기존 대출자들, 모기지 대출 비용 상승 직면… ‘저금리 전환 시대’ 끝났다

More existing borrowers are about to see higher mortgage costs

기존 대출자들, 모기지 대출 비용 상승 직면… ‘저금리 전환 시대’ 끝났다

– 코탈리티 NZ(Cotality NZ) 분석… 향후 6~12개월 내 금융 비용 부담 가중 전망

– 대출자들, 불확실성 피해 ‘2년 고정금리’ 선호… 전체 대출 43%가 6개월 내 금리 갱신 앞둬

고정금리 갱신 때마다 금리 인하 혜택을 누려왔던 뉴질랜드의 모기지 대출 보유자들이 향후 6~12개월 동안 자금 조달 비용 상승이라는 냉혹한 현실에 직면할 것으로 보인다.

부동산 데이터 분석 기관인 코탈리티 NZ(Cotality NZ)의 최신 분석에 따르면, 지난 2년여 동안 금리 하락세와 단기 고정금리 전략으로 이익을 보았던 대출자들이 시중 금리 상승에 따라 점점 더 어려워지는 금융 환경으로 접어들고 있다.

코탈리티 NZ의 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson) 부동산 경제전문가는 “이번 변화는 장기간 이어진 금리 하락기 이후 모기지 대출자들에게 중대한 전환점이 될 것”이라고 진단했다.

그는 “지난 2년 동안 많은 대출자가 단기 고정금리를 유지함으로써 계속해서 더 낮은 금리로 대출을 갱신하는 보상을 받았다”고 설명하며, “그러나 중기적인 공식기준금리(OCR) 인상에 앞서 시중 모기지 대출 금리가 먼저 상승함에 따라, 이러한 단기 전략은 이제 실효성이 크게 떨어졌다”고 덧붙였다.

올해 들어 현재까지 공식기준금리(OCR) 자체는 변동이 없었음에도 불구하고, 최근 몇 달간 도매 자금 조달 비용 상승, 인플레이션 기대 심리, 지정학적 불확실성 등이 복합적으로 작용하며 시중 모기지 대출 금리를 끌어올렸다.

데이비드슨 부동산 경제전문가는 시중 금리 상승이 이미 대출자들의 행보에 영향을 미치고 있다고 분석했다.

뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 대출 데이터에 따르면, 지난 6개월 동안 변동금리와 단기 고정금리 대출의 인기는 하락한 반면, 2년 고정금리가 가장 인기 있는 대출 조건으로 부상하며 지난 3월 신규 대출의 29%를 차지한 것으로 나타났다.

데이비드슨은 “재융자(대출 갱신) 조건의 불확실성이 커지면서 대출자들이 다시 상환의 확실성을 최우선 과제로 삼고 있다”며, “과거에는 유연성 유지에 집중했던 많은 가계가 이제 향후 1~2년 동안 금리가 더 오를지 여부를 진지하게 저울질하고 있다”고 말했다.

또한, 이번 분석에서는 비교적 최근에 매우 짧은 기간으로 금리를 고정했던 대출자들이 이미 더 높은 재융자 비용을 마주하기 시작한 것으로 밝혀졌다.

예를 들어, 지난해 10월에 6개월 고정금리(약 4.8%)로 대출을 받았던 주택 소유자가 현재 시점에서 2년 고정금리를 선택해 갱신할 경우, 약 30bp(0.30%p) 높은 5.1% 수준의 금리를 적용받게 된다.

데이비드슨 부동산 경제전문가는 많은 대출자가 이미 모기지 대출 금리의 최저점(바닥)을 놓쳤다고 지적했다. 그는 “현재 시장 가격 책정 흐름을 볼 때, 올해 하반기에 대출을 갱신하는 대출자들은 기존의 낮은 고정금리에서 벗어나 이보다 훨씬 높은 시중 금리를 적용받게 될 가능성이 크다”고 내다봤다.

중앙은행 통계에 따르면 현재 기존 가계 부채의 약 43%가 변동금리이거나 6개월 이내에 금리 갱신을 앞두고 있는 고정금리 부채인 것으로 나타나, 대다수의 대출자가 변화하는 시장 환경에 그대로 노출되어 있는 실정이다.

데이비드슨은 이 같은 대출 금리 갱신 주기가 뉴질랜드 전반의 광범위한 경제 활동에 점점 더 큰 영향을 미칠 수 있다고 경고했다.

그는 “모기지 대출 비용이 증가하면 가계의 가처분 소득이 줄어들고, 경제 여건이 이미 취약한 상황에서 가계 소비에 추가적인 압박을 가하게 된다”며, “이는 인플레이션 압력과 경기 둔화, 소비 수요 위축 사이에서 균형을 잡아야 하는 뉴질랜드 중앙은행에 더욱 복잡하고 까다로운 환경을 조성할 것”이라고 강조했다.

More existing borrowers are about to see higher mortgage costs

Growing numbers of NZ mortgage holders are set to face higher financing costs over the next six to 12 months, after a previous period where they got used to lower rates at each fixed loan roll-over.

New analysis from Cotality NZ shows borrowers who benefited from falling mortgage rates and short-term fixing strategies over the past two years or so are entering a more difficult financing environment as market interest rates rise.

Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said the change marked a significant turning point for mortgage borrowers after an extended period of falling rates.

“Over the past two years, many borrowers were rewarded for staying on short-term fixed rates because they could repeatedly reprice onto lower rates,” he said.

“That strategy has become much less effective as market mortgage rates rise ahead of any medium term OCR increases.”

Although the OCR has not changed (yet) so far this year, wholesale funding costs, inflation expectations and geopolitical uncertainty have all pushed market mortgage rates higher in recent months.

Mr Davidson said the increase in market rates was already influencing borrower behaviour.

Reserve Bank lending data shows floating and short-term fixed lending has become less popular over the past six months, while the two-year fixed rate has become the single most popular lending term, accounting for 29% of new lending in March.

“Borrowers are increasingly prioritising repayment certainty again as refinancing conditions become more uncertain,” Mr Davidson said.

“Many households that previously focused on staying flexible are now weighing up whether rates could move higher over the next one to two years.”

The analysis also found borrowers who fixed on very short durations more recently are already beginning to face higher refinancing costs.

Homeowners who fixed for six months in October at around 4.8% would now face a two-year rate (if they chose that term) roughly 30 basis points higher at 5.1%.

Mr Davidson said many borrowers had already missed the trough in mortgage rates.

“Current market pricing suggests more borrowers refinancing later this year are likely to move from older, lower fixed rates onto higher prevailing market rates,” he said.

The Reserve Bank’s stats shows that around 43% of existing debt is floating or fixed and set to reprice within the next six months, exposing a large cohort of borrowers to changing conditions.

Mr Davidson said the loan repricing cycle could increasingly have an impact on the country’s broader economic activity.

“Higher mortgage costs reduce disposable income and place additional pressure on household spending at a time when economic conditions are already fragile,” he said.

“That creates a more complicated environment for the Reserve Bank as it weighs inflation pressures against weaker growth and softer consumer demand.”