■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 228회
상업용 임대차 계약 해지 – 2편
3. 임대차 계약 해지 절차
임차인이 지정된 기한 내에 위반 사항을 해결하지 않으면, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
이를 위해 임대인은 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있다.1. 법원에 해당 부동산의 점유권 반환 명령을 신청
2. 평화적으로 재진입 (Re-entry) 및 출입문 잠금 변경
그러나 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않는 경우, 평화적인 재진입이 어려울 수 있다.
임대인은 가능한 한 낮 시간대에 재진입해야 하며, 야간에 몰래 침입하거나 강제 진입을 시도해서는 안 된다. 이는 Crimes Act 1961 제 91조 (강제 침입 금지)를 위반할 수 있기 때문이다.
만약 임대차 계약 해지 절차를 정확히 따르지 않으면, 임대인의 재진입이 계약 위반 (임대차 계약의 거부)으로 간주될 수 있다.
이 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 앞으로의 모든 계약 의무에서 벗어날 뿐만 아니라 손해 배상을 청구할 수 있다.
임차인이 청구할 수 있는 손해 배상 항목은 다음과 같다.• 사업 운영 중단으로 인한 손해
• 수익 손실
• 새로운 사업장으로 이전하는 비용
• 기타 부당한 계약 해지로 인해 발생한 손해
4. 임대차 계약 해지 이후
임대차 계약이 해지 되었다고 해서, 임대인이 임차인(또는 보증인)에게 미납 금액을 청구할 수 없는 것은 아니다.
임대인은 다음과 같은 사항에 대해 임차인에게 법적 책임을 물을 수 있다.• 미납된 임대료 및 관리비
• 시설 파손에 대한 보상 또는 원상 복구 비용
• 기타 계약 위반에 따른 손해
그러나 임대인도 손실을 최소화할 의무가 있다.
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