The mini-upturn may not last long
뉴질랜드 주택시장 미약한 반등세… 지속 가능성은 불투명
뉴질랜드 전역의 주택 가격이 소폭 반등세를 보이고 있으나, 이러한 흐름이 장기적으로 이어질 가능성은 제한적이라는 분석이 제기됐다.
코탈리티 뉴질랜드의 최신 주택가치지수(HVI)에 따르면, 4월 기준 전국 중위 주택 가격은 809,101달러로 집계되며 전월 대비 0.1% 상승했다. 이는 3개월 연속 상승세를 기록한 것이지만, 2022년 1월 기록한 정점(972,643달러) 대비 여전히 16.8% 낮은 수준이다. 또한 올해 초 거래량 부진과 이란 분쟁 발생 등 불확실성이 지속되는 가운데 나타난 상승이라는 점에서 시장의 기초 체력은 여전히 약하다는 평가다.
주요 도시별로 보면 더니든은 4월 한 달간 0.8% 상승하며 가장 강한 흐름을 보였고, 크라이스트처치와 타우랑가도 각각 0.4% 상승했다. 해밀턴은 0.3% 오름세를 기록했다. 반면 웰링턴과 오클랜드는 각각 -0.1% 하락하며 여전히 부진한 흐름을 나타냈다.
코탈리티의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비슨은 “최근 3개월 연속 주택 가격이 소폭 상승한 것은 다소 의외의 결과지만, 지난 4년간의 전반적인 약세 흐름을 고려하면 매우 제한적인 수준”이라고 평가했다. 그는 “2026년 들어 거래량이 둔화된 상태이며 매물은 여전히 높은 수준을 유지하고 있고, 이란 분쟁, 모기지 금리 상승, 경제 지표 악화 등 여러 악재가 동시에 존재하고 있다”고 설명했다.
이어 “이러한 환경에서도 평균 주택 가격이 상승했다는 점은 놀랍지만, 이는 모든 지역에 해당하는 현상이 아니며 오클랜드와 웰링턴과 같은 주요 도시는 여전히 약세를 보이고 있다”고 덧붙였다. 또한 “2024년과 2025년 초에도 유사한 소폭 반등이 있었지만 결국 다시 하락세로 전환된 전례가 있다”며 “현재 이란 관련 불확실성이 매우 높은 상황을 감안하면 향후 3~6개월 내 같은 패턴이 반복될 가능성도 배제할 수 없다”고 지적했다.
그는 “현재 주택 시장은 전반적으로 관망 국면에 머물러 있으며, 안정적인 직장을 가진 구매자들에게는 비교적 유리한 환경”이라며 “향후 이란 상황 전개와 함께 의사결정을 신중히 해야 할 시점”이라고 말했다. 이어 “중앙은행 기준금리(OCR) 인상이 예상보다 빠르게 진행될 가능성이 있는 가운데 경제 역시 둔화되고 있어, 2026년 주택 시장은 전반적으로 부진한 한 해가 될 가능성이 높다”고 전망했다.
오클랜드 Auckland
오클랜드 지역의 경우, 4월 전체적으로는 보합세를 보였으나 지역별로 상이한 흐름이 나타났다. 파파쿠라와 노스쇼어는 각각 0.1% 상승했으며, 로드니와 마누카우는 변동이 없었다. 반면 프랭클린(-0.1%), 오클랜드 시티(-0.2%), 와이타케레(-0.4%)는 하락했다.
지난 1월 이후 3개월 기준으로 보면 와이타케레(-0.9%)와 프랭클린(-0.8%)은 약세를 보였고, 로드니는 보합세를 유지했다. 그 외 지역은 0.4~0.6% 상승했다. 데이비슨은 “2026년 초 일부 지역에서 가격 반등 조짐이 나타나고 있다”고 평가하면서도 “데이터가 일관되지 않고, 전체적으로는 여전히 1년 전보다 낮은 수준이며, 정점 대비 하락폭이 20% 미만인 지역은 노스쇼어가 유일하다”고 설명했다.
그는 “오클랜드의 주택 구매 여건이 개선되고 있다는 점은 중기적으로 가격 상승 기반이 될 수 있다”면서도 “현재는 여전히 구매자 중심 시장이며, 첫 집 구매자와 소규모 투자자에게 유리한 환경이 지속되고 있다”고 덧붙였다.
웰링턴 Wellington
웰링턴 지역 역시 유사한 흐름을 보였다. 카피티 코스트는 0.1% 상승했고 포리루아는 보합세를 유지했으나, 웰링턴 시티와 로어 헛(-0.2%), 어퍼 헛(-0.3%)은 하락했다.
