이완상 변호사의 법률컬럼 제 242회
토지 등기부 (Title)를 어떻게 살펴봐야 하나? – 3편
(2) 계약서와 등기부가 불일치할 경우
• 계약서에 기재된 Lot/Plan 번호나 면적이 등기부와 다르면, 계약 자체가 무효가 되거나 분쟁의 원인이 됩니다.
• 등기부에 없는 권리 (예: 비공식 통행로)가 실제로 존재하면, 등기부에는 기록되지 않지만, 법원은 “사실상 권리”로 인정할 수 있으므로, 현장 확인과 법률 자문이 필요합니다.
4. 실무적으로 소유권을 확인하는 절차
1. 등기부 (소유권 증서) 발급
• 변호사, 부동산 중개인, 또는 LINZ의 LandOnline 을 통해 현재 등기부를 발급받습니다.
• “Guaranteed Search of Record of Title”을 요청하여 가장 최신 상태를 확인합니다.
2. 등기부 내용 분석
• 소유자 이름, 소유 형태, Lot/Plan 또는 Unit/Unit Plan 번호를 확인합니다.
• 저당권, 지역권, 약정, 임대권, 가압류 (caveat) 등이 있는지 검토합니다.
3. 계약서와의 일치성 확인
• 계약서에 기재된 토지 묘사, 소유 형태, 조건이 등기부와 정확히 일치하는지 확인합니다.
• 등기부에 있는 권리·제한이 계약서의 조건 (예: 개조 허용 여부)과 충돌하지 않는지 점검합니다.
4. 법률 자문
• 등기부와 계약서를 변호사 (부동산 전문)에게 검토받아, 소유권 상태가 명확하고 거래가 안전한지 확인합니다.
• 특히 외국인 구매자, cross lease, leasehold, 마오리 토지 (Māori land) 등은 전문 자문이 필수입니다.
5. 주의할 점
• 등기부가 최종 증거입니다: 계약서에 아무리 “내가 소유한다”고 써도, 등기부에 기록되지 않으면 법적 소유자가 아닙니다.
• 계약서는 등기부를 기반으로 해야 합니다: 계약서에 등기부와 다른 내용을 기재하면, 등기시 문제가 되거나 분쟁이 생깁니다.
• 현장 확인과 법률 자문이 필수입니다: 등기부에는 기록되지 않은 사실상 권리 (예: 비공식 통행로, 인접 토지와의 관계)가 있을 수 있으므로, 현장 확인과 변호사 상담이 필요합니다.
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을 금합니다.
이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로, 필자와의 정식 수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.
