Which parts of NZ are seeing supply outpace demand?
뉴질랜드의 어느 지역에서 주택 공급이 수요를 초과하고 있는가?
켈빈 데이비슨, 코탈리티 NZ(Cotality NZ) 부동산 경제학자의 분석
‘오클랜드와 웰링턴의 강한 공급 성장’
2019년부터 2024년까지 뉴질랜드 내에서 부동산 공급이 인구 증가를 앞지른 주요 지역은 웰링턴과 오클랜드로 나타났다.
웰링턴에서는 2024년까지 5년간 인구가 1.0% 소폭 감소한 반면, 주거용 부동산(주택 재고)은 4.3% 증가했다. 이로 인해 주택당 평균 거주 인원, 즉 점유율(occupancy rate)은 2.97명에서 2.82명으로 하락했다. 최근 부동산 가치 하락은 이전의 높은 주택 가격 부담이 완화된 측면도 있지만, 공급과 수요의 균형이 느슨해진 점도 중요한 요인으로 작용했다.
오클랜드의 경우, 같은 기간 동안 인구는 7.0%로 견고한 증가세를 보였으나, 주택 재고는 이보다 더 큰 10.3% 증가를 기록했다. 이에 따라 오클랜드의 점유율은 3.45명에서 3.34명으로 완화되었다. 이러한 공급과 수요의 물리적 균형 완화는 오클랜드 부동산 가치 약세와도 연관이 있다. 다만, 최근 오클랜드의 건설 물량은 타운하우스 중심으로 이루어졌으며, 이는 본질적으로 크기가 작아 점유율이 낮은 특성을 지닌다는 점도 주목할 필요가 있다.
반면, 해밀턴과 타우랑가 같은 지역에서는 공급과 수요의 균형이 점점 더 타이트해지고 있다. 이들 지역은 인구 증가가 주택 공급 증가를 앞질렀기 때문이다.
전국적으로 보면, 2019년부터 2024년까지 인구는 6.4% 증가한 데 비해 주택 재고는 7.5% 증가했다. 이로 인해 주택당 평균 거주 인원, 즉 점유율은 5년간 2.99명에서 2.96명으로 소폭 하락했다. 이 수치는 장기 평균인 주택당 2.97명에 매우 근접해 있어, 전반적인 시장이 잘 균형 잡혀 있음을 시사한다. 이는 최근 부동산 가치와 임대료의 성장 정체로도 뒷받침된다.
지역별 상이한 수급 상황
타우랑가와 해밀턴 같은 주요 중심지들은 반대의 상황을 보이고 있다. 이들 지역은 인구 증가율이 두 자릿수를 기록하며 주택 재고 증가를 앞질렀다. 2019년부터 2024년까지 해밀턴의 인구는 10.3% 증가한 반면, 주택은 8.1% 증가에 그쳤다. 타우랑가는 인구가 10.2% 증가한 데 비해 주택은 5.9% 증가했다. 이들 지역은 부동산 가치가 급등하지는 않았지만, 오클랜드나 웰링턴에 비해 시장이 더 회복력을 보이며 주택 가격 부담 완화도 상대적으로 적었다.
다른 인구 급증 지역인 셀윈(Selwyn), 퀸스타운-레이크스(Queenstown-Lakes), 와이카토 디스트릭트(Waikato District), 와이마카리리(Waimakariri)를 살펴보면, 건설 활동이 대체로 인구 증가를 따라잡고 있다. 2019년부터 2024년까지 와이마카리리(Waimakariri)의 주택 재고는 12.7%, 셀윈(Selwyn)은 29.8%, 와이카토(Waikato)는 13.8% 증가했다. 시장 피드백에 따르면, 이들 지역은 부동산 가용성과 관련해 균형이 잘 맞춰져 있으며, 뚜렷한 주택 가격 부담은 나타나지 않고 있다.
