Tony Alexander: The new average – and why we all need to get used to it
뉴질랜드 주택시장, ‘연수익 5%’ 새로운 평균(New Normal) 시대 진입
‘오픈홈에서 중개인들이 포착한 변화, 그리고 그것이 시장 회복에 의미하는 것’
최근 뉴질랜드 부동산 시장의 흐름이 과거의 급격한 변동성을 뒤로하고 새로운 국면에 접어들고 있다. 2주 전, 필자가 크로커스 프로퍼티 매니지먼트(Crockers Property Management)와 공동으로 진행한 월간 투자자 설문 조사 결과에 따르면, 세입자 구하기가 예전만큼 쉽지 않고 금리 인상에 대한 우려가 커지면서 중견 투자자들이 매각을 고려하는 움직임이 포착되었다. 다만, 이는 패닉 셀링(Panic Selling)이 아닌 차분한 자산 재편의 성격이 강하다.
이번 주에는 올해 처음으로 실시한 부동산 중개인 대상 월간 설문조사 결과를 받았는데, 이 결과는 최근 회자되고 있는 주택시장 회복이 매우 완만한 수준에 그칠 가능성이 크다는 점을 시사하고 있다. 이는 주택 구매자 입장에서는 반가운 소식이다.
우선, 오픈홈 현장에서 이른바 ‘FOMO’, 즉 기회를 놓칠까 두려워하는 심리를 느낀다고 답한 중개인은 18%에 불과했다. 이는 지난해 11월 말 조사 당시의 26%에서 낮아진 수치다. 참고로 지난 6년 평균은 29%이며, 2020~2021년에는 92%까지 치솟은 바 있고, 지난해 5월에는 5%까지 떨어진 바 있다.
두 번째로, 현재 주택시장은 여전히 첫 집 구매자들이 주도하고 있다. 순응답 기준 62%의 중개인이 시장에 젊은 구매자가 늘고 있다고 답했는데, 이는 평균치인 23%를 크게 웃도는 수치이자 2023년 말 이후 가장 높은 수준이다. 반면 투자자들의 움직임은 여전히 제한적인 것으로 나타났으며, 투자자 활동이 늘었다고 답한 중개인은 순 6%에 그쳤다.
다만 이 수치는 평균적으로 ‘투자자가 줄었다’고 답하는 순응답 비율인 마이너스 11%보다는 여전히 높은 수준이다. 따라서 임대 목적의 매수 수요가 시장에서 완전히 사라졌다고 보기는 어렵다.
세 번째로, 두 가지 핵심 지표가 서로 반대 방향으로 움직이고 있어, 총선을 앞둔 시점에서 시장 흐름을 단정적으로 평가하기는 쉽지 않다. 부정적인 측면에서는 금리 인상에 대해 우려하고 있다는 구매자가 늘었다는 점이 눈에 띈다. 해당 비율은 두 달 전 2%에 불과했으나 이번 조사에서는 27%로 크게 상승했다. 반면 긍정적인 신호로는 소득에 대한 불안을 느끼는 구매자 비율이 47%에서 33%로 낮아졌다는 점이 있다.
중앙은행(RBNZ)이 11월 총선 이전에 기준금리를 인상할 가능성이 상당한 만큼, 올해 하반기에는 주택시장에 일정 부분 제약 요인이 작용할 수 있다. 그러나 고용시장에 대한 신뢰는 점차 개선되고 있어, 올해 하반기에는 오픈홈을 찾는 구매자가 더 늘어날 가능성도 있다.
현재 상황은 경제 전반, 고용, 가계 소비, 주택 거래, 건설 부문이 모두 회복 국면에 들어서고는 있지만, 주택 가격이 빠르게 상승할 것이라고 기대할 만한 근거는 크지 않은 국면으로 요약할 수 있다.
몇 년 전 필자는 뉴질랜드의 연평균 주택 가격 상승률 6.8%는 지속 가능하지 않으며, 장기적으로는 5%에 가까운 수준이 보다 현실적일 것이라고 지적한 바 있다.
팬데믹 기간 동안의 과도한 상승 국면에서는 장기적인 흐름에 대해 깊이 고민하는 사람이 거의 없었다. 그러나 급등을 경험한 뒤 조정을 거쳤고, 이제는 비교적 안정적이고 완만한 주기 속으로 진입하고 있는 모습이다. 이러한 과정을 거친 뒤 현재 나타나고 있는 통계는 흥미롭다.
부동산협회(REINZ)의 전국 주택가격지수에 따르면, 1992년부터 2019년까지 뉴질랜드의 평균 주택 가격 상승률은 연 6.8%였다. 반면 2020년부터 현재까지 최근 6년간의 연평균 상승률은 정확히 5%로 나타났다. 뉴질랜드 주택시장은 이미 새로운 장기 평균 수준에 도달한 셈이다.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
Tony Alexander: The new average – and why we all need to get used to it
‘What agents are noticing at open homes – and what that means for the recovery.’
Two weeks ago, I discussed some key results from the survey of residential property investors I run each month with Crockers Property Management. Basically, tenants are not readily available, concerns have grown about interest rates going up, and more established investors are looking to sell, though not in any panicked manner.
This week, I got the results of my first monthly survey of real estate agents this year, and they indicate that the touted housing market recovery will be a mild one.
For buyers, this is good news.
First, only 18% of agents reported seeing FOMO (fear of missing out). That’s down on the 26% reported at the end of November. For comparison, the six-year average is 29%, with a peak of 92% in 2020-21 and a recent low of 5% in May last year.
Second, the market continues to be driven by first-home buyers, with a strong net 62% of agents seeing more young buyers in the market. The average is 23%, and the latest reading is the best since the end of 2023. Investors, however, remain relatively thin on the ground, with just a net 6% of agents reporting more investor activity.
This latter reading is nonetheless still above the average of a net 11% of agents who say fewer investors are in the market, so it would not be accurate to say that the market is bereft of people looking to purchase for rental purposes.
Third, two key readings are heading in opposite directions, meaning it is hard to say anything strong about the market’s performance heading into the general election. On the negative side, there has been a sizeable jump in the percentage of agents who say buyers are worried about interest rates going up, from 2% two months ago to 27% now. But on the positive side, the proportion of agents who say buyers are worried about their incomes has fallen from 47% to 33%.
There’s a reasonable chance that the Reserve Bank will raise the cash rate ahead of the November election, so one could expect some market restraint later this year. But confidence in the jobs market is growing, so you could expect more buyers at open homes in the second half of the year.
The situation is one of recovery in the economy, employment, household spending, housing activity, and construction, but also little reason to expect rapid house price gains.
A few years ago, I noted that the average pace of house price growth in New Zealand of 6.8% per year was not sustainable, and that we should probably expect something closer to 5%.
The pandemic binge meant that, for a while, no one bothered about what the long-term would bring. But we have had the binge, lived through the pullback, and now seem to be settling into a pleasingly mild cycle. After all of that, we have the following interesting statistics.
In the period from 1992 to 2019, average house prices in New Zealand rose by 6.8% according to the REINZ’s nationwide House Price Index. Over the last six years, from 2020 until now, the average annual gain has been exactly 5%. We have hit the new long-run already.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
