Government Builds Escape Hatch into New Home Warranty Rules, Leaving Buyers Exposed to Defect Costs
건축 보증 의무화 미루는 정부… 신축 주택 구매자 책임 부담 커질 수도
정부가 신규 주택과 대규모 리모델링 공사에 대한 보증·보험 의무화를 추진하면서도, 정작 자신에게는 “필요하면 언제든 멈출 수 있다”는 강력한 예외 조항을 넣어 논란이 일고 있다. 이로 인해 실제 결함이 발생했을 때 주택 소유주들이 사실상 ‘무(無)보호’ 상태로 방치될 수 있다는 지적이 나오고 있다.
크리스 펜크(Chris Penk) 건축·건설부 장관은 이번 책임 체계 변경으로 건축 기준이 향상될 것이라고 밝혔다.
정부가 건축법(Building Act) 전면 개정을 추진하면서 신규 주택 및 대규모 리노베이션 공사에 대한 소비자 보호 조치(보증·보험)의 의무화를 일시적으로 유예할 수 있는 권한을 스스로 부여하려는 움직임을 보이고 있다. 이로 인해 신규 주택 소유주들이 공사 결함 발생 시 수리 비용을 고스란히 떠안게 될 위험에 처할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
지난해 11월 정부는 신규 주택 건축 또는 10만 달러 이상의 리노베이션 시 보증(warranties) 또는 보험(insurance) 가입을 의무화하고, 관련 전문직 종사자들의 전문직 배상책임보험(professional indemnity insurance) 도 필수로 도입하겠다고 발표한 바 있다. 이는 건축 과정에서 문제가 발생했을 때 책임 당사자들이 적절한 자금을 확보해 수리 비용을 부담할 수 있도록 하기 위한 조치였다.
현재 뉴질랜드에서는 결함이 발생한 경우 관련 모든 당사자가 연대책임(joint and several liability) 을 지며, 한 당사자가 지불 능력을 상실하면 보통 건물 허가를 발급한 지방자치단체(의회)가 최종 비용을 부담하는 구조다. 여러 차례 정부가 지방의회를 이런 부담에서 벗어나게 하기 위해 비례책임(proportionate liability) 체계로 전환하려 했으나, 민간 보증·보험 시장이 모든 건축 공사를 충분히 커버할 수 있을지에 대한 우려로 번번이 좌초됐다.
그러나 크리스 펜크 장관은 지난해 말 보증·보험 의무화를 강행하겠다고 재차 밝히면서도, 정작 정부 내부 문서에서 공개된 핵심 예외 조항은 언급하지 않았다. 정부는 보증·보험 상품이 시장에서 충분히 제공되지 않거나 비용이 지나치게 높아질 경우, 또는 해외 재보험사들이 뉴질랜드 시장에서 철수할 경우 최대 2년간(연장 가능) 해당 의무를 일시 중단할 수 있는 권한을 법안에 포함시키기로 한 것이다.
MBIE(경제·혁신·고용부)는 시장이 의무화에 대응할 충분한 역량이 있으며, 신규 공급자 진입도 가능하다고 판단했으나, 내각은 과거 사례처럼 보험사들이 시장을 떠날 위험을 인정했다. 펜크 장관은 내각 서류에서 “뉴질랜드 보험 시장은 해외 재보험사에 크게 의존하고 있으며, 대규모 체계적 결함이나 자연재해와 같은 충격이 발생하면 이들이 철수할 수 있다”고 지적했다.
이 같은 일시 중단이 현실화될 경우, 비례책임 체계 하에서는 공사 업체가 파산하면 주택 소유주가 보증·보험 없이 결함 수리 비용을 전액 부담하게 된다. 현행 연대책임 하에서는 다른 당사자들이 비용을 분담하기 때문에 현재 신규 주택 중 약 46%만이 결함 보증·보험에 가입돼 있는 실정이다.