다만, 퀸스타운-레이크스(Queenstown-Lakes)는 예외다. 2019년부터 2024년까지 주택 재고가 인구 증가를 소폭 앞섰음에도 불구하고, 이 지역의 부동산 가치는 여전히 높으며 주택 가격 부담이 심각하다. 이는 퀸스타운의 독특한 시장 역학을 보여주며, 축적된 부가 강한 공급 성장에도 불구하고 부동산 가치를 지탱하고 있음을 시사한다.
공급과 수요가 전부는 아니지만, 여전히 중요
단기적인 공급과 수요의 물리적 균형이 부동산 가치나 주택 가격 부담의 모든 변화를 설명하지는 않겠지만, 분명 중요한 요소중 하나이다. 또한 매물 가용성이나 부와 소득의 변화 같은 다른 요인들도 상당한 영향을 미친다. 그러나 이 데이터를 단독으로 볼 때, 웰링턴과 오클랜드의 부동산 가치는 상대적으로 약세를 유지할 가능성이 높으며, 해밀턴과 타우랑가 같은 주요 중심지들은 더 강한 성과를 보일 수 있을 것으로 보인다.
Which parts of NZ are seeing supply outpace demand?
Analysis from Kelvin Davidson, Cotality NZ Chief Property Economist
‘Strong supply growth in Auckland & Wellington’
Based on the analysis, Wellington and Auckland are two primary areas in New Zealand where property supply has outpaced population growth between 2019 and 2024.
In Wellington, the population actually saw a small decline of 1.0% in the five years to 2024, while the dwelling stock increased by 4.3%. This caused the occupancy rate to drop from 2.97 to 2.82. While the recent property value downturn is partly an unwinding of previous affordability stress, this loosening of the supply and demand balance also played a role.
Auckland’s population grew by a robust 7.0% over the same period, but this was exceeded by an even stronger 10.3% increase in dwelling stock. This eased Auckland’s occupancy rate from 3.45 to 3.34.
This easing in the physical supply and demand balance aligns with the weakness in Auckland’s property values, although it is also worth noting that the recent construction mix in Auckland has been dominated by townhouses, which are smaller and have a naturally lower occupancy rate.
Conversely, areas like Hamilton and Tauranga are seeing a tightening of the supply/demand balance, as their population growth has outpaced dwelling supply – more detail on the next page.
Nationally, from 2019 to 2024, the population grew by 6.4%, while housing stock increased by 7.5%. This resulted in the average number of people per dwelling, or occupancy rate, easing from 2.99 to 2.96 over the five-year period. This figure suggests that the overall market is well-balanced, with the long-run average of 2.97 people per house sitting close to the current rate. This balance is also supported by the recent lack of growth in property values and rentals.
A varying picture across other areas
Other main centres, such as Tauranga and Hamilton, present the opposite scenario, with double-digit population growth outpacing the rise in dwelling stock. Between 2019 and 2024, Hamilton’s population increased by 10.3% while its dwellings grew by 8.1%, and Tauranga saw population growth of 10.2% compared to a 5.9% rise in dwellings. Although these areas are not experiencing a property value boom, their markets have been more resilient than those in Auckland and Wellington, with less improvement in housing affordability.
Focusing on other population hotspots, like Selwyn, Queenstown-Lakes, Waikato District, and Waimakariri, construction activity has largely kept pace with population growth. From 2019 to 2024, dwelling stock grew by 12.7% in Waimakariri, 29.8% in Selwyn, and 13.8% in Waikato. Market feedback suggests these areas are well-balanced in terms of property availability and do not show the same clear affordability strains.
However, Queenstown-Lakes remains an exception. Despite its dwelling stock growing slightly faster than its population between 2019 and 2024, the area’s property values remain high and affordability pressures intense. This highlights the unique market dynamics of Queenstown, where accumulated wealth helps to insulate property values even with strong supply growth.
Supply and demand isn’t everything, but still vital
While the physical supply and demand balance over short periods does not explain all changes in property values or affordability, it is obviously an important factor. Other influences, such as available listings, or changes in wealth and income, also play a significant role. However, when looking at this data in isolation, it suggests that property values in Wellington and Auckland may remain relatively soft, while other main centres like Hamilton and Tauranga could see stronger performance.