Where are New Zealand’s most affordable – and unaffordable – houses?
뉴질랜드에서 가장 저렴한 집과 가장 비싼 집은 어디인가
뉴질랜드의 주택 구매 여건이 최근 약 10년 사이 가장 개선된 수준으로 나타났지만, 그 효과는 지역별로 고르게 나타나지 않고 있는 것으로 분석됐다.
부동산 데이터 분석기관 코탈리티(Cotality)가 발표한 자료에 따르면, 지난해 말 기준 뉴질랜드 전국 중위 주택 가격은 가구 연간 중위 소득의 7.2배 수준으로 하락했다.
이는 장기 평균인 6.8배보다는 여전히 높은 수준이지만, 2019년 일시적으로 7.2배까지 떨어졌던 시기를 제외하면 2016년 7배 이후 가장 낮은 수준이다.
코탈리티의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 지난 몇 년 동안 주택 가격이 정체되거나 하락세를 보였으며, 현재 가격은 정점 대비 약 18% 낮은 상태라고 설명했다.
그는 이 기간 동안 가계 소득이 상승했고, 특히 2024년 중반 이후 최근 몇 년 사이 금리도 하락했다고 밝혔다.
데이비슨은 여러 지표를 종합적으로 볼 때 주택 구매 여건이 상당히 개선됐으며, 특히 소득 대비 모기지 상환 부담 비율이 다시 장기 평균 수준으로 낮아진 점이 눈에 띈다고 분석했다.
그는 주택이 싸다고 말할 수 있는 수준은 아니라고 강조했다.
“주택이 저렴하다고 말할 수는 없다. 여전히 시장에 진입하는 것은 어려운 일이다. 하지만 이 지표만 놓고 보면 현재 상황은 거의 정상적인 수준으로 돌아왔다고 볼 수 있다.”
그는 현재 시장 상황을 자동차에 비유해 설명했다.
“주택 구매 부담은 그동안 시장의 핸드브레이크와 같은 역할을 해왔다. 지금은 가속 페달을 밟고 있는 상황은 아니지만 최소한 그 핸드브레이크는 풀린 상태다. 그렇다고 해서 바로 새로운 집값 급등 국면으로 들어간다는 의미는 아니다. 다만 과거 시장을 억제했던 요인이 이제는 예전만큼 강하게 작용하지 않는다는 뜻이다.”
주요 도시 가운데 주택 구매 부담이 가장 높은 곳은 타우랑가(Tauranga)로 나타났다. 이 지역의 주택 가격 대비 소득 비율은 8.5배로 주요 도시 중 가장 높은 수준을 기록했다.
오클랜드(Auckland)는 7.5배로 두 번째로 높은 수준을 나타냈지만, 이 역시 장기 평균 기준으로 보면 평소보다 낮은 수준이다.
반면 웰링턴(Wellington)은 6.4배로 주요 도시 가운데 가장 주택 구매 여건이 양호한 지역으로 나타났다.
전국 지역별로 보면 템스-코로만델(Thames Coromandel)의 주택 가격 대비 소득 비율은 14.5배, 퀸스타운 레이크스(Queenstown Lakes)는 16.1배로 뉴질랜드에서 가장 주택 구매가 어려운 지역으로 조사됐다.
카이코우라(Kaikoura) 역시 10.6배로 두 자릿수 수준을 기록하며 높은 부담을 보였다.
반면 클루서(Clutha)와 그레이(Grey) 지역은 각각 4.6배로 전국에서 가장 주택 구매 여건이 좋은 지역으로 나타났다.
최근 금리 하락 역시 주택 구매 부담을 완화시키는 요인으로 작용했다.
주택담보대출 상환에 필요한 소득 비중은 가구 소득의 42% 수준으로 낮아지며 장기 평균 수준으로 다시 돌아왔다.
데이비슨은 오클랜드와 웰링턴, 그리고 어느 정도 타우랑가까지도 소득 대비 모기지 상환 비율 기준으로 보면 현재는 평균보다 낮은 수준이라고 설명했다.
그는 “이 시장들이 매우 저렴하다고 말할 수는 없지만, 가격 조정이 상당히 진행된 결과 현재는 이 지표가 정상 수준보다도 낮은 단계까지 내려왔다”고 말했다.
