노동당의 자본이득세 도입, 집값에는 어떤 영향이 있을까

Labour’s capital gains tax – what it means for house prices

노동당의 자본이득세 도입, 집값에는 어떤 영향이 있을까

 

 

‘주택 구매 여건이 확실히 개선된다고 단정하기에는 변수들이 너무 많다.’

 

내년 총선에서 유권자들이 현재의 경제·고용 여건 개선이나 주택 가격 상승 흐름을 외면하고 노동당을 선택한다고 가정해보자. 노동당이 집권할 경우, 가족이 거주하는 실거주 주택을 제외한 주거용 및 상업용 부동산에 대한 새로운 자본이득세가 도입될 예정이다.

 

여기에서 다음과 같은 논점은 일단 제쳐두자.

• 무료 진료 혜택 제도를 통해 아픈 이들을 지원하는 것은 좋다.

• 세금은 경제, 고용, 생산성 성장을 촉진하기보다는 둔화시키는 경향이 있다는 점.

• 주택 가격 상승의 상당 부분은 토지 부족과 건설비 상승(지방자치단체 비용, 기준 강화 등)에서 비롯된다는 점.

• 이번 자본이득세가 향후 부유세 도입의 전초 단계가 될 수 있다는 가능성.

• 투자자들이 사용하는 자금 대부분이 이미 저축된 자본이 아니라 차입금이라는 점에서, 막대한 금액이 다른 투자처로 이동할 여지가 적다는 점.

   

   

이제 핵심 질문으로 돌아가 보자. 자본이득세는 집값에 어떤 영향을 미칠까?

 

주거용 부동산에 투자하거나 기존 보유 주택을 유지하는 사람의 총수익은 2027년 6월 이후 발생 이익의 28%가 과세되면서 줄어든다.

본질적으로 이는 2년이나 10년이 아닌 100년으로 설정된 브라이트라인 테스트와 같다.

이에 따라 투자자들의 매물이 늘어 가격이 그렇지 않았을 때보다 낮아질 것으로 예상된다. 대부분 이 효과를 이해할 것이다.

투자 목적으로 부동산을 사는 사람도 줄어들 것이라는 점도 대부분 이해할 것이다. 경매와 입찰에 참여하는 투자자가 줄면 가격 상승이 억제된다. 지금까지는 괜찮다. 주택 구입 가능성이 개선될 것이라는 결론을 합리적으로 내릴 수 있을 듯하다.

그러나 신규 투자용 주택 공급을 꺼리게 되는 부작용도 있다. 신규 주택 공급 증가세가 둔화하면 가격에 상방 압력이 가해지는데, 여기서 복잡성이 생긴다. 임대용 신규 주택 건설 자금 조달을 어느 정도 꺼릴 것인지는 알 수 없다. 다만 기존 부동산에 대한 투자자 수요 감소와 기존 보유 물량 매도 증가(특히 2027년 7월 이전)로 인한 가격 하락 효과는 일부 상쇄될 것으로 보인다.

이 정책이 주택 구입 가능성을 개선할 것이라는 기대는 합리적이지만, 그 정도는 불확실한대 이것은 이미 진행 중인 상황 때문이다.

이미 여러 차례 논의되온 것처럼, 주거용 부동산을 투자 대상으로 삼는 움직임은 이미 줄어들고 있다. 임대 사업 운영 비용 상승(지방세, 보험, 유지보수) 등 장기적 요인이 이를 부추긴다.

금리가 수십 년간 하락하던 추세도 끝나 자연스러운 가격 상승 압력이 줄었다. 이는 주택 가격 급등 기록을 억제하고, 주택 투자에 뛰어들지 않으면 바보가 될 것이라는 생각을 줄이는 데 기여했다. 정부의 주거용 토지 공급 확대와 고밀도 개발 허용 노력도 도움이 된다.

뉴질랜드에서는 부동산에 투자하지 않으면 기회를 놓친다는 인식이 이미 사라졌다. 새로운 패러다임은 더 전문화됐고, 장기 무세 자본이득보다는 수익률 중심이며, 과거 일반 대중이 몰려들던 거품은 사라졌다.

따라서 기술적으로 노동당의 새 세금이 주택 구입 가능성에 긍정적이라고 결론 내릴 수밖에 없지만, 실제 가격 영향은 거의 눈에 띄지 않을 것으로 보여진다.

 

 

 

 

Labour’s capital gains tax – what it means for house prices

 

 

‘There are too many unknowns to say for certain that affordability will improve.’

 

Let’s say people ignore the improvements in the economy and jobs market and the uptick in house prices and vote Labour in next year’s general election. If elected, Labour will introduce another tax, this one on residential and commercial property not considered one’s family home.

 

Let’s also put aside the following:

– Folk like me do not need free doctor visits. I am happy to pay and will willingly subsidise other sick people;

– The tendency of taxes to retard rather than drive stronger economic, employment, and productivity growth;

– The fact that higher house prices are driven substantially by lack of land and higher construction costs (council fees, standards etc.);

– The possibility that this new tax is the thin edge of the wedge towards a wealth tax; and

– The absence of a pool of billions of dollars to flow into other investments because most money used by investors is borrowed and not already saved equity.

 

Let’s consider just one simple thing: What will the impact of a capital gains tax be on house prices?

 

The total return to someone investing in a residential property or keeping one they already have will decrease as 28% of gains after June 2027 will be taxed. Essentially, it is like a bright-line test set at 100 years – not two or 10. On that basis, we should expect more investors to sell, which will cause prices to be lower than they would have been otherwise. Most people will grasp this effect.

Most people will also grasp the idea that fewer people will buy property for investment purposes. Fewer investors at property auctions and tenders will also tend to constrain prices. So far, so good. It looks like we can reasonably conclude that housing affordability will improve.

But there will be a disincentive to create new investment properties. Reduced growth in new house supply will tend to place upward pressure on prices, and this is where the complication lies. To what extent will people pull back from financing new house construction for rental purposes?

That is impossible to know. But there will be some offset to lower prices from reduced demand by investors for existing property and increased selling of existing holdings – especially before July 2027.

It seems reasonable to expect that the policy will improve housing affordability – but to an uncertain degree, especially because of what is already happening.

As discussed here many times, there is a movement of people away from residential property as an investment already underway. It is being driven by long-term considerations such as the hike in costs of running a rental business (council rates, insurance, maintenance).

Also, interest rates are no longer falling on a multi-decade basis, which means reduced natural upward pressure on prices. This is helping to curtail the record of house price gains, and that is naturally keeping people from thinking they need to invest in housing or risk feeling silly not too far down the track. Helping also are the government’s efforts to boost residential zoned land supply and allow greater intensification.

In New Zealand, the situation has already stopped being one of a need to invest in property or miss out. The new paradigm is already more professional, more focussed on running yield rather than long-term tax-free capital gains, and bereft of the great frothiness of the past where all the hoi polloi joined in the game.

Therefore, while technically I have to conclude that Labour’s latest new tax will be positive for housing affordability, in reality, the price impact will be very hard to spot.

 

 

– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz