■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 233회
모기지 세일로 집을 구입할 때 주의해야 하는 것들
1. 모기지 세일의 특징 및 작동 방식
• 모기지 세일 정의 – 모기지 세일은 차용인 (borrower)이 대출 (모기지) 상환을 하지 못해 은행 등의 저당권자 (mortgagee)가 부동산을 강제로 매각하는 절차이다.
• 판매 주체 – 일반적으로 집주인이 아닌, 저당권을 가진 은행이나 금융기관이 판매 주체가 된다.
• 판매 방식 – 경매 (auction), 입찰 (tender), 또는 고정가 (fixed price) 등 다양한 방식으로 진행된다.
2. 구매 시 주의해야 할 점
• 부동산 상태
“있는 그대로(as is, where is)”로 판매되며, 집의 내부 상태, 집기, 시설 등에 대한 보장은 제공되지 않는다.
판매 전 집 내부를 직접 확인하기 어려울 수 있고, 손상된 상태나 원치 않는 세입자가 있을 수 있다.
• 점유권 및 세입자 문제
부동산이 공실이 아닌 경우, 구매 후 세입자 (tenant) 퇴거 절차가 필요할 수 있으며, 이는 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있다.
세입자 보호법 (Residential Tenancies Act 1986)에 따라 퇴거가 쉽지 않을 수 있다.
• 보증 및 책임
건축 허가, 준공 검사, 경계 등 부동산 관련 법적 보증이 제공되지 않는다.
판매자는 일반적인 매매 계약에서 제공하는 보증에 대해 책임을 지지 않는다.
• 계약 및 취소
판매자는 settlement 전까지 언제든 계약을 취소할 수 있다. 예컨대, 저당권자(mortgagor)가 채무를 상환하면 매각 절차가 중단될 수 있다.
• 비용 및 리스크
집 내부 손상, 법적 절차, 세입자 퇴거 비용 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다.
경매 시 리저브 가격을 넘으면 즉시 계약금 (일반적으로 구매가의 10%)을 지불해야 하며, 계약 조건에 따라 철회가 어려울 수 있다.
• 계약 전 준비
전문 변호사와 상담하여 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 부동산 상태, 점유권, 법적 문제 여부 등을 조사해야 한다.
필요한 경우 건물 보고서, LIM 리포트, 법적 확인 등 추가 조사를 진행하는 것이 좋다.
3. 맺음말
모기지 세일은 가격 할인이라는 매력이 있지만, 그만큼 리스크도 크다. 그리고 그 모든 리스크는 구매자 (또는 낙찰자)의 몫이 된다.
따라서 집 상태, 점유권, 법적 문제, 추가 비용 등을 철저히 점검하고, 반드시 전문가 (변호사, 부동산 중개인, 건축 전문가 등)와 상담한 후 신중하게 결정하실 것을 권고드린다.
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