그는 신규 모기지를 상환하는 과정이 여전히 쉽지는 않지만, 2021년이나 2022년처럼 주택 시장 성장을 강하게 억제하는 요인으로 작용하는 수준은 아니라고 분석했다.
그는 “지금은 많은 사람들이 ‘여전히 싸지는 않지만 충분히 감당할 수는 있다’고 생각하기 시작했을 것”이라며 “전반적인 지표를 보면 현재 주택 구매 여건은 비교적 정상적인 수준이라고 볼 수 있다”고 말했다.
일부 지역에서는 주택 구매 여건이 거의 개선되지 않은 곳도 있다.
예를 들어 인버카길(Invercargill)은 최근 몇 년 동안 주택 구매 여건이 거의 나아지지 않은 지역으로 지목됐다.
특히 퀸스타운(Queenstown)은 여전히 매우 높은 주택 가격으로 인해 독립적인 시장 성격을 가진 지역이라고 분석됐다.
데이비슨은 퀸스타운에서는 소득보다 자산이 더 중요한 요소로 작용한다고 설명했다.
“우리는 주택 가격을 소득과 비교해 모기지 부담을 계산하지만 퀸스타운은 조금 다른 시장이다. 이 지역에서는 소득보다 다른 지역에서 가져오는 자산이나 이미 축적된 주택 자본이 더 중요한 역할을 한다.”
그는 “따라서 지역 평균 소득만으로 집을 구입하는 것은 뉴질랜드 어느 지역보다 훨씬 더 어려운 일이 될 것”이라고 말했다.
데이비슨은 앞으로 주택 구매 여건을 안정적으로 유지하기 위해서는 지속적인 주택 공급 확대가 필요하다고 강조했다.
현재 중위 주택 가격과 가구 소득 기준으로 계산할 때 주택 구입을 위한 보증금을 마련하는 데 평균 9.6년이 걸리는 것으로 나타났다.
이는 장기 평균인 9년보다 높은 수준이지만 과거 최고치였던 13.4년보다는 크게 낮아진 수치다.
도시별로 보면 웰링턴은 8.5년으로 2016년 이후 가장 낮은 수준이며, 오클랜드는 10년으로 장기 평균 10.2년보다 낮은 수준이다.
전국적으로 임대료가 차지하는 가구 소득 비중은 27.9%로 나타났다.
이는 장기 평균인 25.8%보다 여전히 높은 수준이지만 2025년에 비해서는 개선된 상황이다.
데이비슨은 “지난 1년 동안 세입자들의 상황이 다소 나아지긴 했지만 여전히 부담이 큰 상황”이라고 말했다.
그는 높은 임대료 부담이 일부 가구들이 주택 소유로 넘어가는 다음 단계로 나아가는 것을 막는 요인이 될 수 있다고 설명했다.
또한 실제 세입자들의 상황은 통계보다 더 어려울 가능성이 있다고 지적했다.
많은 임차 가구의 소득이 중위 소득보다 낮을 가능성이 있기 때문에 일반적인 임대료를 지불하면서도 실제로는 소득 분포의 하위 구간에 속한 가구들이 많을 수 있다는 것이다.
데이비슨은 향후 뉴질랜드 주택 가격이 급격히 상승하는 상황은 예상하지 않는다고 밝혔다.
그는 앞으로는 주택 가격 상승률이 비교적 완만한 수준에 머물고 가구 소득 증가와 보다 밀접하게 연동되는 흐름이 나타날 가능성이 높다고 전망했다.
이는 부채 대비 소득 비율(DTI) 규제가 의도한 방향과도 일치한다고 설명했다.
그는 “앞으로 집값이 조금씩 상승할 수는 있지만 동시에 소득도 증가하면서 주택 구매 여건 지표는 비교적 안정적으로 유지될 가능성이 크다”고 말했다.
“집값이 더 싸지지는 않더라도 그렇다고 크게 더 비싸지는 상황도 아닐 수 있다”는 설명이다.
그는 최근 시장 분위기가 변화하고 있다고 평가했다.
“사람들이 이제는 집값이 계속해서 상승하는 것이 반드시 좋은 것만은 아니라는 점을 인식하기 시작한 것 같다.”
