이완상 변호사의 법률컬럼 제 240회
토지 등기부 (Title)를 어떻게 살펴봐야 하나? – 1편
뉴질랜드에서 토지 소유권 (소유 형태)을 법적으로, 계약적으로 정확하게 이해하려면 두 가지를 함께 봐야 합니다:
(1) 공식 등기부 (title)에 기록된 법적 소유권, (2) 매매 계약서 등 계약 문서에 명시된 내용입니다.
1. 법적 소유권: 토렌스 등기제도
뉴질랜드는 <Torrens system>이라는 등기제도를 쓰며, 이는 “등기부에 기록된 소유자가 법적 소유자”라는 원칙입니다.
즉, 토지의 소유권은 물리적인 증서 (이제는 전자화됨)가 아니라, 토지정보청 (Land Information New Zealand: LINZ)이 관리하는 전자 등기부 (record of title)에 기록된 내용이 최종적인 법적 증거입니다.
등기부(소유권 증서)에 기록되는 핵심 내용
1. 소유자 이름 (Owners)
• 현재 법적으로 소유하고 있는 사람들의 이름이 정확히 기재됩니다.
• 외국인은 뉴질랜드 주거용 토지를 사려면 외국인투자사무소 (Overseas Investment Office: OIO)의 승인이 필요하며, 이 승인이 없으면 등기 자체가 불가능합니다.
2. 소유 형태 (Tenancy)
• 공동소유 (joint tenants): 한 사람이 사망하면 그 지분이 자동으로 다른 공동소유자에게 넘어갑니다 (상속되지 않음).
• 지분소유 (tenants in common): 각자가 정해진 지분 (예: 50%씩)을 가지며, 사망시 그 지분은 유언이나 법에 따라 상속됩니다.
3. 토지의 법적 표기 (Legal description)
• Lot and Plan 번호 (예: Lot 1 DP 12345): 일반적인 토지 (freehold)의 경우.
• Unit and Unit Plan 번호 (예: Unit 1 UP 12345): 아파트, 타운하우스 등 Unit Title 의 경우.
• 이 번호와 표기는 계약서, 지도, 건축 허가 등 모든 문서에서 일치해야 합니다.
4. 등기된 권리·제한 (Encumbrances)
• 저당권 (Mortgage): 은행 등 금융기관의 담보권이 등기되어 있으면, 매각 시 그 금액을 갚거나 은행의 동의를 받아야 합니다.
• 지역권 (Easement): 다른 사람이 통행 (right of way), 배수 (drainage), 전선 (power lines) 등으로 토지를 사용할 수 있는 권리.
• 약정 (Covenant): 건물 높이, 용도, 외관 등에 대한 제한이 등기되어 있으면, 이를 위반하면 법적 책임이 생깁니다.
• 임대권 (Lease): 장기 임대 (예: cross lease, leasehold)가 등기되어 있으면, 그 조건이 계속 유효합니다.
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