▣ 상가건물 구입 및 활용 : 데이빗한 부동산컬럼
이번주에는 상가건물을 구입하여 재테크하는 방법 몇가지를 알아보자. 우선 상가 건물은 주거용건물에 비하여 수익성이 상당히 높고 안정적이면서 노후에 건물 임대료를 받아서 생활자금으로 활용할 수 있어서 많은 인기를 누리고 있다. 투자용 주택의 경우 재산세, 관리비, 공과금과 보험료 등을 주거용 건물주가 부담하는 반면에 상가 건물은 재산세 및 관리비, 공과금과 보험료등을 세입자가 100% 부담하게 되어 있다. 더구나 상가 임대의 경우 임대료 + 아웃고잉(OPEX) + GST 또한 전부 세입자가 부담하여 수익성에서도 상가 건물이 훨씬 더 높다.
상가건물을 구입하여 수익성을 높이는 방법에 대한 예를 들어보자. 우선 일반상가를 구입하는 경우 현세입자가 리스기간만료와 함께 계약이 종료할 때 상가를 몇 개로 분할하여 다른 업종의 세입자를 유치하여 기존의 임대료보다 더 높은 임대료를 받을 수 있다. 한인 종합 상가의 경우 건물 전체를 헤드 테넌트가 메인으로 리스를 받아서 추가로 여러가지 업종의 서브리스를 주어서 임대료 부분을 절감하거나 건물주가 건물전체 내부를 분할하여 각기 다른 업종을 유치하여 임대료 수익을 극대화하는 방법이 있다.
상가건물의 경우에는 임대료 수익성이 건물가치에 상당히 많은 영향을 끼치므로 건물주의 입장에서는 가장 임대료를 많이 주는 부가가치가 높은 업종을 유치하기 위하여 노력하게 된다. 반면에 임대료 수익이 작고 상가 부가가치 개발이 높은 저평가된 숨은 상가를 찾아내서 낮은 가격에 구입하여 구입후에 상가의 가치를 높이는 방법도 있다. 예를 들면 사양산업이 되고 있는 낮은 임대료의 넓은 비디오 가게의 건물을 매입하여 최근 사업이 잘되는 빨래방과 카페 또는 식당으로 분할 및 설치하여 기존 임대료보다 두배를 받아 건물의 가치도 상승하고 임대료 수익도 상승하여 평생 노후 보장이 되는 케이스를 살펴볼 수 있다.
좋은 위치의 건물을 낮은 임대료로 장기간 리스계약을 체결하여 성공적으로 사업을 운영하고 있는 케이스도 있다. 이처럼 사업을 운영하는 비즈니스오너 또는 건물을 구입하는 건물주의 입장에서 상가의 숨겨진 잠재적 가치를 발견하여 가공하는것도 중요한 재테크의 한부분이다. 건물을 구입하거나 리스를 할 경우에 건물주는 어떤 세입자를 유치하고, 세입자는 어떤 건물을 어떤 조건과 가격으로 건물을 임대(리스) 하는냐에 따라 사업의 성공 여부가 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 지난번 모텔 및 백배커 비즈니스의 성공적인 매매를 살펴보면 건물의가치를 상승하기위하여 영업을 활성화시키기 위해 여러가지 부킹시스템과 광고 시스템 및 관리시스템을 업그레이드 하여 매출을 많이 향상시켜서 건물과 비즈니스를 좋은 가격에 판 사례가 있다. 객실가동율이 저조하여 건물가격이 저평가 되어있는 것을 저렴하게 구입하여 내부 시설도 약간의 업그레이드도 하였지만 예약 가동율을 높여 매출액을 올려 비즈니스 가치와 건물가치를 높여서 판매하였다. 이처럼 상가 및 비즈니스가 운영되고 있는 건물은 위치와 상권에 따라서 변동이 되기도 하고, 상가의 운영방법과 형식 및 업종에 따라서 사업 성공의 성패가 좌우할 때도 있다.
최근에는 대규모 쇼핑몰 개발로 인하여 소규모 상권이 어려워지는 경우도 목격하게 된다. 경쟁과 마케팅에 크게 구애를 받지 않는 독점업종, 특수업종은 장소와 위치에 크게 구애를 받지 않는다. 토지를 분할해서 구분등기를 하거나 작은 토지를 합쳐서 아파트 단지로 개발하는 것처럼 상가의 경우도 작은 상가로 분할하여 임대를 주거나 작은 상가를 합쳐서 큰건물로 큰기업에 전체 임대를 주거나 여러가지 방법과 형식을 잘 연구하여 최적의 부동산 가치를 효울적으로 극대화하여 부동산을 개발 및 활용하는 것이 중요한 관심의 대상이 된다.
많은 투자자들이 주거용보다 수익성이 높은 상가를 선호하는 이유는 투자금액대비해서 리턴이 훨씬더 높고 안정성도 좋기 때문이다. 일반적으로 도심상가에서 지방상가건물로 내려갈수록 연간 임대료수익이 6%에서 10%대이상 올라가고 반면 도심에 재개발이 가능한 지역의 상가는 4%이하로 낮게 나오지만 재개발 이익의 캐피탈 게인을 얻을 수 있는 잇점이 있다. 상가건물 매입후 남은 여유공간에 추가로 상가를 개발하여 높은 연간 임대료를 받고 있는 건물주의 경우를 살펴보면 역시 제대로 투자를 하면 황금알을 낳는 거위로 바뀔수 있는 일생일대의 좋은 챤스이다.
이런 상가건물을 구입할 경우에는 자금 사정흐름과 인컴자료 및 리스계약서를 잘 체결한 계약서를 첨부하여 은행측과 잘 협상하면 건물구입비용의 상당부분을 모기지로 조달하여 해결할 수 있고 모기지 대부분은 연간 임대료 수익의 일부로 충당할수 있다.
건물구입후 건물의 가치를 상승시키는 방법
1) 첫째로 건물구조 변경 및 인허가를 통한 건물가치 상승 방법
2)두번째로 건물의 용도 변경을 통한 건물 가치 상승
3)세번째로 건물의 임대료 조정 으로 매2년마다 시장가격으로 임대료 상승시켜 건물의 가치를 증진시키는 방법
4)네번째로 건물의 세입자를 임대료부담이 높은 세입자로 교체하는 방법
5) 다섯번째로 부동산 개발을 통한 건물의 가치를 상승시키는 방법 6)여섯번째로 부동산 판매를 통하여 건물의 가치를 극대화시키는 방법