Tony Alexander: 16 reasons why it’s all over for mum-and-dad property investors
개인 임대사업 투자자(일명: 엄마·아빠 투자자) 시대 저무나… 부동산 임대 투자에 드리운 16가지 변화
“바이투렛(Buy-to-Let) 시대, 사실상 종언 국면”
지난주 통화정책 성명(Monetary Policy Statement) 및 기준금리(OCR) 검토 이후, 의회 특별위원회에 출석한 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 주택시장에서 ‘구조적 변화(structural change)’가 진행 중이라고 공식 언급했다.
중앙은행은 최근 수년간 단행된 각종 제도 개편 이후 주택 공급이 크게 확대되고 있다는 점을 그 배경으로 들었다.
■ 주택 인허가 대비 인구 비율… “1973년 이후 구조적 전환”
필자는 지난 수년간 ‘인구 대비 주택 인허가(consents) 비율’이라는 지표를 통해 주택 공급의 구조적 변화를 설명해왔다.
1973년 이후 이 비율의 평균은 0.65%였다. 정점은 1973년으로, 당시 인구 300만 명에 4만 건의 인허가가 발급되며 1.3%를 기록했다. 반면 글로벌 금융위기 이후인 2011년에는 0.31%까지 하락하며 저점을 찍었다.
최근 3~4년간의 경제적 고통에도 불구하고, 이 비율은 0.63%까지 하락하는 데 그쳤으며, 현재는 이미 0.69%로 반등했다.
이는 뉴질랜드가 과거 대비 더 많은 주택을 공급하고 있음을 의미한다. 이러한 공급 확대는 주택 가격 상승 억제와 주거 부담 완화 측면에서 긍정적인 신호로 평가된다.
■ 투자 환경의 구조적 변화… 비용·세제·신용 모두 압박
그러나 최근 몇 달간 필자가 더욱 주목해온 부분은 ‘투자자 환경의 변화’다.
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임대주택 운영 비용 상승
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은행 대출 접근성 약화
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세제 규정 변경
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임차인 수급 불균형
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자본이득(capital gains)에 대한 기대 약화
이 같은 요인들이 복합적으로 작용하며 개인 임대 투자자들의 투자 심리를 위축시키고 있다.
지난주 발간한 주간 보고서에서는 1990년대 중반부터 시작됐던 ‘평범한 키위(Kiwi) 엄마·아빠 투자자’들의 부동산 투자 붐이 이제는 둔화됐다고 분석했다.
물론 전문성과 대규모 포트폴리오를 갖춘 전문 투자자들은 시장에 계속 남을 것이다. 그러나 과거처럼 FOMO(기회 상실에 대한 두려움)에 이끌려 무분별하게 주택을 매입하던 분위기는 사실상 사라졌다는 평가다.
■ ‘엄마·아빠 투자자’ 시대가 저무는 16가지 이유
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DTI(총부채상환비율) 및 LVR(담보인정비율) 규제가 투자자 자금 조달을 제한
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임대 손실의 일반 가계소득 상계 금지(세제상 링펜싱)
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감가상각 공제 축소
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카운슬 세금, 보험료, 유지보수, Healthy Homes 기준 준수 등 임대 운영 비용 급증
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임차인 권한 강화 중심의 제도 개편
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1990년대와 같은 구조적 순이민 급증 부재
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외국인 주택 매입 제한(사실상 호주·싱가포르 국적자 및 고가주택 일부만 허용)
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1992~2021년 동안 지속됐던 장기 금리 하락 추세의 종료
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1990년대와 달리 은퇴 대비 투자 장려 분위기 약화
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주거용 토지 공급 확대
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고밀도 개발 규정 도입에 따른 타운하우스 중심 신규 공급 증가
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키위세이버(KiwiSaver) 및 각종 운용펀드 등 대체 투자 수단 인지도 상승
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고령 투자자들의 은퇴 자금 마련을 위한 투자용 부동산 매도 증가
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예상보다 높은 은퇴 생활비(지방세·식료품·보험·전기요금 등)로 인한 추가 매도 압력
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장기 자본이득에 대한 기대치 하향
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향후 자본이득세 도입 가능성 및 이자비용 공제 재차 제한에 대한 우려 확산
■ 주택시장, 실수요 중심으로 재편
뉴질랜드 주택시장은 현재 ‘투자 중심’에서 ‘실수요자(자가 거주자) 중심’ 구조로 되돌아가는 과정에 있다.