연초 일부 상승 조짐이 있었지만, 웰링턴 역시 여전히 1년 전보다 낮고 정점 대비 큰 폭의 하락 상태를 유지하고 있다. 데이비슨은 “웰링턴은 지난 4~5년간 주택 가격 하락폭이 가장 큰 지역 중 하나로, 현재 구매자에게 유리한 시장 환경을 제공하고 있다”며 “특히 첫 집 구매자의 시장 점유율이 35%를 상회하고 있다”고 밝혔다.
이어 “이러한 기회는 영구적이지 않을 수 있지만, 경제 및 선거 관련 불확실성이 당분간 지속될 가능성이 높아 올해는 큰 가격 변동이 제한될 수 있다”고 전망했다.
지역 도시들의 경우, 헤이스팅스는 4월에 -1.0% 하락하며 약세를 보였고, 뉴플리머스 역시 -0.1% 소폭 하락했다. 반면 대부분의 주요 지방 도시는 0.2~0.6% 상승했으며, 황가레이는 0.9% 상승하며 상대적으로 강한 흐름을 나타냈다.
대다수 지방 도시는 1년 전 대비 가격이 상승했지만, 헤이스팅스와 뉴플리머스는 여전히 부진한 흐름을 보이고 있다. 또한 인버카길을 제외한 모든 지역이 여전히 과거 정점 대비 낮은 수준이며, 퀸스타운의 경우도 정점 대비 약 2% 낮은 상태다.
데이비슨은 “최근 농업 및 관광을 포함한 수출 산업의 호조가 지방 경제의 신뢰도와 부동산 시장 안정성에 긍정적으로 작용하고 있다”고 분석했다. 다만 “연료비와 비료 가격 상승이 수익성을 압박하고 있어 향후 몇 달 내 지방 경제의 성장세를 둔화시킬 수 있으며, 이에 따라 부동산 가격 역시 불균형한 흐름을 보일 가능성이 있다”고 경고했다.
지방 주요 도시 (Regional Results)
향후 전망과 관련해 그는 물가 지표와 중앙은행의 대응이 핵심 변수라고 강조했다. “중앙은행은 연료 가격 상승에 따른 1차 인플레이션 효과에는 제한적으로 대응할 수밖에 없으며, 공급망 전반의 운송비 상승 역시 통제 범위에 한계가 있다”고 설명했다.
다만 “이란 분쟁으로 인한 임금 상승 압력이나 인플레이션 기대 심리 상승과 같은 2차 효과를 면밀히 주시하고 있다”며 “최근에는 7월 기준금리 인상 가능성도 점차 커지고 있다”고 덧붙였다.
그는 “이와 같은 환경에서는 모기지 금리가 점진적으로 상승할 가능성이 높으며, 최근의 제한적인 주택 가격 상승세도 정체되거나 다시 하락세로 전환될 수 있다”고 전망했다.
이어 “이는 일부 시장 참여자에게는 부담이 될 수 있지만, 첫 집 구매자에게는 긍정적인 요소로 작용할 것”이라며 “투자자들 역시 포트폴리오 확대를 위한 매수 기회를 모색하고 있으나, 일부 임대 투자자들은 11월 총선과 향후 부동산 세제 변화 방향을 지켜보며 관망하고 있다”고 분석했다.
끝으로 그는 “연초에는 시장이 소폭 반등했지만, 겨울철로 접어들면서 가격이 횡보하거나 하락세로 전환될 가능성도 충분하다”고 결론지었다.
The mini-upturn may not last long
Property values across Aotearoa New Zealand edged up by 0.1% in April, the third monthly rise in a row, despite a soft start to the year for sales volumes and the breakout of the Iran conflict.
Cotality NZ’s latest Home Value Index (HVI) shows the national median value in April of $809,101 was 0.6% higher than three months ago in January, albeit still 16.8% below the peak from January 2022 ($972,643).
Across the main centres, Ōtepoti Dunedin rose by 0.8% in April, with Ōtautahi Christchurch and Tauranga both seeing a 0.4% increase, while Kirikiriroa Hamilton’s figure was 0.3%. Te-Whanganui-a-Tara Wellington and Tāmaki Makaurau Auckland both remained more sluggish, with minor -0.1% falls.
Cotality NZ Chief Property Economist, Kelvin Davidson said that April’s small lift in national property values comes as a slight surprise, but also that it’s very modest in the context of the weakness over the past four years or so.
“We’ve now seen property values edge higher for three months in a row, despite the sluggish start in 2026 for sales volumes, listings still elevated, the Iran conflict emerging, mortgage rates gradually rising, and economic indicators worsening.”
“Given all of that, it’s quite surprising property values have crept up on average. Although that being said, it’s not universal in every area, with key centres such as Auckland and Wellington still looking pretty soft.”
