■ 이중렬 회계사의 뉴질랜드 세무상식 컬럼
규칙적인 패턴으로 주택을 판매하는 경우에 대한 과세
부동산 매매 차익에 대한 과세 규정은 다양한 경우에 적용되고 있으며, 규칙적인 패턴으로 부동산을 매매한 경우에 발생한 매매 차익에 대해 소득세를 부과하는 규정이 그 중에 하나이다.
최근 IRD에서 설명한 사례를 가지고, 이 조항이 어떻게 적용되는지 살펴보자.
민지와 대호 부부는 주택 리노베이션에 관심이 많아 이익을 목적으로 네 채의 부동산을 구입해 수리 후 매각하였다. 아래는 각 부동산의 매입 및 매각 내역이다.
1 (N 로드): 2018년 6월에 오클랜드 도심의 작은 주택을 구입했다. 민지와 대호는 해당 주택에 거주하면서 소유 기간 동안 리노베이션을 진행하였다. 2020년 5월에 매각하였다.
2 (P 스트리트): 2020년 5월에 오클랜드 교외의 방갈로를 구입했다. 민지와 대호는 해당 주택에 거주하면서 리노베이션과 조경 작업을 진행하였다. 2022년 7월에 매각하였다.
3 (E 플레이스): 2022년 7월에 오클랜드 교외의 주택을 구입했다. 민지와 대호는 해당 주택에 거주하면서 도로에서 진입 가능한 주차 공간을 설치하였다. 2023년 2월에 매각하였다.
4 (J 애비뉴): 2023년 1월에 가족이 생긴 이후 더 큰 가족용 주택이 필요해 오클랜드 교외의 주택을 구입하였다. 민지와 대호는 해당 주택에 거주하면서 일부 간단한 인테리어 보수를 진행하였다. 2025년 3월에 매각하였다.
민지와 대호는 네 채의 주택 모두에 대해 리노베이션을 마친 후 매각할 목적과 의도를 가지고 구입하였다. 이들의 목표는 주택에 거주하면서 수리를 하고, 매각을 통해 이익을 얻어 점차 더 나은 주택으로 이사하는 것이었다. 따라서 이러한 매각은 소득세법 제 CB 6조(목적 또는 의도 규정)에 따라 과세 대상이 될 수 있다. 단, 거주용 주택 예외 조항인 CB 16조가 적용될 경우는 제외된다.
민지와 대호가 각 주택에 실제로 ‘주된 거주지’로 거주했는지는, 거주가 단지 리노베이션과 매각이라는 주된 목적에 부수적인 것으로 간주될 수 있다. 그러나 이 예시는 해당 요소는 고려하지 않고, 오직 ‘규칙적인 패턴’ 여부에만 초점을 맞춘다. 따라서 거주용 주택 예외의 다른 요건들이 충족되었다고 가정하고 분석한다.
문제는 민지와 대호가 CB 6조의 거주용 주택 예외를 적용받을 수 있는지를 판단하는 것이다. 만약 이들이 주된 거주지로 사용한 주택을 반복적으로 취득하고 처분한 규칙적인 패턴이 존재한다면, 이 예외조항은 적용되지 않는다.
N 로드, P 스트리트, E 플레이스를 매각했을 때까지는 아직 그러한 규칙적인 패턴이 형성되지 않았다고 본다. 규칙적인 패턴은 해당 거래와는 독립적으로 존재해야 하며, 일반적으로 세 건 이상의 거래가 필요하다고 국세청은 보고 있다. 따라서 이 세 건의 매각에는 CB 6조의 예외가 적용될 수 있다.
그러나 J 애비뉴의 매각 시점에는 이전에 세 채의 주택을 이미 취득하고 처분한 이력이 있었기 때문에, 그것이 규칙적인 패턴에 해당하는지를 살펴보아야 한다.
규칙적인 패턴이란 각 거래 간에 유사성이나 일정한 특징이 존재하는 것을 말하며, 이 경우 세 채의 주택 모두 오클랜드에 위치하고, 민지와 대호가 거주하면서 리노베이션을 한 후 매각했다는 공통점이 있다. 리노베이션의 정도나 형태는 달라도 상관없다. 단지 ‘거주한 주택을 처분’했다는 점에서 패턴이 형성된다.
또한 패턴이 ‘규칙적’이려면 거래 간 간격이 일정하거나 일관되어야 한다. 민지와 대호는 각각의 부동산을 1년 11개월, 2년 2개월, 7개월 보유하였다. 이 세 거래는 총 4년 8개월의 기간 내에 발생하였다. IRD는 이러한 간격이 규칙적이라고 간주하며, 반드시 간격이 동일할 필요는 없다고 본다.
결과적으로 민지와 대호는 주된 거주지로 사용한 주택을 반복적이고 규칙적으로 취득 및 처분했으므로, CB 6조의 거주용 주택 예외를 적용 받을 수 없다. 따라서 J 애비뉴 매각으로 인한 수익은 CB 6조에 따라 과세 대상 소득이 된다.
위의 글은 일반적인 세무 정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무 사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.