Tony Alexander: Go low or fix for five years? Kiwis’ mortgage dilemma
토니 알렉산더: 낮은 금리로 갈까, 5년 고정할까? 키위들의 모기지 딜레마
‘또 다른 OCR 인하가 예상되지만, 키위들은 언젠가 금리가 상승할 것을 염두에 둬야 한다.’
매달 5개의 설문조사를 실시하고 있다. 이 결과는 부동산 중개인들이 보고 있는 시장 상황, 기업들의 경기 인식과 계획, 부동산 투자자들이 임대 시장을 어떻게 평가하는지, 소비자들이 어디에 돈을 쓰거나 쓰지 않을지, 그리고 모기지 대출 기관들이 은행의 대출 의향을 어떻게 파악하는지에 대한 통찰을 제공한다.
지난주에는 부동산 중개인 설문조사의 주요 결과를 다루며 시장이 탄탄해지고 있으며 2026년까지 상승세가 지속될 만한 타당한 이유가 있음을 밝혔다. 이번 주에는 mortgages.co.nz와 함께 실시한 월간 모기지 자문가 설문조사를 마무리했으며, 결과는 상승장 전망을 뒷받침한다.
중개인들의 순(넷) 55%가 시장에 첫 주택 구입자가 늘어나고 있다고 응답했다. 이는 10월의 순 33%에서 상승한 수치로, 2023년 초부터 젊은 구매자들이 유리한 시장을 적극 활용하고 있다는 다른 데이터와 일치한다. 또한 중개인들의 순 32%가 투자자들이 조언을 구하며 시장에 더 많이 들어오고 있다고 밝혔다. 이는 지난달 14%에서 증가한 수준으로, 2023년 말 대부분(전부는 아니지만)의 결과와 대체로 일관된다.
특히 주목할 만한 점은 자문가들의 순 51%가 은행(일부 비은행 대출기관 포함)이 주택 구매자들에게 자금을 더 기꺼이 대출하고 있다고 보고한 것이다. 이는 지난달 순 33%에서 상승한 수치로, 2025년 경제 현실 점검이 시작되기 전인 2월 이후 가장 강력한 결과다.
설문조사에서 내가 주목한 두 번째 핵심 포인트는 주택 구매자들이 모기지 금리를 5년 고정하는 비율이 소폭 증가했다는 점이다. 4%에 불과한 이 비율은 중개인들의 61%가 1년 이하 고정을 선호한다고 답한 것에 비하면 미미하지만, 2021년 12월 이후 가장 높은 수준이다. 최고치는 2021년 4월의 6%였다.
일반적으로 키위들은 모기지 금리를 단기간만 고정한다. 이 때문에 미국의 대출 관행을 따라 30년 고정 금리를 제공하는 은행이 없다. 2~3년을 초과하는 기간에 대한 수요는 거의 존재하지 않는다.
대부분의 키위들은 가장 낮은 금리를 선택할 뿐, 앞으로 몇 년 동안 금리가 어떻게 변할지에 대해서는 거의 고려하지 않는다. 2020~2021년 11개월 동안 제공된 2.99%로 5년 고정한 이들에게는 2024년 초 1년 금리가 7.35%로 치솟은 것이 무관했다.
현재 약 4.99%로 5년 고정하는 사람들이 2~3년 후 체셔 고양이처럼 미소 짓게 될까? 일부는 그럴 가능성이 있다. 하지만 5%포인트 명목 금리 상승(2021년 2.29%에서 최고 7.35%)을 피하기는 어려울 것이다.
즉, 중앙은행이 통화정책을 다시 긴축하기 시작할 때(아마도 올해 과도한 완화 위험으로 인해 2027년 말부터), 팬데믹 이후 과소비로 금리가 5%포인트 급등했던 것처럼 치솟지는 않을 것이다. 그러나 7%를 넘는 금리로의 복귀는 대출자들이 대비해야 할 사항이다.
현재로서는 중앙은행이 11월 26일 0.25%포인트 추가 인하를 단행할 것으로 보이며, 단기 모기지 금리는 2026년 내내 현재 낮은 수준 근처에 머물 가능성이 크다. 그 이후에는 상승 위험이 커진다.
Tony Alexander: Go low or fix for five years? Kiwis’ mortgage dilemma
‘Another OCR cut is on the cards, but Kiwis should expect rates to rise at some point in the future.’
I run five surveys each month, the results of which give us insight into what real estate agents are seeing, how businesses feel and what they plan to do, how property investors are finding the rental market, where consumers will or won’t spend their money, and how mortgage lenders are finding bank willingness to lend.
Last week, I discussed some of the key results from my real estate agent survey, and they show the market firming and some valid reasons for expecting the upward movement to continue through 2026. This week I have just completed my monthly survey of mortgage advisors with mortgages.co.nz and the results also back up a view of a rising market.
A net 55% of the brokers say that they are seeing more first-home buyers in the market. This is up from a net 33% in October but consistent with other data from the start of 2023 showing young buyers strongly taking advantage of a market in their favour.
A net 32% of the brokers have also said that more investors are coming in looking for some advice. This is up from 14% last month and broadly consistent with most (not all) results from late-2023.
Of high interest, however, is the net 51% of advisors who have reported that the banks (and presumably a few non-bank lenders as well) are increasingly willing to advance funds to home buyers. This is up from a net 33% last month and the strongest result since February, before the 2025 reality check set in across the economy.
The second key point of interest for me from the survey is the slight rise in the proportion of mortgage brokers saying that home buyers are fixing their mortgage interest rate for five years. At 4% this proportion pales into insignificance beside the 61% of brokers saying people favour fixing one year or less. But 4% is the highest proportion since December 2021. The peak was 6% in April 2021.
As a rule, Kiwis fix their mortgage interest rates only for short periods of time. This is partly why no banks copy the lending norm in the United States and offer 30-year fixed rates. Demand for any period longer than 2-3 years is almost non-existent.
By and large, Kiwis just take whatever rate is the lowest, giving little thought to what might happen to that rate in the next few years. For those who fixed for five years at 2.99% in the 11 months this rate was available over 2020-21, the hike in the likes of the one-year rate to 7.35% come early-2024 was irrelevant.
Will people fixing for five years now at around 4.99% also be left smiling like Cheshire cats in 2-3 years? A few grins seem likely. But avoiding a 5% nominal rate hike isn’t likely (2.29% in 2021 to the 7.35% peak).
That is, when the Reserve Bank starts tightening monetary policy again, perhaps from late-2027 (partly motivated by the risk they are easing too much this year), rates are unlikely to soar 5% as they did after the pandemic binge. But a return to rates over 7% is something borrowers should allow for.
For now, though, our central bank looks set to make one more rate cut of 0.25% come November 26, and short-dated mortgage rates are likely to remain near current low levels through all of 2026. After that, the risks shift upward.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz