Tony Alexander: Agents tell it straight – the housing market is grinding to a halt
뉴질랜드 부동산 현장 “거래 사실상 멈춰섰다”… 2024년 경기 침체 이후 가장 강한 매수자 시장 도래
‘2024년 경기 침체 이후 가장 강력한 ‘매수자 우위 시장’이 도래했다’
뉴질랜드 주택 시장이 급격히 냉각되며 거래가 사실상 정체 상태에 들어섰다는 현장 전문가들의 분석이 나왔다. 특히 현재 시장은 2024년 2% 경기 침체 이후 가장 강한 ‘매수자 우위 시장’으로 평가되고 있다.
이번 주 발표된 뉴질랜드 주택 대출기관 NZHL의 후원을 받아 진행된 최신 월간 부동산 중개인 설문조사 결과는, 현장에서 체감되는 주택 시장의 변화를 생생하게 보여준다. 해당 조사는 2월 28일 미국의 이란 침공 이후 두 번째로 실시된 것으로, 전쟁이 에너지 시장에 미친 영향이 부동산 시장에도 뚜렷하게 반영되고 있는 것으로 나타났다.
현재 소비자들은 고용 불안과 금리 상승에 대한 우려가 크게 높아진 상태다. 이로 인해 ‘놓칠까 봐 서두르는 심리(FOMO)’는 사실상 다시 사라졌고, 투자자들은 시장에서 한발 물러섰다. 그 결과 시장은 매수자 중심으로 빠르게 재편되고 있다.
실제 조사에 따르면, 매수자들이 기회를 놓칠 것을 우려하고 있다고 응답한 중개인은 단 8%에 불과했다. 이는 지난달 13%, 지난해 12월 초 26%에서 급격히 하락한 수치다. 또한 가격 상승을 체감한다고 응답한 중개인의 순비율은 4개월 전 21%에서 한 달 전 -2%로 떨어진 데 이어, 현재는 순 27%가 가격 하락을 경험하고 있다고 답했다.
시장에서는 첫 집 구매자들의 활동이 여전히 활발한 반면, 투자자들의 움직임은 크게 위축된 것으로 나타났다. 순 34%의 중개인이 투자자 수요 감소를 체감하고 있으며, 경매와 오픈홈 방문자 수 역시 한 달 사이 크게 줄어든 것으로 조사됐다. 매도 희망자들 또한 매물 평가 의뢰를 줄이며 관망세로 돌아선 모습이다.
결과적으로 2023년 중반 이후 세 번째로 주택 시장 회복 흐름이 꺾이며 다시 하락 국면으로 전환된 것으로 분석된다.
현장 중개인들의 발언에서도 이러한 분위기는 뚜렷하게 드러난다.
“최근 2~3주간 오픈홈 방문객 수가 매우 저조하다.” – 웰링턴
“이란 전쟁과 연료 부족 이후 시장은 매우 조용해졌다. 일부 거래는 이루어지고 있지만, 부동산 방문 수는 기록적으로 낮은 수준이다. 다만 방문하는 사람들은 대부분 실수요자다. 전반적으로 시장은 불안하고 신중한 분위기다.” – 노스랜드
“지난 11월 이후 경매나 텐더에서 대부분 매물이 빠르게 팔리며 매우 바빴지만, 전쟁 시작 이후 최근 몇 주 사이 시장이 갑자기 멈춰선 느낌이다.” – 오클랜드
“최근 3주 사이 매수자와 잠재적 매도자 모두 눈에 띄게 줄었다. 첫 집 구매자들은 여전히 활동하고 있지만, 글로벌 이벤트가 뉴질랜드에 영향을 미치기 시작하면서 다른 수요는 거의 사라졌다.” – 캔터베리
전문가들은 가을을 지나 겨울로 접어드는 시점에서 매물 공급은 여전히 높은 반면, 가격은 보합 또는 하락세를 보일 가능성이 크다고 전망하고 있다.
매도자들에게는 여전히 동일한 메시지가 강조된다. 2021년과 같은 높은 평가 가격을 기대하기는 어렵으며, 매각을 원할 경우 시장 현실을 받아들이고 가격 조정에 나서야 한다는 것이다. 현재 시장의 주도권은 명확히 매수자에게 있다.
