■ 이중렬 회계사의 뉴질랜드 세무상식 컬럼
재판매를 목적으로 구입한 부동산의 매매차익에 대한 과세
Land acquired for a purpose or with an intention of disposal
부동산 매매 차익에 대한 과세 규정은 다양하게 준비되어 있으며, 처분의 목적 또는 의도를 가지고 취득한 토지를 판매해서 발생한 매매 차익에 대해 소득세를 부과하는 규정이 그 중에 하나이다.
CB 6 Disposal: land acquired for purpose or with intention of disposal
(1) An amount that a person derives from disposing of land is income of the person if they acquired the land—
(a) for 1 or more purposes that included the purpose of disposing of it:
(b) with 1 or more intentions that included the intention of disposing of it.
소득세법제CB6조: 처분목적또는의도를가지고취득한토지의처분
(1) 납세자가 토지를 처분함으로써 얻는 금액은 다음의 경우 해당 납세자의 소득으로 본다.
(a) 그 사람이 해당 토지를 취득한 ‘목적’ 중 하나가 그 토지를 처분하는 것인 경우.
(b) 그 사람이 해당 토지를 취득한 ‘의도’ 중 하나가 그 토지를 처분하는 것인 경우.
부동산 취득 시 어떤 목적이나 의도를 가지고 있었는 가를 입증하기 위해 구입 시점 구매자의 마음을 꺼내 보여줄 수는 없기에, 결국 객관적인 근거 자료를 가지고 판단하게 된다.
최근 IRD에서 설명한 사례를 가지고이 조항이 어떻게 적용되는지 살펴보자.
남기준은 10년 동안 총 10채의 부동산을 취득했다. 이 중 8채는 이미 판매되었다. 남기준은 해당 매각이 소득세법 CB6조에 따른 과세 대상 소득을 발생시키지 않는다고 주장하면서, 모든 부동산을 장기 임대 목적으로 취득했다고 진술했다.
그는 8채의 부동산을 재정적 압박, 대출 이자 상환 부담, 문제 있는 임차인, 혹은 매수 제의로 인해 매각했다고 설명했다. 또한 그는 각 부동산의 리노베이션 작업은 임대 수익을 높이기 위한 목적이었다고 주장했다.
그러나 남기준은 위의 8채의 부동산을 대부분 리노베이션 후 비교적 짧은 기간 내에 모두 전매했다. 각 부동산의 평균 보유 기간은 약 1년 정도였다. 그중 3채는 6개월 미만으로 보유했다. 각 부동산을 매각한 후 평균 6개월 이내에 새로운 부동산을 취득했다. 그는 2채의 부동산에서만 임대 소득을 신고했다.
부동산 취득 시 처분 의도 여부는 주관적인 판단이지만, 납세자가 진술한 목적이나 의도는 증거를 토대로 평가된다.
이 사례에서 남기준의 매각 사유에 대한 설명은 전체 증거와 일치하지 않는다. 그는 장기 임대를 목적으로 부동산을 취득했다고 주장했지만, 실제로 장기 임대 목적으로 보유한 사례는 없었다. 그는 2채의 부동산에서만 임대 소득을 신고했을 뿐이며, 그것도 짧은 기간 동안이었다.
각 매각에 대한 설명은, 임대했던 부동산을 포함해, 객관적인 근거와 부합하지 않는다. 특히 각 매각 후 평균 6개월 이내에 새로운 부동산을 취득한 사실은 재정적 압박이나 대출 이자 상환 부담 때문이라는 설명을 뒷받침하지 않는다. 부동산 취득, 리노베이션(대부분의 경우), 임대 없이 비교적 빠른 전매의 반복 패턴은 남기준이 부동산을 처분할 목적이나 의도를 가지고 취득했음을 시사한다.
따라서 남기준은 각 부동산을 취득할 당시 이를 처분할 목적이나 의도로 취득하지 않았음을 증명해야 하지만, 그는 이를 입증하지 못했다. 또한 그는 해당 부동산에 거주하거나 사업을 영위한 사실이 없으므로 실거주 주택 면세(소득세법 CB16)나 사업장 면세(소득세법 CB19) 조항도 적용되지 않는다.
따라서 IRD에서는 남기준이 매각한 8채의 부동산에서 발생한 금액이 소득세법 CB6조에 따른 과세 대상 소득에 해당한다고 판단한다. 남기준은 각 부동산을 매각한 해당 과세연도에 부동산 취득가액과 리노베이션(자본적 성격의) 비용을 필요 경비로 공제받을 수 있다. 또한 그는 각 과세연도별로 해당 부동산 취득 및 리노베이션을 위해 차입한 대출의 이자 비용, 보험료, 그리고 자본적 성격이 아닌 수리 및 유지비도 필요 경비로 공제받을 수 있다.
위의 글은 일반적인 세무 정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무 사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.