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부동산 구입 (1) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 11회

작성자: property

등록일: 2017-12-14

<img src="/wysiwyg/PEG/se2_15132338834891.jpg">    부동산 구입 (1) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 11회    부동산 구입은 모든 가족의 의식주 중에서 따듯한 보금자리를 제공하는 원천적인 목적 이외에 가장 큰 재산 목록일 뿐만아니라 자산 증식의 최선봉에 있기 때문에 많은 사람들의 최대 관심사 중에 하나입니다. 특히 지난 5년 동안 오클랜드 지역의 주택가격이 거의 2 배 가까이 지난 달에 발표한 정부공시가격(<a href="http://www.qv.co.nz)이">www.qv.co.nz)이</a> 적게는 40%에서 50% 인상된 것을 볼때 왜 정부가 외국인투자 관련법(OIA)의 개정을 연말로 공시한 의도와 함께 한편으론 평생 자기집을 마련하지 못할 것이란 위기의식이 사회적 공감대로 반영되었음을 알 수 있습니다. 본 칼럼에선 부동산 구입시 유념해야 할 요소들에 대해 살펴 보고자 합니다. 부동산 형태재산의 종류를 분류하는 방법은 많겠지만 크게 부동산과 동산으로 구분하게 됩니다. 동산은 말그대로 움직일 수 있는 이와 반대 개념인 부동산은 토지와 건물과 같이 움직일 수 없는 형태를 갖추고 있습니다. 부동산은 다시 일반주택, 다세대 주택(아파트 등), 상업용 건물, 농장, 야산 등 여러 형태로 세분화되며 부동산을 상업적으로 이용하는지의 여부에 따라 부가가치세의 적용을 받지만 0% 세율을 적용받기도 합니다. 1 층에서는 상업적으로 이용되는 영업장이 2 층에서는 주거공간이 있는 주상복합형인 건축물이 있는가 하면 농장의 경우 축산과 농업 등으로 이용되는 건초 또는 농경지와 함께 거주공간을 제공하는 주택과 함께 작업장으로 사용되는 창고와 축사 등이 복합적으로 구성된 부동산의 형태도 존재합니다. 객실을 수십개 또는 수백개 갖춘 호텔 건물도 있으며 때론 대지와 여러 객실을 포함한 모텔 비즈니스와 함께 매매되기도 합니다. 퀸스트리트에 위치한 적게는 수 십 평방미터의 가게자리가 있는가 하면 수 십만 평방미터를 자랑하는 농장 또는 산림지가 있습니다. 실로 그 쓰임새의 다양성 만큼 여러 형태로 구분됩니다. 소유권 형태일반적으로 통용되는 부동산 계약서 1면을 살펴보면 부동산 소유권이 나열되어 있음을 볼 수 있습니다. Fee Simple, Leasehold, Crosslease (Fee Simple), Crosslease (Leasehold), Stratum Freehold, Stratum in Leasehold. 이러한 부동산의 소유권이 과연 무엇인지 살펴보기에 앞서 내가 구입코자 원하는 부동산이 어떤 형태의 소유권인지 어느 서류에서 찾아볼 수 있을까요. 바로 토지에 대한 소유권자와 소유권 형태가 기록된 등기부 등본(Certificate of Title)입니다. 소유권의 등록 뿐만아니라 은행담보 설정과 해제, 토지분할에 따른 새로운 등기 등 토지에 관계된 이러한 등록과 말소 등을 관장하는 기관은 토지등록소(Land Information New Zealand: LINZ)라는 국가기관입니다. 부동산 매매와 등기 업무를 진행하는 모든 법률사무소를 통해 이러한 소유권 형태를 쉽게 확인해 볼 수 있습니다.  도로 편입 또는 공공시설 확충을 위해 뉴질랜드 정부에 보상을 받고 귀속되는 것을 제외하곤 Fee Simple 은 영구적인 소유권을 갖게 됩니다. 반면에 Leasehold 는 기록된 기간만큼만 소유하게 되며 소유권을 연장 받지 못할 경우 원소유권자에게 소유권이 귀속되게 됩니다. Crosslease 인 경우 영구적인 소유권을 인정받지만 999 년 동안 교차하여 서로 임대하는 형태로 처음 설정한 기간에서 사용한 기간만큼 그 기간이 줄어들게 됩니다. 오늘날 새로 조성되는 택지의 경우 Fee Simple 또는 공동관리사무실의 관리를 맡긴 형태는 Stratum Freehold 형태를 갖추는 경우가 대부분입니다. 이웃집과 Crosslease 로 되어 있는 경우 동의를 얻어 재측량하고 신청서를 작성하여 관할 시청에 접수하여 Fee Simple 소유권 형태로 전환하기도 합니다. 이처럼 일정 기간 또는 영구히 소유할 수 있느냐에 따라 부동산의 가치가 크게 달라집니다. 따라서 좋은 지역인데 월등히 싼 값에 매물로 나온 부동산의 경우 ‘복권 당첨의 행운’이 아닐 수 있기 때문에 꼼꼼히 부동산에 대한 각종 자료를 잘 살펴 보아야 합니다. 외국인 투자부동산 시장에서 최근 가장 큰 화두는 다름 아닌 뉴질랜드 정부의 외국인이 뉴질랜드 부동산 취득을 크게 제한하는 관련 법의 변경에 대한 고지입니다. 뉴질랜드 시민권자 또는 영주권자 또는 호주의 시민권자를 제외한 모든 외국인의 부동산 구입을 규제하는 관련법은 흔히 ‘OIA’라고 불리우는 Overseas Investment Act 2005 입니다. 크게 변경되는 부분은 일반주택과 1 헥타르(1 만 평방미터)의 이상의 농경지에 대한 외국인의 취득을 제한하는 것입니다. 제한한다는 말은 전혀 불가능하다는 말과는 다르지만 특별한 제한 없이 외국인이 일반주택을 구입한 것과 달리 많은 제약을 받기 때문에 경제 원리에 따라 부동산 시장이 많이 위축될 것이란 전망이 지배적입니다.                       (다음 호에 계속 됩니다)    <blockquote class=se2_quote7 style="_zoom:1;margin:0 0 30px 0;padding:10px;border:1px solid #66b246;color:#888888;">본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아님으로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다. </blockquote>



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