Mum and Dad investors are back – and they’re paying less
개인 투자자들 다시 몰린다 – 지난해보다 낮은 가격에 매입
‘이번 주 주택 시장에 대해 알아야 할 다섯 가지’
소액 개인 투자자들(Mum and Dad investors)의 귀환
최신 Cotality 구매자 분류 데이터에 따르면, 모기지를 보유한 다주택 소유자들, 즉 “소액 개인 투자자들(Mum and Dad investors)”이 시장 점유율 25%를 차지하며, 이전 정부의 세제 변화(예: 모기지 이자 비공제)로 인해 저점이었던 21~22%에서 회복세를 보였다.
신축 주택은 LVR(대출비율)과 DTI(부채상환비율) 규제에서 제외되기 때문에 여전히 인기가 높다. 또한, 현재 부진한 시장에서 투자자들이 좋은 매물을 찾아 더 저렴하게 구매하고 있는 것으로 보인다. 올해 구매 가격 중앙값은 76만 달러로, 2024년 77만 달러보다 소폭 하락했으며, 구매하는 부동산 유형의 변화는 없었다.
분명히, 모기지 이자 공제 혜택의 완전한 복원이 도움이 되고 있다. 하지만 가장 큰 변화는 낮아진 금리로, 임대 부동산 구매 시 다른 소득에서 추가로 지출해야 하는 현금 흐름 부담이 줄어들었다. 한 가지 더, 첫 주택 구매자들도 여전히 시장에서 강한 존재감을 보이고 있다. 이는 투자자와 첫 주택 구매자가 상호 배타적이지 않고 동시에 시장에 참여할 수 있음을 보여준다.
중앙은행, 충격 요법 선택
금리 얘기가 나왔으니 말인데, 지난주 뉴질랜드 중앙은행은 공식 현금금리(OCR)를 50bp(0.5%) 인하해 2.5%로 낮췄으며, 11월 26일 추가 인하 가능성을 시사했다. 이는 경제를 다시 활성화하고, 기업들의 유휴 설비를 줄이며, 장기적으로 물가가 1~3% 목표를 밑돌 위험을 줄이기 위한 조치다.
모기지 금리는 어떻게 될까? 주요 은행들은 수요일 OCR 결정 전에 이미 금리를 내렸지만, 11월 결정이 다가오면서 추가 인하 여지가 남아 있다.
순이민 감소세, 바닥 찍었나
이번 주 월요일, 통계청(Stats NZ)이 8월 이민 데이터를 발표한다. 지난 몇 달간 출국자 수가 고점에서 안정화되고, 입국자 수가 소폭 증가하면서 순이민 감소세가 멈추는 조짐이 있었다. 다음 데이터에서도 비슷한 양상이 이어질 가능성이 있다. 하지만 순이민은 여전히 낮은 수준에 머물러 있으며, 이는 현재 임대료가 약세를 보이는 주요 원인 중 하나다.
경기 회복의 ‘새싹’들
이번 주에는 BNZ-Business NZ의 9월 서비스 부문 활동 지표(월요일)와 통계청의 9월 전자카드 지출 데이터(화요일)를 주목할 필요가 있다. 이 지표들이 회복 조짐을 보인다면, 경제가 낮아진 금리에 서서히 반응하기 시작했다는 전반적인 인식을 강화할 것이다.
하지만 인플레이션 경계는 여전히 필요
중앙은행은 현재 인플레이션이 통제되고 있다고 보지만, 여전히 면밀히 주시해야 한다. 목요일에는 통계청의 9월 선별 가격지수(분기별 CPI의 45%를 차지)가 발표되며, 중앙은행은 이 지수가 급등하지 않기를 바랄 것이다.
Mum and Dad investors are back – and they’re paying less
‘The five things you need to know about the housing market this week.’
1. The return of Mum and Dad investor
The latest Cotality Buyer Classification data shows that mortgaged multiple property owners, including “Mum and Dad” investors, claimed a 25% share of the market, up from the lulls of 21-22% in the aftermath of the previous government’s tax changes (e.g. mortgage interest non-deductibility).
New-builds remain popular, given they’re exempt from the LVR and DTI rules. There’s also a sense that investors are hunting out some good deals in the current sluggish market, paying a bit less for their purchases this year than last (a median of $760,000 versus $770,000 in 2024), without changing the mix of property types they’re buying.
Clearly, the full reinstatement of mortgage interest deductibility is helping. But the most significant change has been lower interest rates – reducing the cashflow top-ups out of other income that are generally required on a rental property purchase. And just one last thing; first-home buyers are still a strong presence in the market too. This shows it doesn’t have to be one or the other. We can have both investors and FHBs at the same time.
2. The Reserve Bank opts for shock treatment
Speaking of interest rates, last week the Reserve Bank dropped the OCR 50 basis points to 2.5%, and signalled it’s prepared to cut again on November 26. This is to try and get the economy going again, lower spare capacity amongst businesses, and reduce the risks that inflation undershoots the 1-3% target sometime down the track.
What will happen to mortgage rates? The big banks dropped their rates ahead of Wednesday’s OCR decision, but there’s always scope for further drops in the lead-up to November’s decision.
3. Net migration might have bottomed out
On Monday this week, Stats NZ will publish August’s migration figures. There have been hints in the past few months that departures are flattening out (albeit at a high level) and arrivals are just starting to lift a little, which is causing the net balance to stop falling. It’s possible we’ll see more of the same in the next dataset. But net migration remains at a low level, which is a key reason why rents are so subdued at the moment.
4. Further economic green shoots?
Also keep an eye out this week for the BNZ-Business NZ measure for services sector activity (Monday) and Stats NZ’s electronic card spending data (Tuesday), both for September. Tentative evidence of a pick-up in these indicators would add to the general sense that the economy might slowly be starting to respond to lower interest rates.
5. But let’s not forget about inflation altogether
Although the Reserve Bank considers inflation to be under control at present, it obviously needs to still be watched closely. On Thursday, we’ll get Stats NZ’s selected price indexes measure for September (45% of the benchmark quarterly CPI), and the RBNZ will certainly be hoping that it doesn’t spike upwards.