▣ 상업용 건물 투자 및 리스 계약 : 데이빗한 부동산컬럼
상업용 건물투자시에 건물세입자와 리스계약을 체결하거나 체결된 상태의 건물을 구입하는경우가 흔하게 발생힌다. 그러므로 건물을 구입하기 위해서 구체적으로 리스계약에 대한 내용을 살펴볼 필요가 있다.
상업용, 오피스, 상가건물 등 상업용 건물을 임대할 경우 보통 리스(Lease)의 형식을 취한다. 리스의 장점은 건물, 빌딩을 구입할 큰 자금이 없어도 계약을 통하여 일정금액의 리스료를 지급하면 건물을 사용할 권리를 얻게되는 것이다. 이런 리스는 단기와 장기로 나누어 지는데 단기는 짧은 계약기간 때문에 계약 종료시 재계약이 어렵고 다시 사업체를 다른 곳으로 이동해야 하는 불편이 발생하므로 최초 계약시 리스업체의 성격에 따라서 리스기간을 잘 선택하는 것이 현명하다.
상가건물의 가치는 연간 임대료가격에 의하여 좌우되므로 건물주의 입장에서는 리스계약이야말로 상가건물의 가치를 좌우하는상당히 중요한 계약이라 할 수 있다. 보통 리스계약시 Right of Renewal (재연장권리) 이란 재연장할수 있는 기간이 임차인에게 주어진다. 이 기간동안에 임차인을 재연장을 하거나 취소하고 계약기간을 조기에 종료할 수 있는 권리를 행사할 수 있다. 비즈니스를 운영하는 입장에서는 일정기간 사업을 운영하면서 사업의 성패결과에 따라서 계약기간을 종료하거나 재연장하는 기회를 일정기간안에 행사할 수 있는 권리를 갖는 것이 현명할 수가 있다. 위처럼 다양한 내용의 주거용 렌트는 비교적 Tenancy Agency office에서 제공하는 Rental agreement로 손쉽게 작성할 수 있는 반면에 리스는 전문가의 도움이 필요하다.
리스 임대료는 리스기간중에 사용중인 건물이 일부 파손 또는 사용이 불가능하게 될 경우 일정기간동안 리스료를 감액하거나 지불을 면제 받을 수도 있다. 하지만 단지 임차인의 부주의로 발생된 경우에는 임차료 감액을 청구하지 못한다.
이처럼 부동산중개인을 통하여 임대인(Landlord)과 임차인(Tenant)이 최초에 작성하는 서류를 리스계약서(Agreement of lease )라고 하는데 이 서류를 기본으로 하여 변호사를 통하여 최종 리스계약서(Deep of lease) 계약서를 작성하게 된다. 통상 비즈니스 구매시에 리스계약서 ( Agreement of lease)만을 작성하여 비즈니스를 양도받고 운영하다가 사업체를 타인에게 판매할 경우에는 반드시 오클랜드 변호사협회(Auckland District Law Society )에서 제공하는 최종리스계약서( Deep of lease )계약서를 작성해야만 비즈니스 매매시 양도 및 양수가 가능하게 된다. 더구나 최초에 Agreement of lease를 작성한것도 법적구속력을 갖게 되므로 전문가의 조언을 받아서 초기단계에 임차인과 임대인의 협상을 잘해서 법적으로 문제없게 확실하게 작성하는 것이 상당히 중요한 부분이라 할 수 있다.
Assignment of lease(어사인먼트 오브 리스)는 리스한 건물을 제3자에게 명의를 양도할 경우에 작성하는 리스 계약서 이고, Subleases (서브리스)는 리스한 건물의 일부를 제3자에게 다시 리스하는 경우를 말한다. 이위 경우 최초리스를 얻은 임차인이 계약 종료시까지 모든 계약에 대한 리스료 지불 책임이 있다.
임대인과 임차인의 분쟁이 생겼을 경우에 모든 문제의 해결은 바로 위에서 작성한 Deep of lease 계약서를 근거로 처리하므로 작성시에는 반드시 전문가변호사의 조언을 구하는 것이 바람직하다. Third Schedule란에는 구체적인 쌍방합의내용을 추가로 기입하는 란으로 임차인과 임대인이 다양한 요구사항을 기록할수 있다. 예를 들어 써브리스, 구조변경, 임대보증금(Security Deposit)등 여러가지 협의내용 등이다.
보통 계약서에 Business use (비즈니스용도), Lessor’s Content (임대인 허가)등의 조항(Clause)등이 삽입되는데 건물을 비즈니스 용도에 맞게 사용할 수 있는지 사전에 시티카운씰에 인허가 사항들을 확인해야하고, 건물 구조변경이나, 리노베이션 등을 할 경우 사전에 건물주(Lessor)의 허가 및 동의를 얻어서 진행하여야 한다. 이와 더불어 건물주는 이런 요청을 불합리하게 거부할수 없도록 법으로 명시하고 있고, 또한 이러한 불합리적인 이유로 구조변경 등을 거부하여 발생하는 손해에 대해서도 손해배상을 할수있도록 법에 명시되어있으므로 임대인은 이런 권리를 행사할 경우 주의 하여야 할 것이다.
Deed of lease는 쌍방 변호사가 Agreement of lease를 근거로 최종 서류를 작성하는것이므로 최초에 부동산 중개인(Agent)을 통하여 협상할 때 계약물건에 대한 계약 내용을 잘 협상하여 구체적으로 기록하는 것이 중요하다. 예를 들면 주차대수 및 주차장소 등을 정확하게 명기하지 않으면 동일건물내에 다른 임차인과의 분쟁이 발생할수 있다. 더구나 서브 리스의 경우에는 임차물건의 정확한 면적과 위치 및 제세 공과금부담부분(Outgoing)등을 처음에 명확하게 계약서에 명기해야 추후에 분쟁을 막을 수 있다.
리스 계약후 계약금을 지불하지않을 경우에는 임대인(Lessor)은 3 working day 동안에 노스티를 주고 그 기간안에 계약금을 지불하지 않을 경우 계약을 취소할 수 있다.
보통 비즈니스 매매시에는 비즈니스 매매 계약서를 작성한 후 반드시 건물주의 승인을 받아야만 비즈니스 매매를 양도할 수 있다. 가끔 비즈니스를 매매하더라도 최종적으로 건물주인으로부터 임차인의 재무 능력이 부족하여 허락을 받지 못하는 경우 비즈니스 매매계약이 취소되는 경우도 발생한다. 건물의 세입자의 임대료와 운영상태가 건물의 가치에 상당히 중요한 부분을 차지하기때문에 건물주는 세입자 상태를 신중히 파악할 필요가 있게 되는 것이다.