그러나 여전히 많은 국민이 임대시장에 의존하고 있고, 소득 대비 높은 주택 가격 구조 역시 쉽게 해소되기 어렵다. 이에 따라 임대주택 수요는 향후 상당 기간 과거보다 높은 수준을 유지할 가능성이 크다.
다만 이러한 수요를 충족시키는 역할은 과거와 달리 일반 가계 투자자보다는 전문 부동산 투자자들에게 점차 집중될 것으로 보인다.
뉴질랜드 주택시장은 이제 ‘엄마·아빠 투자자 시대’를 넘어, 보다 전문화된 임대 시장 체제로 전환하는 분기점에 서 있다.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
Tony Alexander: 16 reasons why it’s all over for mum-and-dad property investors
‘The era of buy-to-let is coming to an end.’
Speaking in front of a parliamentary select committee last week, following the Monetary Policy Statement and cash rate review, the Reserve Bank noted that there has been a structural change in the housing market. This was couched in terms of the higher supply now coming forward following numerous rule changes in recent years.
I’ve approached this over the past couple of years by discussing a structural shift in house production measured as consents versus population. Since 1973, this ratio has averaged 0.65% with a peak of 1.3% in 1973 when 40,000 consents were issued while the population was three million. The low was 0.31% in 2011 post-GFC.
Recently, despite all the economic pain over the past 3-4 years, this ratio only fell to a low of 0.63% and is now already back at 0.69%. We are producing more houses, and that is great for the suppression of price growth and housing affordability.
But I have also focused in recent months on the shift in the investor landscape. Costs of running a rental property have increased, bank credit availability has declined, tax rules have altered, tenants are in short supply, and increasingly, people’s expectations of capital gains are shrinking.
In my weekly publication last week (available at www.tonyalexander.nz) I produced a list of reasons why the rush of average mum-and-dad investors into housing, which started in the mid-1990s, has now eased. Many investors with professionalism, skills, and large portfolios will definitely remain. But the feelings of FOMO, which drove so many less sophisticated people to buy whatever they could get their hands on, have gone.
For your interest, here is that list:
1. Debt-to-income and loan-to-value ratio rules now restrict investor access to funding.
2. Property losses are now ring-fenced away from normal household income for tax purposes.
3. Depreciation allowances have been reduced.
4. There are much higher costs of running a rental property, including council rates, insurance, maintenance, and meeting Healthy Homes requirements.
5. Rule changes have favoured tenants.
6. There is an absence of the structural lift in net migration flows seen in the 1990s.
7. Rule changes restrict foreign buying to Australians and Singaporeans for all but the most expensive houses.
8. There is an absence of downwardly trending interest rates, which prevailed from 1992 to 2021.
9. There are fewer new official exhortations to invest and prepare for retirement than proliferated in the 1990s.
10. There is increased availability of residential zoned land.
11. There is increased construction of dwellings, especially townhouses, courtesy of new density rules.
12. Awareness of alternative investments to prepare for retirement has lifted, including KiwiSaver and managed funds generally.
13. A multi-year period is now underway of older investors selling investment properties to fund their retirement.
14. Extra selling is being undertaken by older investors as retirement is proving to be much more expensive than anticipated (rates, food, insurance, electricity etc).
15. There are commonly reduced expectations for long-term capital gains.
16. Expectations/fears are growing of tax on capital gains eventually coming in, and interest expense deductibility once again being removed.
New Zealand’s housing market is well into the process of shifting back to primarily focusing on the needs of owner-occupiers. However, because so many people currently rent and because house prices will remain high relative to incomes, the demand for rental accommodation is going to stay at higher levels than seen previously for a great number of years.
Providing this required accommodation will increasingly fall to professional property investors rather than average Kiwis.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
