The OCR is down, so why are home loans rising?
기준금리(OCR) 하락에도… 왜 모기지 금리는 오르나
최근 중앙은행(RBNZ)이 공식 기준금리(OCR)를 인하했음에도 불구하고, 일부 주요 은행이 고정금리 주택담보(모기지)대출 금리를 올리면서 혼란이 이어지고 있다. 도매금리(wholesale rates)가 상승한 것이 원인으로 지목된다.
웨스트팩(Westpac)은 지난 화요일 2년에서 5년 만기 고정금리 주택대출 금리를 30bp(0.3%) 올린다고 밝혔다. 이에 따라 2년 고정금리는 4.75%로 상승했다. 반면 6개월 단기금리는 20bp 낮춰 4.69%로 조정됐다.
최근 기준금리(OCR) 결정 이전, 도매금리(wholesale rates) 시장은 사실상 추가 금리 인하를 거의 반영한 상태였다. 그러나 중앙은행(RBNZ)이 추가 인하가 필요하지 않을 수 있다고 시사하자, 도매금리는 다시 상승했다. 웨스트팩에 따르면 OCR 발표 전날보다 도매금리는 40bp 높은 수준이었다.
Infometrics의 브래드 올슨(Brad Olsen) 경영자는 도매금리 상승이 다소 과민 반응일 가능성도 있다고 분석했다. 그는 “지난 11월 말 중앙은행(RBNZ) 발표 전, 시장은 추가 금리 인하를 기대하고 있었다.
완전히는 아니지만 그 방향으로 기울어 있었다. 그런데 중앙은행이 ‘시스템에 남아 있는 여력이 많지 않다’는 다소 무심한 입장을 취하면서, 시장은 ‘이제 금리 상승을 생각할 때다’라며 방향을 바꾼 듯하다. 시장이 빠르게 반전한 느낌”이라고 설명했다.
그는 또 “기준금리(OCR)가 낮아졌음에도 소매금리가 오른 점 때문에 혼란스러워할 수 있지만, 양자 간에 직접적인 상관관계는 없었다”며 “현재는 모든 금리가 조정되는 전환점에 있다”고 말했다.
다른 은행들의 움직임도 주목할 필요가 있다고 덧붙였다. 그는 “모든 은행이 같은 압박을 받으면서 따라 움직이는 것일 수도 있고, 일부 은행은 일부만 조정해 다른 제안과 격차를 유지하려 할 수도 있다. 전체 시장에 어떤 의미가 있는지는 아직 불분명하다”고 설명했다.
브래드 올슨(Brad Olsen)은 OCR 발표 전에는 금리가 큰 폭으로 움직이지 않았음을 지적하며, 은행들이 도매마진을 일부 흡수할 여지가 여전히 남아 있을 수 있다고 말했다.
주요 은행들의 순이자마진(NIM)은 약 2.4~2.5% 수준으로, 지난해와 비슷하지만 2019년 KPMG 조사치 2.1%보다는 높다.
Simplicity의 경제학자 샤무빌 이콥(Shamubeel Eaqub)은 “금리 상승 우려로 소비자들이 위축된다면 소매업체에게는 ‘형편없는 크리스마스’가 될 수 있고, 중앙은행(RBNZ)이 2월에 다시 금리를 인하할 수도 있다”고 내다봤다.
그는 다른 은행들도 이를 따라갈 가능성이 높다고 말했다.
“과거 모기지 대출 경쟁 경험은 은행들에게 가격 경쟁보다 시장 점유율과 수익 관리가 중요하다는 교훈을 남겼다.” 라며 덧붙였다.
한편, 일부 전문가들은 금리가 앞으로 크게 내려가기 어려울 수 있기 때문에 장기 고정금리 대출을 고려할 가치가 있다고 조언하고 있다.
지난달 말 ANZ 경제팀은 “금리가 언제 다시 오를지 확신하기에는 아직 이르다”면서 “현재 도매금리는 더 이상 하락하지 않고 있다. 은행들이 전환 인센티브를 제공하며 경쟁이 치열해지고 있다는 점은 모기지 대출자들에게 반가운 소식”이라고 밝혔다.
이어 “대출 기간 선택과 관련해서는 한 달 전과 생각이 같다. 금리가 이미 낮거나 최저 수준에 근접해 있기 때문에 장기 대출을 고려할 만하다.
1년에서 5년까지 금리 차이가 크지 않기 때문에, 모기지 대출자들은 자신의 위험 성향과 비용·확실성의 균형에 맞는 대출 기간을 찾을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
The OCR is down, so why are home loans rising?
Wholesale rates are getting the blame for the fact that two weeks after the official cash rate was cut, one major bank has increased some of its fixed-term home loan rates.
Westpac said on Tuesday it was increasing its home loans over two- to five-year terms by 30 basis points.
That takes a two-year fix to 4.75 percent.
At the same time, it is reducing its six-month rate by 20 basis points, to 4.69 percent.
Before the latest OCR decision, wholesale markets had virtually priced in one more cut.
So when the Reserve Bank indicated it thought another cut might not be needed, wholesale rates ticked up.
Westpac said wholesale rates were 40 basis points higher than they were the day before the OCR announcement.
Infometrics chief executive Brad Olsen said there was a chance that the wholesale rate increase was a bit of an overreaction.
“You look before the Reserve Bank’s announcement in late November, you know, markets were keen on another cut. Not fully, but leaning in that direction. Then with the Reserve Bank’s nonchalant, through-the-middle view of ‘look there’s not probably a lot left in the system’, which is not too dissimilar to what they said before, markets have gone ‘oh it’s time to start thinking about the up’. It does seem like a bit of a reversal of position there. I do worry a bit that the markets have shifted pretty quickly from one to the other.”
He said people might be confused that the OCR had fallen while retail rates had risen, but there had never been a direct correlation. “We’re now at the turning point where you’re starting to see adjustments across the board.”
It would be interesting to see what other banks did, he said. “Does everyone follow because they’re facing the same sort of pressure but no one has moved yet? Or do you see a few banks go well actually maybe I have to make an adjustment but maybe not the full adjustment because then I drive a bit more of a wedge between me and other offers. It’s not clear what it means for the entire market yet.”
It had been noticeable that there were not major rate movements before the OCR, he said.
There may still be room for banks to absorb some increase on wholesale margins.
The main banks have a net interest margin of about 2.4 percent or 2.5 percent, roughly the same as they had a year ago but higher than the 2.1 percent KPMG reported them having in 2019.
Simplicity chief economist Shamubeel Eaqub said it could mean a “rubbish” Christmas for retailers if people were worried about rates rising again, and the Reserve Bank might have to cut again in February. He said other banks would probably follow. “The great mortgage war taught them not to compete on price – no changes in market share and a drop in profits.”
Commentators have been saying for some time that it could be worth considering a longer-term home loan fix because rates might be about as low as they would go.
Late last month, ANZ’s economists said it was too soon to say with confidence when rates might start increasing.
“The key point for now is that wholesale rates have stopped falling. Competition is clearly hotting up, with banks offering cash incentives to switch and that will be welcome news to borrowers,” they said.
“But when it comes to which term to select, our broad thinking remains as it was a month ago: we believe mortgage rates are likely at or near their lows, and that it is thus worth considering longer terms. With very little separating rates spanning from one to five years, borrowers with differing levels of risk appetite should be able to find a term that satisfies their own cost/certainty trade-off sensitivities.”