“In addition, we’ve been here before, with small upturns at the start of both 2024 and 2025 eventually going into reverse.”
“With Iran-related uncertainty currently very high, it would hardly be a surprise to see that pattern repeat in the next 3-6 months either.”
“The bottom line is that the housing market broadly remains in a holding pattern, with buyers enjoying current conditions – or at least those that are secure in their jobs.”
“We all have to wait and see how the Iran situation evolves and make the best decisions as we go. But in an environment where an OCR rise seems likely sooner rather than later, although the economy is also turning, it’s difficult to envisage anything other than another sluggish year for the housing market in 2026.”
Tāmaki Makaurau Auckland
Once again Tāmaki Makaurau Auckland’s broadly flat result overall in April reflected variability beneath the surface. Papakura and North Shore both edged up by 0.1%, while Rodney and Manukau were flat. But Franklin dipped by -0.1%, Auckland City by -0.2%, and Waitakere by -0.4%.
Waitakere and Franklin have also been weaker over the three-month period since January (down by -0.9% and -0.8% respectively), while Rodney has been stable, and each of the other sub-markets have risen by 0.4% to 0.6%.
Mr Davidson said, “there have been hints that property values in some parts of Auckland may have started to turn a corner in the first few months of 2026.”
“But the data remains patchy, and the bigger picture is that values across the board are still lower than a year ago, with only North Shore’s decline from the peak currently sitting at less than 20%.”
“The improvement in Auckland’s housing affordability may set the scene for a pick-up in value growth in the medium-term. But for now, it remains a purchaser’s market, and first home buyers alongside smaller investors continue to enjoy conditions.”
Te Whanganui-a-Tara Wellington
Variability in property values was also on show in the wider Te Whanganui-a-Tara Wellington area in April, with Kāpiti Coast edging up by 0.1% and Porirua holding steady. But Wellington City dipped slightly, as did Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt (-0.2%) and Te Awa Kairangi ki Uta Upper Hutt (-0.3%).
Mirroring the trend in Auckland, Wellington has shown some hints of growth to start the year, but values remain lower than 12 months ago and significantly below the peak.
Mr Davidson noted, “Wellington is still among the weakest areas of the country in terms of property value falls in the past four to five years, which is benefitting purchasers right now. In particular, first home buyers are running at market shares greater than 35%.”
“This apparent window of opportunity may not be there forever, but with economic and election uncertainty looking likely to linger for a while yet, Wellington’s property values may not move much this year at least.”
Regional results
April’s data showed a soft result for Heretaunga Hastings (down by -1.0%), while Ngāmotu New Plymouth had a subtle -0.1% fall. Meanwhile, the remaining main urban areas saw values rise in April, ranging between 0.2% to 0.6%, while Whangārei was a little stronger again at 0.9%.
Most of these key areas outside the main centres have also seen values rise from a year ago, although Heretaunga Hastings and Ngāmotu New Plymouth have remained a little more sluggish – and all apart from Invercargill are still below past peaks (albeit by less than 2% in Tāhuna Queenstown).
“It seems fairly clear that good growth lately in export industries, including agriculture and tourism, has been a factor behind higher levels of economic confidence and property market resilience in many regional areas.”
“But higher fuel and fertiliser prices are nevertheless squeezing profit margins and could start to take the shine off those regional economies as the next few months unfold. Given that, a re-emergence of some patchier property value figures could also be seen.”
Property market outlook
Looking ahead, Mr Davidson noted that the incoming inflation data and how the Reserve Bank perceives those figures will be all-important. Of course, the economy itself matters a lot, but the RBNZ’s sole target is keeping inflation low and stable.
“As the Bank has reiterated many times, they aren’t able to do much about the first-round inflation effects of higher fuel prices, while there are also limits to their control over subsequent higher transport charges through the supply chain.”
“But they’re watching closely for any signs of second-round price effects from the Iran conflict such as higher wage demands or raised inflation expectations. There’s even now a growing view that they may want to get ahead of the curve with an OCR rise as soon as July.”
“Either way, it would not be a surprise to see mortgage rates slowly heading upwards, and recent, modest house price increases flattening off or even going into reverse.”
“That won’t be good news for some, but first home buyers would be pleased. Investors looking to expand a portfolio may be looking at buying opportunities, but there are also some would-be rental purchasers sitting on the sidelines as they wait to see the result of November’s election and how property taxes might look thereafter.”
“All in all, the housing market has lifted a little to start the year, but winter could easily see a sideways or downwards trajectory for prices,” Mr Davidson concluded.
For more property news and insights, visit www.cotality.com/nz/insights.
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