그는 “주택 가격이 일정 기간 동안 큰 상승 없이 안정적인 흐름을 보이는 시기가 오히려 시장 전체에는 긍정적인 결과가 될 수 있다”고 덧붙였다.
Where are New Zealand’s most affordable – and unaffordable – houses?
Housing affordability is at the best level in almost a decade, but the effect is not being felt evenly.
Cotality has released data that shows the national median house value had fallen to 7.2 times the annual median household income at the end of last year.
It was still above the long-term average of 6.8 but was the lowest, apart from a brief drop to 7.2 in 2019, since it was 7 in 2016.
Cotality chief property economist Kelvin Davidson said prices had been flat or falling for the past few years, and were still down 18 percent from the peak.
“We’ve had incomes go up over that period and, in the last couple of years since sort of mid-24, interest rates have come down too.
“Across all of those measures there’s been a pretty big improvement and one that sticks out would be the mortgage payments as a share of incomes is now back down to its average.”
“So, not saying housing is cheap or anything, it’s certainly not, it’s still a challenge to get into the market, but when you look at that measure it’s pretty much back to normal.
“Maybe a way of thinking about it is the handbrake that’s been there in the past from housing affordability is off and we’re not on the accelerator, but at least that handbrake isn’t there now. It doesn’t necessarily mean we’re going to go straight into a new boom for house prices or anything, but maybe that restraint that has been there is not so much a factor anymore.”
Tauranga was the least affordable main centre, with a house price-to-income ratio of 8.5.
Auckland was the second most unaffordable, at 7.5, but was cheaper than normal by that standard.
Wellington was most affordable, at 6.4.
Across all regions, Thames Coromandel, at 14.5, and Queenstown Lakes, at 16.1, were the least affordable.
Kaikoura was also in double digits at 10.6.
Areas such as Clutha and Grey were most affordable, at 4.6.
Falling interest rates had helped bring down the share of income required to cover home loan repayments to 42 percent, back to its long-term average.
“When you look at Auckland and Wellington and Tauranga to some extent, on the mortgage payments as a share of incomes measure, those are actually below average now.
“Not saying it’s screamingly cheap but those markets have adjusted a long way to the point where that figure is below its normal level.”
He said paying off a new mortgage might not be easy, but it was not the significant handbrake that it would have been on growth in 2021 or 2022.
“I suspect more people would be out there at the moment thinking ‘yeah it’s not cheap, but I can make it work’. Across all measures now I think you’d probably call it relatively normal.”
Areas like Invercargill had not had their affordability improve at all, he said.
“Places like Queenstown are still very unaffordable in general. Queenstown’s a sort of market on its own really.
“We look at house prices in relation to income and what that might mean for mortgage payments but I think Queenstown’s a market where income is less relevant. It’s more about wealth and how much equity you’re bringing in from other parts of the country, how much equity you might have already built up.
“Buying a house there on the local income is going to be a lot more challenging than anywhere else.”
Davidson said ongoing housing supply would be needed to keep affordability in check.
It was taking 9.6 years to save a deposit, based on median property values and household incomes. That is above the long-term average of nine years but lower than the peak of 13.4.
Wellington’s 8.5 years was the shortest since 2016. Auckland’s 10 years was below its long-term average of 10.2 years.
Rents took up 27.9 percent of gross household income nationwide, above the long-term average of 25.8 percent but an improvement over 2025.
“Although the situation has got better for renters in the past year or so, it remains testing,” Davidson said.
“In turn, this may actually be preventing some households from actually taking that next step into home ownership in the first place. It is also important to acknowledge that some tenants will be finding it harder than these figures suggest, given that many renting households may actually have incomes below the median. In other words, they might pay typical rents, but have incomes towards the lower half of the spectrum.”
Davidson said he was not expecting a house price boom. “It’s probably going to be a period where perhaps house prices are rising only modestly and are tied more closely to household incomes, which is what debt-to-income ratio restrictions are meant to do.
“We’ll probably see a period where house prices do sneak up a bit but incomes rise too so some of these measures stay fairly stable. They might not be getting cheaper but they might not necessarily be getting massively more expensive either.”
He said people seemed to be “waking up to the idea that ever-rising house prices isn’t necessarily the best thing”.
“A period where values are flatter could be a pretty good thing.”
