The small South Island city beating Auckland on house prices
남섬 작은 도시, 오클랜드 앞질렀다… 뉴질랜드 주택시장 ‘조용한 반등’ 조짐
‘이번 주 부동산 시장에서 알아야 할 다섯 가지 포인트’
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주택 가치, 여전히 ‘정체 국면’ 지속
부동산 분석기관 코탈리티(Cotality)의 최신 주택 가격 지표에 따르면 전국 주택시장의 전반적 흐름은 여전히 둔화된 상태다. 11월 말 기준 전국 중앙 주택 가치는 80만6,551달러로 10월과 동일했으며, 2022년 초 시장 정점 대비 17.4% 낮고 2023년 6월 저점보다도 1.1% 오르는 데 그쳤다. 오클랜드의 중앙 주택 가치는 한 달 사이 0.2% 하락했고, 연간 기준으로는 2.2% 떨어져 104만8,000달러 수준을 기록했다. 반면 타우랑가(0.6%), 해밀턴(0.7%), 인버카길(0.8%)은 월간 상승세를 보였고, 연간 상승률도 각각 1.2%, 0.3%, 3.9%를 나타내며 연말로 갈수록 강한 흐름을 이어갔다.
경제와 부동산 시장 전반의 심리는 상향 전환 중이지만, 실제 주택 가치 자체는 여전히 더딘 움직임을 보이고 있다. -
주택 신축 승인, 경제 회복 흐름에 ‘힘 보태’
소매판매·기업 신뢰도·전반적인 경제 활동 개선 소식에 이어, 지난주 통계청 자료에서는 10월 신규 주택 승인 건수가 3,520건으로 전년 동기 대비 24% 증가한 것으로 나타났다. 이는 최근 5개월 동안 세 번째로 20% 이상 증가한 수치다. 연간 누적 승인 건수는 약 3만5,550건으로 회복되며 2024년 2월 이후 가장 높은 수준에 도달했다.
아직 회복세가 초기 단계이긴 하지만, 모기지 대출 금리 하락과 LVR·DTI 등 규제가 여전히 신축을 유인하면서 건설업은 향후에도 개선세를 이어갈 가능성이 크다. 이는 전체 경제 활동에 긍정적일 뿐 아니라 중기적인 주택 구매력 개선에도 도움을 줄 전망이다. -
변동·단기 고정금리 시대의 ‘마무리 구간’ 진입?
이달 초 기준금리(OCR)가 0.5% 인하되면서 추가 인하 가능성까지 시사된 가운데, 10월에는 변동금리와 6~12개월 단기 고정금리 선택이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 반면 1년 이상 장기 고정으로 체결된 신규 대출 비중은 18%로 떨어지며 올해 1월(10%) 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.
금리가 하락하는 흐름에서는 가능한 한 짧게 고정해 하락세를 따라가다가 바닥에 도달한 뒤 장기로 고정하려는 전략이 합리적으로 여겨졌다. 그러나 최근 전망에서는 기준금리가 앞으로 1년가량 동결된 후 다시 상승 전환할 가능성이 제기되고 있어, 이제는 장기 고정 여부를 고민해야 하는 시점이 다가온 것으로 보인다. -
순이민, ‘반등 조짐’ 보일까
이번 주에는 통계청이 10월 순이민 데이터를 발표한다. 최근 몇 달간 출국이 감소하고 입국이 증가하며 반등 신호가 나타났지만, 하향 조정 가능성도 남아 있다. 특히 향후 몇 달간 호주 대비 뉴질랜드 노동시장이 개선될 경우(전문가들이 예상하는 흐름), 순이민 증가와 맞물릴 가능성이 크다. 다만 현재 수준 자체가 낮기 때문에 최근 임대료 약세의 주요 요인으로 계속 작용하고 있다. -
소매·제조업계, ‘회복 신호’ 기대
이번 주에는 BNZ–BusinessNZ의 제조업 활동 지수와 통계청의 11월 전자카드 소비 지표가 발표된다. 최근 몇 달간 제조업 지표는 초기 회복 흐름이 관측됐지만, 카드 사용액은 다소 들쭉날쭉한 모습을 보였다. 다만 다양한 선행 지표들이 이미 개선 흐름을 보이고 있어, 향후 1~2개월 내 두 지표 모두 회복세를 나타낼 가능성이 있다.
- 해당 분석은 코탤리티(Cotality)의 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)의 기고문이다.
The small South Island city beating Auckland on house prices
‘The five things you need to know about the housing market this week.’
1. Property values still in a holding pattern
The latest Cotality house price figures highlight sluggishness in the overall housing market. The nationwide median property value of $806,551 at the end of November was the same as October’s tally, but still 17.4% below market peak in early 2022 and only a modest 1.1% above the June 2023 trough. Auckland’s median property value dropped 0.2% over the month, and 2.2% over the year to $1.048m. Tauranga, Hamilton and Invercargill, on the other hand, seemed to be ending the year on a high, with monthly lifts of 0.6%, 0.7%, and 0.8%, and annual lifts of 1.2%, 0.3% and 3.9% respectively.
Although wider sentiment about the economy and property market seems to be turning upwards (and some housing markets are stronger than others), values themselves are generally proving a little slow to shift.
2. Dwelling consents continue the run of solid economic news
Coming hot on the heels of stronger news on retail sales, business confidence, and general economic activity, last week’s Stats NZ figures showed that the number of new dwellings consented in October (3520) was up by 24% from the same month last year – the third increase of more than 20% in the past five months. The annual running total has now lifted to around 35,550, the highest level since February 2024 (when the sector was still in decline from the post-Covid boom).
To be fair, this emerging upturn is still in its early days. But with mortgage rates down and the lending rules (e.g. LVRs, DTIs) still incentivising new-builds, there’s every reason to think that the construction sector will continue to improve. That’s great news for wider economic activity, but it also bodes well for medium-term housing affordability.
3. Getting close to the end for floating/short fixes?
Given there was a 0.5% OCR cut early in the month with a strong indication of more to come later, it was no surprise at all to see the popularity of floating mortgage rates and 6-12 month fixes in October. On the flipside, the share of new loans in October that were fixed for more than a year dropped to just 18%, the lowest since January (10%).
As rates have been falling, it’s made sense to stay as short as possible to ride the wave down, and then perhaps look to fix longer again when the floor has been reached. With the latest expectations being that the OCR will now be on hold for a year or so (before potentially starting to rise again), the decision point may have been reached. Fix longer? And if so, how long? Up to you!
4. A budding upturn for net migration?
This week, Stats NZ will release October’s net migration figures, which have been hinting at a rise, as departures flatline and arrivals edge higher (although downward revisions are always possible). It’ll be interesting to see what happened in October, as well as in the coming months; a pick-up in our labour market relative to Australia (which is expected) would tend to be correlated with a stronger net migration balance. That said, it’s starting from a low level and is a key reason why property rents have been so weak lately.
5. Retailers and manufacturers hoping for good news
We’ll also get November data this week for manufacturing activity from BNZ-BusinessNZ and electronic card spending in the shops from Stats NZ. In the past few months, there have been early signs of a pick-up for manufacturing, although card spending has remained a bit patchy. With a range of other indicators now improving, it wouldn’t be a surprise to see both these measures also come to the party over the next month or two.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality
