■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 227회
상업용 임대차 계약 해지 – 1편
임대차 계약을 해지할 때는 임대인과 임차인 모두 자신의 권리를 정확히 이해하고, 올바른 절차를 따르는 것이 매우 중요하다.
임대인이 부당하게 임대차 계약을 해지하면, 임차인은 임대인을 상대로 손해 배상을 청구할 수 있다. 반면, 임차인이 계약상 의무를 다하지 않으면 사업 운영을 위한 공간을 잃을 뿐만 아니라 상당한 비용을 부담할 수도 있다.
준거법인 Property Law Act 2007 (PLA)에는 임대차 계약 해지를 위한 규정이 포함되어 있다.
임대차 계약서에 어떤 내용이 명시되어 있든, 최소한 PLA에서 정한 요건을 반드시 충족해야 한다.
만약 PLA 요건을 충족하지 않은 채 임대차 계약을 해지하면 법적 효력이 없을 뿐만 아니라, 임대인에게 심각한 결과를 초래할 수 있다.
1. 임대차 계약 위반
일반적으로 임대차 계약 위반은 다음과 같은 경우에 발생한다.
• 임차인이 임대료 (rent)를 지급하지 않는 경우• 임차인이 계약상의 다른 의무를 이행하지 않는 경우 (예: OPEX/Outgoings 미납 또는 시설 유지·보수 의무 불이행 등) 임차인이 계약을 위반했다고 해서 반드시 임대차 계약을 해지해야 하는 것은 아니다.
보통 임대인과 임차인이 위반 사항을 해결할 수 있도록 협의하는 것이 바람직하다.
그러나 임대인은 계약 위반한 임차인과 반드시 협상해야 할 의무는 없다.
2. 해지 통보 요건
임대차 계약을 해지하기 전에, 임대인은 <계약 해지 의사 통보서(Notice of Intention to Cancel the Lease)>를 임차인에게 전달해야 한다.
해당 통보서가 유효하기 위해 반드시 다음 내용을 포함해야 한다.
• 위반 사항의 내용 및 범위• 미납 금액 또는 위반 사항을 시정하기 위해 필요한 조치• 위반 사항을 시정해야 하는 기한• 기한 내에 해결되지 않을 경우의 결과 (즉, 임대인이 계약 해지를 추진할 수 있음)• 임차인이 계약 해지에 대해 법원에 구제를 신청할 권리 및 법률 상담을 받을 것을 권장하는 문구
임차인이 임대료를 체납한 경우, 임대인은 최소 10영업일의 유예 기간을 부여해야 한다.
그러나 PLA에 따르면, 해당 10영업일의 체납 기간과 해지 통보서의 유예 기간은 동시에 진행될 수 있다. 즉, 임대인은 임차인이 하루만 임대료를 연체해도 즉시 해지 통보서를 발송할 수 있다.
또한, 체납된 임대료의 일부를 지급했다고 해도, 지정된 기한까지 완납하지 않으면 임대인은 계약을 해지할 권리를 유지한다.
임대료 이외의 계약 위반 사항(예: 유지·보수 불이행 등)에 대해서는 임대인이 임차인에게 합리적인 시정 기간을 제공해야 한다. 합리적인 시정 기간은 계약서에서 명확히 정한 경우 해당 기간을 따르며, 정해진 기간이 없을 경우 상황에 따라 결정된다.
예를 들어, 관리비 미납 문제를 해결하기 위한 10 영업일의 유예 기간은 적절하지만, 유지·보수 의무를 이행하기 위한 기간으로는 불충분할 수 있다.
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