를 놓을 경우 투자금액에 대비하여 다소 수익률이 상대적으로 낮을 수가 있지만 상가의 경우에는 투자금액에 대비하여 상당히 높은 수익율을 창출할 수 있기 때문에 현명한 투자자들은 수익률이 높은 상가투자를 선호하게 된다. 특별히 쇼핑센터, 교통이 편리한 곳, 상가집중이 잘된 한인타운의 경우에는 안정적이면서 높은 리스료를 받을 수 있어서 바이어들이 많이 선호하는 뜨거운 감자가 되는 경우를 왕왕 볼수있다. 한인상가를 구입하거나 전체를 리스할 경우를 예를 들어 살펴보기로 하자. 200만불에 상가를 구입하여 각 부분을 서브리스로 임대할 경우에 렌트 수입에 대하여 살펴보면 우선 빵집, 정육점, 반찬가게, 수선집, 건강식품점, 미용실, 식당, 식품점등을 서브리스를 줄 수 있게 된다.  지역별, 점포 크기 별로 리스료는 다양하지만 일반적인 리스료로 산정하여 대략적인 렌트수입을 예를 들어 살펴보면 다음과 같은 수익성을 산출할 수 있다. 빵집 1500, 정육점2500, 반찬가게 1200, 수선집 500, 건강식품점 1200, 미용실 1300 , 식당 1500, 식품점 3000로 산정하면 토탈 월인컴 대략 $ 12,700불이 발생하게 된다. 주택 200만불을 구입하여 렌트를 놓을 경우 주당 900불에서 1000불을 받는다고 해도 최대한 월 4000불을 초과하기 힘들지만 상가의 경우에는 주택 렌트 인컴보다 3배이상을 받게 되는 높은 투자 수익률을 창출할 수 있다. 만약 식품점을 운영하고 싶은데 200만불을 투자할 수 있는 자금이 부족할 경우에는 건물을 구입하지 않고 장기임대계약을 통하여 상가 전체 리스계약을 월 7000 정도에 체결하여 한인식품점을 상가의 일부를 사용하고 나머지 부분은 서브리스를 통하여 임대수익을 창출할 수 있는 방법도 있을 수 있다. 이런 경우에는 오히려 임대 비용보다는 임대수익이 발생하여 식품점을 운영하면서 본인의 임대료는 한 푼도 내지 않고 무료로 사용하게 되는 경우도 발생한다. 하지만 서브리스 임대수익이 많지 않을 경우에도 공동임차인 또는 서브리스를 통하여 본인이 부담하는 임대료부분을 최대한 낮출 수 있는 방법이므로 실무상에서 많이 활용되고 있는 실정이다.  쿠리어 전문 회사의 경우에는 전국적인 네트워크가 필요한 사업이므로 전국적인 체인망을 구축하면서 상당히 많은 지역의 상가 건물을 매입하지 않고 장기리스를 통하여 건물을 활용하고 있으나 이런 경우에도 건물 일부를 재서브 리스하여 부대 수익을 창출하는 경우도 살펴 볼 수 있다. 건물을 구입하여 건물주가 건물전체를 분할하여 각기 다른 세입자에게 리스를 주는 경우도 있을 수 있고 세입자가 건물 전체를 리스 하여 각기 다른 세입자에게 재리스(서브리스)를 하는 경우도 있을 수 있다. 위와 같이 서로 다른 형태의 리스계약을 통하여 다양하고 높은 리스 인컴을 창출 할수 있는 상당히 매력적인 투자라고 할 수 있다. 더구나 상가의 경우에는 모든 일반적인 수리비, Outgoing, GST (제세 공과금, 관리비, 재산세)등을 세입자가 부담하기 때문에 주택에 비하여 일반 관리비가 상당히 저렴하기 때문에 상대적으로 높은 인컴을 창출할 수 있다.  주택의 경우 투자금액의 3-4%정도의 수익율이 유지되는 반면에 상가의 경우에는 5-9%의 높은 안정적인 수익율과 더불어 향후에 재개발이나 디벨로프를 하게 되어  큰 빌딩이나 아파트를 짓는 경우에는 주택보다도 훨씬 더 높은 양도 차액도 창출할 수 있게 된다. 예를 들면 상가주택의 경우에는 현재 1층에서 2-3개의 점포를 세를 주면서 2층에서 주인이 거주하거나 또다른 세입자를 렌트놓을 경우에 추가로 임대수입을 창출하게 된다. 또한 큰 상가의 경우에는 1층을 몇 개의 점포로 분리하여 렌트 수익을 최고로 높게 창출할 수 있으며 더구나 위치가 좋은 상업지구내의 상가의 경우에는 증축 및 개축을 통하여 여러명의 세입자에게 나누어서 세를 줄 경우에는 높은 렌트 수익을 창출할 수 있다. 주택의 렌트 수익보다는 상당히 높은 렌트 수익을 창출 할 수 있고 더 나아가서는 부동산 증개축 및 개발을 통하여 막대한 부를 창출할 수 있는 기회도  있기 때문에 우리 교민들이 이제는 상가 리스 및 개발, 투자에 많은 연구와 관심을 가지고 접근할 새로운 시대가 도래한 것이다.  지난번 거래한 BNZ 은행 건물은 오클랜드 유니타리 플랜에 의하면 메트로 폴리탄 에어리어로 지정이 되어있어서 현재 2층 건물이지만 향후에 지상 70미터 이상의 고층건물을 새롭게 건축할 수 있는 지역이므로 나중에 고층건물로 개발하여 높은 양도 차액과 개발이익을 얻을수 있는 기회도 가져 볼수 있게 된다. 더구나 개발전에도 연간 22만불의 리스임대료를 받을 수가 있어서 안정적인 임대수익을 창출할 수 있게 되는것이다. 이처럼 주택과는 달리 상가 투자는 상당히 많은 여러가지 잇점을 누릴수가 있고 또한 오클랜드는 매년 이민자의 증가와 도시집중화 현상으로 인하여 임대료가 매년 상승하고 있으며 택지 부족으로 인한 주택가격의 상승처럼 상가건물의 부족으로 말미암아 좋은 비즈니스 자리 구하기도 만만치 않은 실정이다. 더구나 건물주의 입장에서는 장기기간으로  안정적인 세입자가 임차인으로 들어와 있을경우 수십년 동안 높은 임대료 뿐만이 아니라 향후에 건물 매매시에도 높은 가격에 상가건물을 매매할수 있어서 두마리의  토끼를 잡는 좋은 상가 투자가 될것이다.이제는 부동산의 단순한 양도차액만을 기대할 것이 아니라 적극적으로 부동산의 숨은 가치를 찾아내서 적극적으로 활용하고 새로운 렌트인컴을  창출할 수 있는 상업용 부동산 분야에 적극적으로 도전하고 열린 마음으로 부동산을 바라보는 시각을 가져야 할것이다.



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