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▣ 상업용 부동산의 거래의 특징과 장점: 데이빗한 부동산컬럼

작성자: reporter

등록일: 2017-02-17

▣ 상업용 부동산의 거래의 특징과 장점: 데이빗한 부동산컬럼 일반적인 부동산 매매시 토지와 건물을 포함하여 매매를 하지만 상업용 부동산의 경우는 토지, 건물 및 비지니스를 각각 분리해서 매매할 수 있다. 예를 들면 모텔 비즈니스는 (1)토지와 건물 (2)비즈니스 (3)토지+건물+비즈니스 등 위와같이 3가지 종류의 거래형태로 구분할수 있다. 모텔 또는 호텔을 직접 운영하고자 하는 경우에 초기자본금이 부족하고 사업경험이 없는 초보자의 경우는 비즈니스 운영권 또는 매니지먼트 운영권만을 적은자본으로 구입한 후 몇 년뒤에 모텔의 토지와 건물을 구입하여 건물오너가 되는 경우를 고려해 볼 수 있다. 두번째는 비즈니스와 토지 및 건물을 전부 구입하여 일정한 자본을 모은 다음 비즈니스만 팔고 매년 임대료 수익을 받아가면서 노후를 편하게 설계할 수  있는 좋은 기회를  만들 수도 있다.반면에 모텔을 처분하고자 하는 경우에는 위에서 설명한 것처럼 매년 임대소득이 필요한 경우 비즈니스만 팔고 건물과 토지를 소유하여 임대료수익을 받아서 노후설계를 할 수 있고, 목돈이 필요한 경우에는 건물과 토지만 팔고 비즈니스를 직접 운영하면 된다.   교민들중에는 오래전에 적은 비용으로 모텔을 장기리스계약을 체결하여 건물과 토지를 구매하지않고 적은 임대료와 높은 영업수익율을 통하여 짧은 기간안에 큰돈을 번 경우들이 있다. 이런경우 저렴한 임대료와 높은 수익율을 통하여 최대한의 이익을 달성하게 된다. 미국의 엠파이어 스테이트 빌딩은 1950년경 프르덴샬 보험회사와 당시에 엄청난 리스임대료인 2백만불에 100년동안 리스계약을 했는데 최근 보험회사가 상주하면서 추가로 걷어들이는 임대료가 6백만불이나 되므로 보험회사 자신은 무료로 건물에 상주하면서 400백만 달러의 추가 소득을 걷어들이고 있는 실정이다. 이처럼 장기 리스계약을 잘 체결할 경우 건물을 소유하지않고도 엄청난 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 더구나 이런 장기리스계약을 통하여 모텔의 영업 수익성이 많이 올라갈 경우 처음 구입한 리스매매 금액보다도 더 높은 가격에 비즈니스를 팔수도  있다. 리스계약시에 체결하는 몇가지 내용을 살펴보자. 우선 리스계약기간은 사업경험이 많고 장기간 사업을 유지해야 할 경우 장기간으로 계약하고 렌트료를 조정할 경우에는 CPI라는 물가 상승율을 기준으로 조정하는 것이 추후에 분쟁을 예방할 수 있다. 임대주의 입장에서는 매년마다 또는 재계약기간마다 렌트료를 상승하기를 원하므로 상가임대료를 마켓프라이스(Market  Price)에 맞추어 조정하는 것을 더 선호하는 경향이 있다. 사업경험이 없는 경우에는 가능하면 리스기간을 짧게하고 재연장하는 권리를 2년마다 한번씩 넣어서 사업이 잘 안될 경우 쉽게 리스계약을 종료할 수 있게 한다. 추가로 건물전체를 상가리스 하여 건물주인의 동의를 받아 일부를 서브리스를 주는 경우도 있다. 예를 들면 건물전체를 월 10,000불에 계약하여 50%의 면적을 본인이 사용하고 나머지 50%부분을 5부분으로 분리하여 서브리스를 각각 2000불에 5개를 세를 놓으면 최초 임차인은 건물세를 하나도 내지않고 무료로 사용하게 된다. 다시말하면 뉴질랜드에서 상가, 사무실, 오피스, 리테일러 샾을 임차할 경우 건물 임대주만 동의하면 보증금 없이 2달치 렌트비만 선불하면 아무런 비용없이 수백만달러의 건물을 손쉽게 임차(리스)할 수 있다는 것이다. 건물을 리스(임차)하여 사업을 하는 사업주의 경우에는 자기 자본을 사업자금으로 활용하여 현금흐름을 원할하게 할 수 있으므로 건물을 구입하는데 큰돈을 투자하지 않아도 되는 리스를 선호하는 경향이 있다.   리스의 조건은 건물마다, 계약내용마다 각기 다른 내용으로 다양하게 협상할 수 있다. 몇가지 예를 들어 보자. 우선 Holiday Rent (헐리데이 렌트)조항으로 최초로 건물에 입주할 때 임차인이 해당사업을 시작하기전 건물내부에 여러가지 시설과 인터리어를  준비하는 기간이 필요하다. 이런경우 임차인이 통상 1달에서 3달 준비기간동안 렌트를 받지않는 기간을 최초계약시에 요청할 수가 있다. 또한 필요한 경우에는 임대인에게 일정한 시설과 설비를 설치해 줄것을 요청할 수 도 있고 반면에 세입자 부담으로 설치하고 임대기간 종료시에 원상복구하는 내용을 삽입 할 수도 있다. 중요한 내용중의 하나는 기존의 비즈니스를 운영하고 있는 건물에 리스를 들어갈 경우 기존세입자와 우선 비즈니스매매 조건부계약을 체결하고 건물주와의 리스계약 양도, 양수의 승락서를 받아야 되는데 사업경력 등을 살펴본후에 건물주가 승인을 안 해줄경 우에는 비즈니스매매 자체가 어려운 경우도 발생 할 수 있다.   건물주 입장에서는 건물을 매도하는 부담없이 렌트(리스)수익으로 모기지를 상환하고 높은 건물임대료를 통하여 주택수익보다 더 높은 상가임대수입을 달성할 수 있다. 이처럼 상가는 임차인에게는 큰 자본없이 상가를 렌트(리스)하여 임대료만 지불하고 사업을 하여 이윤을 추구할 수 있고, 건물 임대주 입장에서는 모기지를 상환하고도 남는 높은 건물 임대수익을 달성할 수 있는 장점이 있다. 그러므로 최근에는 주택보다도 임대수익율이 상당히 높은 상가건물에 투자하는 현명한 바이어들이 많이 증가하는 추세이다. 임차인은 위치좋은 곳에 상가를 임대하여 부담없이 사업을 하고, 건물주는 임차인에게 상가를 높은 임대료를 받고 임대해주는 방식을 통하여 현금의 흐름을 원할하게 하여 다른 상가에 은행모기지를 활용하여 재투자하는 현명한 재테크를 잘활용하여 재테크의 왕도가 될시길 기원합니다.



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