이완상 변호사의 법률컬럼 제 241회
토지 등기부 (Title)를 어떻게 살펴봐야 하나? – 2편
2. 뉴질랜드의 주요 토지 소유 형태
등기부와 계약서에서 가장 중요한 것은 어떤 소유 형태인지 정확히 파악하는 것입니다.
(1) Freehold / Fee Simple
• 토지와 그 위의 건물을 완전히 소유하는 형태입니다.
• 일반 주택, 농지, 상업용 부지 등 대부분의 토지가 이 형태입니다.
• 계약서에는 “freehold land”라고 명시하고, Lot/Plan 번호를 정확히 기재합니다.
(2) Unit Title
• 아파트, 타운하우스 등에서, 각 유닛 (예: Unit 1)을 소유하고, 공용부지 (복도, 정원 등)는 공동으로 소유하는 형태입니다.
• 등기부에는 “Unit 1 on Unit Plan 12345”와 함께, 공용부지에 대한 지분 (예: 1/10)이 기재됩니다.
• 계약서에는 유닛 번호, Unit Title Act 준수, 관리비 (levy) 조건 등을 명확히 기재해야 합니다.
(3) Cross Lease
• 여러 사람이 같은 토지를 공동으로 소유하고, 각자 자신의 집이 있는 부분을 장기 임대 (보통 999년)받는 형태입니다.
• 등기부에는 “Lot X on DP Y”와 함께, 각 건물에 대한 장기 임대계약 (cross lease)이 등기되어 있습니다.
• 계약서에는 크로스 리스 계약서 내용, 건물 변경·증축시 다른 소유자 동의 필요 여부 등을 반드시 확인할 필요가 있습니다.
(4) Leasehold
• 토지는 다른 사람이 소유하고, 건물만 소유하거나 임대하는 형태입니다.
• 등기부에는 “leasehold interest”와 임대기간 (예: 50 년, 99 년), 임대료 (ground rent) 조건이 기재됩니다.
• 계약시 임대기간, 갱신 조건, 임대료 인상 방식, 임대 종료시 토지 반환 조건 등을 상세히 알아볼 필요가 있습니다.
3. 계약적으로 소유권을 읽는 방법
매매계약서 (예: ADLS/REINZ 표준계약서)는 등기부 내용을 기반으로 작성되며,
계약서와 등기부가 일치해야 법적으로 유효하고 안전한 거래가 됩니다.
(1) 계약서에 반드시 포함되는 소유권 관련 항목
• 매매 대상 토지의 정확한 기술
• Lot/Plan 번호 또는 Unit/Unit Plan 번호, 주소, 면적 등을 등기부와 정확히 일치시켜야 합니다.
• 예: “Lot 1 on Deposited Plan 12345, Auckland” 또는 “Unit 1 on Unit Plan 12345, Auckland”.
• 소유 형태 명시
• 계약서에 “joint tenants” 또는 “tenants in common”으로 소유 형태를 명확히 기재하고, 지분 비율(예: 50:50)도 기록합니다.
• 이는 추후 상속, 분할, 분쟁 시 매우 중요합니다.
• 등기된 권리·제한 확인 조건 (Requisitions on Title)
• 계약서는 일반적으로 “등기부 확인 조건”을 포함하며, 구매자는 등기부를 검토한 후 다음과 같은 사항을 확인합니다:
• 저당권이 있는지, 언제 해지되는지.
• 지역권, 약정, 임대권 등이 있는지, 그 내용이 구매자의 계획 (예: 개조, 확장)과 충돌하지 않는지.
• 제한 (예: caveat, court order)이 있는지, 거래에 영향을 주는지.
• 등기 이전 조건 (Registration)
• 계약서는 “이전 등기 완료 시까지 계약이 완결되지 않는다”는 조건을 포함합니다.
• 즉, 구매자의 이름이 LINZ 등기부에 등록되어야 비로소 법적 소유자가 됩니다.
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