한편 엔지니어·건축가·측량사 등 전문직은 이미 대부분 전문직 배상책임보험을 보유하고 있다. 펜크 장관은 이번 개편으로 더 많은 건축업자들이 인증 기관 회원 가입 또는 보험사 보증을 받게 되면 전반적인 건축 품질이 향상될 것으로 기대했다.
그러나 주택 소유주·구매자 협회(Home Owners and Buyers Association) 로저 레비(Roger Levie) 최고경영자는 이번 책임 체계 변경과 유예 가능성에 대해 강하게 반대하며, “정부의 단기적 시각이 장기적으로 주택 소유주들에게 심각한 위험을 초래할 것”이라고 경고했다.
정부는 해당 법 개정안이 통과된 후 약 1년 뒤(올해 말경 예상) 변경 사항이 시행될 예정이다.
Government Builds Escape Hatch into New Home Warranty Rules, Leaving Buyers Exposed to Defect Costs
Ministers grant themselves power to pause mandatory warranties and insurance for up to two years if market conditions falter
The Government is pressing ahead with plans to require warranties or insurance on new homes and major renovations, yet it has quietly inserted a powerful self-exemption clause that would allow it to suspend the entire consumer-protection regime — potentially for years — whenever it decides the market is not ready.
The move has sparked fresh concern that home buyers could be left effectively unprotected if serious building defects emerge, forcing them to bear the full cost of repairs.
Housing and Construction Minister Chris Penk says the changes to liability settings will lift overall building standards. (Photo: RNZ / Marika Khabazi)
In a wide-ranging overhaul of the Building Act, the Coalition Government intends to shift from the current joint-and-several liability system — under which councils often end up footing large repair bills when other parties go insolvent — to a proportionate-liability model.
To offset the increased risk this would place on homeowners, Cabinet confirmed late last year that it would mandate either builder/developer warranties or dedicated defect insurance for all new homes and renovations costing $100,000 or more. Professionals involved in the work (engineers, architects, surveyors etc) would also be required to carry professional indemnity insurance.
Yet Cabinet papers obtained under the Official Information Act reveal a significant backstop: ministers have given themselves the authority to pause or fully suspend the warranty/insurance obligations for up to two years (with the option to extend) if:
- the private market fails to offer sufficient products at reasonable prices, or
- reinsurers — on whom New Zealand’s small insurance market heavily depends — threaten to withdraw cover following a major systemic defect event or natural disaster.
The Ministry of Business, Innovation and Employment (MBIE) has advised that the market should be able to respond to the new requirements and that new entrants are likely to emerge. Nonetheless, Cabinet explicitly acknowledged the risk that history could repeat itself, with insurers exiting the New Zealand market as they did after the leaky homes crisis.
Mr Penk has repeatedly described the package as a way to “raise the bar” on construction quality, but he has made almost no public mention of this ministerial power to hit the pause button.
Under the existing joint-and-several regime, roughly 46 per cent of new homes are built without any form of defect warranty or insurance. If one party becomes insolvent, the others (including the consenting council) remain on the hook for the balance. Proportionate liability would limit each party’s exposure to its own share of fault — meaning homeowners could be left carrying most or all of the repair bill if there is no warranty or insurance in place and key parties have gone bust.
Most design professionals already hold professional indemnity cover. The minister expects the changes will push more builders to join registered schemes or obtain insurance-backed guarantees, ultimately improving industry standards.
Home Owners and Buyers Association chief executive Roger Levie strongly criticised the inclusion of the suspension power, warning that the Government’s short-term focus on market conditions would expose homeowners to long-term risk.
“Handing ministers a get-out-of-jail-free card on consumer protections is a recipe for repeating the mistakes of the past,” Mr Levie said. “Home buyers deserve certainty, not a system that can be switched off when it becomes inconvenient.”
The Building Act amendments are expected to pass into law later this year, with the new settings taking effect roughly 12 months after Royal Assent — likely late 2026 or early 2027.
