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▣ 상업용 부동산의 투자매력: 데이빗한 부동산컬럼

작성자: reporter

등록일: 2017-02-03

▣ 상업용 부동산의 투자매력: 데이빗한 부동산컬럼 최근 저금리 및 높은 임대료를 통하여 높은 수익성을 달성할수 있는 상업용 건물의 장점모든 건물관리비용은 세입자가 부담함으로 더욱더 높은 수익율을 기대 상업용 부동산건물의 투자 매력은 무엇보다도 주거용 부동산에 비하여 높은 투자 수익율을 손꼽을수 있다. 주거용 부동산은 투자금액에 대비하여 수익율이 통상적으로 2~3% 내외인 반면 상업용 부동산의 수익율은 대략 5~8% 내외로 상당히 높은 리턴을 기대할 수 있다. 더구나 상업용 건물을 리스로 임차인에게 세를 줄 경우 상업용 건물에서 발생하는 모든 비용을 세입자가 부담하므로 상당한 투자수익율을 가져다 주는 것을 볼 수 있다. 다시말하면 건물 보험료, 재산세, 물세, 전기세, 건물 유지관리비, 수리비, 관리비등 아웃고잉에 관한 모든 비용을 세입자가 부담하는 것이다.  이에 반하여 아파트 및 주택의 경우 주택소유자가 재산세, 보험료, 아파트 관리비, 바디코퍼레이션, 주택 유지 및 보수관리비 등을 주택 소유자가 부담함으로써 수익율이 상가에 비하여 저조한 구조를 가지고 있다. 더구나 상업용 렌트비는 주거용 렌트비에 비하여 상당히 높게 형성되어 있으며, 주택은 방 갯수로 렌트비를 산정하는 반면에  상업용건물은 통상적으로  건물 바닥면적을 기준으로 임대료를 책정하게 된다.  상업용 건물은 리테일지역, 오피스지역, 인더스트리얼지역에따라 건물바닥면적 즉 m2당 산출기준이 다르게 책정되어 Retail shop지역이 가장 높고 Industrial 지역이 다소 낮게 책정되는 것이 일반적이다. 최근에 금리가 낮게 형성되고 상가 임대료는 상승하는 추세임으로 건물소유주는 적은 투자금액으로 모기지를 은행에서 받아서 상가건물을 구입하여 상당히 높은 투자수익율을 받게되는 경향이 있다. 그러므로 임차인의 경우에는 높은 임대료를 매달 부담하는 경우가 발생하게  되는데 장기적인 사업을 하는 사업주로서는 실로 큰 부담이 아닐수없다. 이런경우에는 은행에 사업자 인컴을 증명하여 은행대출을 활용하여 위치좋은 곳에 수익성이 높은 상가건물을 저렴하게 구입하여 사업에 활용한다면 임대료를 절감하고 높은 상가수익율을 올릴 수 있다. 더구나 향후 재개발 또는 리모델링을 통하여 캐피탈 게인상승으로 인한 상당한 양도차액을 기대할 수도 있다. 상가는 주택에 비하여 다소 경제상황에 민감한 편이지만 상당히 높은 수익율을 꾸준하게 형성하고 있으므로 노후투자용으로 구입한다면 상당한 Cash flow에 도움을 줄 수 있다. 예를 들어서 주상복합 상가주택을 구입할 경우에는 주거용의 경우에는 단순하게 주거용 렌트수익밖에 없지만 상가주택의 경우에는 위층은 주거용렌탈 수입과 아래층 상가 또는 오피스렌트수입으로 보다 높은 수익율을 기대할 수 있다. 통상적으로 상업용인 경우에 상가건물의 가치를 환산할 경우에는 매년 임대료를 기준으로 하여 얼마만큼의 수익율을 달성하는냐에 따라 상가건물의 가치를 결정하게 된다. 만일 건물주인 경우에는 임대건물의 렌트료를 얼마만큼 많이 받을수있는냐에 따라 결정되어진다고 할 수 있다. 더구나 모텔의 경우에는 방갯수도 중요하지만 모텔의 연평균 가동율과 더불어 연간 네트 순수익이 얼마냐에 따라 건물의 매도금액이 결정되어 진다고 할 수 있다. 그러므로 모텔의 경우에는 매도인 입장에서 높은 금액을 받기위해서는 영업을 활성화하여 객실가동율을 최대한 높이고 관리비용을 최대한 절감해서 높은 순수익을 몇 년간 유지한다면 높은 가격에 모텔을 팔 수있다.  반대로 매수인의 입장에서는 저평가되거나, 영업이 잘 안되는 모텔을 저렴하게 구입해서 리모델링 또는 영업과 예약망, 마케팅 등을 잘 활용해서 객실가동율을 높여 연간 순수익율을 높여간다면 궁극적으로 모텔사업에서 이익을 발생하고 또한 모텔건물 매매시에도 높은 양도차액을 얻을 수 있게 되는 것이다.  주택의 양도 차액은 주거용 부동산시장의 영향을 받지만 상업용의 경우에는 각건물에 해당되는 고유의 생산활동을 통한 건물상가의 활용을 극대화함으로써 상가건물의 가치를 올리게 되고 많은 양도차액을 발생하게 되는 것이다. 반대로 사업이 부진하거나 임차인이 지불하는 임대료가 낮게  책정되면 건물의 가치가 그만큼 떨어지게 된다. 그러므로 건물주의 입장에서는 장기적으로 안정적이고 높은 임대료를 지불할 수 있는 능력있는 세입자를 선호하게 된다. 상가건물중에 은행, 관공서, 대기업 등이 임차인으로 들어와 있는 상업용 건물은 좋은가격에 안정적으로 매매되는 경향이 있다. 부동산투자와 더불어 최고의 수익성 부동산 중의 하나인 Accommodation Business에 대하여 다음호에는 자세히 기술해 보기로 한다. 특별히 위의 숙박관련 비즈니스는 투자금액에 따라서 다양한 형태의 모습으로 투자할수있게 된다.  Hotel(호텔), Motel(모텔), Backpacker(백배커), Bed & Breakfast(베드앤 브랙퍼스트),  러지(Lodge), 리조트(Resort), 홀리데이하우스(Holiday house), 캠핑앤 카라반 (Camping & Caravan)등 다양한 형태의 Tourism 관련 비즈니스형태의 부동산 매물을 구입하여 투자와 동시에 수익성을 누리는 두가지 토끼를 한꺼번에 잡는 좋은 기회를 가질 수 있다. 특별히 예를 들면 Bed & Breakfast의 경우에는 주거용과 숙박용을 본인이 거주하는 주택에서 동시에 사용하면서 관광 성수기에는 집중적으로 온라인 부킹시스템을 활용하여 비즈니스 업무를 하여 수익을 창출하고 비수기 시즌에는 일시적으로 클로즈하여 주거 전용으로 사용하는 방향으로 활용할 수있다.  최근에는 인터넷 예약망이 눈부시게 발달되어 전세계 어느곳이든지 예약을 손쉽게 할 수 있는 시스템이 이미 개발되어 많이 사용되고 있는 실정이다.  그러므로 이처럼 다양한 방법을 통하여 주거겸용 비지니용으로 활용하는 다양한 방법이 있으므로 부동산을 최대한으로 활용하여 수익을 극대화 할 수 있는 Accommodation Business에 대하여 다음주에 자세히 알아보기로 하자.



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