반면 매수자, 특히 첫 집 구매자들에게는 기회가 열려 있는 상황이다. 높은 매물 수와 함께 최근 20년 내 가장 유리한 구매 환경이 조성됐다는 평가다. 신규 매물 유입이 지속되고 있으며, 미분양 상태의 신규 타운하우스 물량도 쌓여 있어 개발업자들의 매도 압박이 커지고 있다. 또한 개인 투자자들 역시 자산 재배치를 위해 매도에 나서는 사례가 늘고 있다.
부동산 중개인들에게도 변화가 요구되고 있다. 과거처럼 거래 중개만으로 수익을 얻는 시대는 지나갔으며, 매도자들에게 시장이 단기간 내 급등할 가능성이 없다는 점을 설득해야 하는 상황이다. 동시에 강한 협상력을 가진 매수자들은 매도자가 비협조적일 경우 언제든 거래를 포기할 수 있는 위치에 있다.
전문가는 약 5주 전 발표한 ‘투자자 수요가 구조적으로 감소하는 16가지 이유’를 다시 검토할 것을 중개인들에게 권고하며, 며칠 내 공개될 전체 설문 결과 역시 면밀히 분석할 필요가 있다고 강조했다.
Tony Alexander: Agents tell it straight – the housing market is grinding to a halt
‘And why this is the strongest buyer’s market since the 2024 recession.’
This week, I completed my latest monthly NZHL-sponsored survey of New Zealand real estate agents. The results provide insights into what is happening in the housing sector at the coalface. This is the second such survey I’ve undertaken since the US invaded Iran on February 28, and the impact of the war on energy markets is apparent.
People are highly worried about their jobs and interest rates, FOMO has almost disappeared again, investors have once again backed off, and we are in the strongest buyer’s market since the 2% recession of 2024.
Only 8% of agents have reported that buyers are fearful of missing out – FOMO. Last month’s reading was 13% and early in December the measure stood at 26%. The net proportion of agents saying that prices are rising in their area has gone from 21% four months ago to -2% a month ago, and now a net 27% say prices are going down again.
First-home buyers remain quite active and have the market to themselves, with a net 34% of agents seeing fewer investors looking to make a purchase. Attendances at auctions and open homes have fallen away strongly over the month, and potential sellers have pulled back from seeking appraisals.
All up, for the third time since the middle of 2023, an upturn in the residential real estate market has been snuffed out and gone into reverse. Some of the comments made by agents to describe the situation include:
“Open homes the last 2/3 weeks have been terrible.” – Wellington
“Since the war in Iran & fuel shortages, it has been very quiet. We are still making some sales but property viewings are at a record low. At least the people who are viewing are serious. People are unsettled and cautious.” – Northland
“I had been incredibly busy since November with most listings selling on auction or Tender day. However, it’s frustratingly ground to a halt in the last few weeks since the war started.” – Auckland
“A real change over the last three weeks of fewer buyers and potential sellers about. First-home buyers still around, but most others have gone quiet since world events have started to affect NZ.” – Canterbury
As we head through autumn into winter, it looks reasonable to expect prices will be flat to falling while listings remain strong. The message to vendors remains the same as it has been for a number of years. You’re not going to receive the 2021 valuation for your property and if you want to sell, you’ll need to meet the market and recognise that buyers have the strong upper hand.
For buyers, the message is also the same. You face a high number of property listings, and if this is your first home purchase, you are in the best position for such buyers in potentially two decades. New properties continue to hit the market, there is a stock of unsold new townhouses, which developers are increasingly under pressure to offload, and many Mum and Dad investors want to sell and invest in something else.
For real estate agents, the message is that you can no longer just position yourself in the middle of an easy transaction and clip the ticket. You’ll need to focus on convincing vendors that the housing market has no prospect of booming in the next few years and strongly empowered buyers will walk away at the first sign of vendor intransigence.
Agents should reread my article from five weeks back with 16 reasons why investor demand is structurally and not just cyclically falling, and examine the full results of my survey of agents when it gets released in a few days.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
