Property values not feeling war effects … for now
뉴질랜드 주택시장, ‘이란 전쟁 불확실성’ 속에도 집값 0.2% 소폭 상승
뉴질랜드 전역의 주택 가치는 3월 기준 0.2% 상승하며 2월과 동일한 상승률을 기록했다. 이는 완만한 반등이지만, 2월 말 시작된 이란 분쟁이 기업과 가계 신뢰를 지속적으로 압박하는 상황 속에서 나타난 결과다.
코탈리티 NZ의 최신 주택가치지수(HVI)에 따르면, 3월 전국 중위 주택 가치는 802,599달러로 집계됐으며, 이는 전년 대비 -1.3% 하락한 수준이다. 또한 2022년 초 정점(968,333달러) 대비로는 여전히 -17.1% 낮은 상태다.
주요 도시별 흐름은 3월 들어 다소 엇갈린 모습을 보였다. 키리키리로아 해밀턴과 테황가누이아타라 웰링턴은 각각 -0.1% 하락한 반면, 타우랑가와 타마키 마카우라우 오클랜드는 보합세를 유지했다. 반대로 오타우타히 크라이스트처치는 0.6%, 오테포티 더니든은 0.7% 상승했다.
코탈리티의 부동산 경제 전문가 켈빈 데이비슨은 “전국 주택 가치가 3월에도 소폭 상승하면서 시장 반등의 초기 신호로 해석될 수 있지만, 여전히 불확실성은 높은 상황”이라고 밝혔다.
그는 “2월의 소폭 상승에 이어 두 달 연속 상승이 이어지며 추세 변화 가능성을 시사하고 있다”고 설명했다.
다만 “최근 두 달간의 상승 폭은 여전히 미미하며, 2022년 초 정점 대비 하락분을 일부만 만회한 수준에 불과하다”고 덧붙였다.
이어 “이란 분쟁은 전반적인 경제에 추가적인 불확실성을 더하고 있다”며 “주택 시장은 이미 2024년 중반 이후 모기지 금리 하락과 초기 경제 회복에도 불구하고 가격 반응이 더딘 상태였다”고 분석했다.
그는 “결국 부족했던 것은 ‘신뢰’ 요인일 가능성이 크며, 최근 분쟁과 연료 가격 급등까지 겹치면서 단기간 내 주택 시장 심리나 가격이 크게 반등하기는 어려워 보인다”고 진단했다.
또한 “현재 시장 상황이 일부 매도자에게는 만족스럽지 않을 수 있지만, 첫 집 구매자들에게는 기회가 되고 있다. 다만 불확실한 환경 속에서 고용 안정성이 전제돼야 한다”고 설명했다.
그는 “요약하면, 경제와 주택 시장 모두 앞으로 시험대에 오를 시기를 맞고 있다”고 강조했다.
오클랜드
오클랜드는 3월 전체적으로 주택 가치가 보합세를 보였지만, 세부 지역별로는 상승과 하락이 엇갈렸다. 마누카우는 0.3% 상승했고 노스쇼어는 0.2% 올랐다. 반면 로드니, 와이타케레, 프랭클린은 모두 -0.3% 이상 하락했다.
연초 이후 3개월 기준으로도 와이타케레(-0.8%)와 프랭클린(-0.9%)은 약세를 보인 반면, 노스쇼어와 마누카우는 소폭 상승했다.
데이비슨은 “오클랜드는 공급 증가, 가격 하락, 소득 증가 등의 영향으로 최근 몇 년간 주택 구매 여력이 크게 개선됐다”며 “여전히 저렴한 수준은 아니지만, 개선된 접근성이 결국 향후 가격 상승 기반을 마련할 것”이라고 분석했다.
다만 그는 “현재 오클랜드는 전반적인 경제 신뢰가 여전히 낮고, 캔터베리/크라이스트처치나 오타고/더니든과 달리 농업 호황의 수혜도 상대적으로 적다”고 지적했다.
이어 “서비스 산업의 회복이 본격화되기 전까지 오클랜드 주택 시장은 당분간 느린 흐름을 이어가며, 매수자에게 유리한 환경이 지속될 가능성이 크다”고 전망했다.
웰링턴
웰링턴 역시 3월 들어 지역별 편차가 나타났다. 로어 헛은 -0.6% 하락한 반면, 카피티 코스트와 어퍼 헛은 각각 0.7% 이상 상승했다.
그러나 장기적으로 보면 웰링턴은 전국에서 가장 약한 흐름을 보이는 지역 중 하나로, 지난 12개월 동안 모든 하위 시장이 하락했으며, 정점 대비로는 모두 20% 이상 떨어진 상태다.
데이비슨은 “최근 신규 주택 공급 증가가 특히 웰링턴 외곽 지역에서 가격 상승을 억제하는 요인으로 작용하고 있다”고 설명했다.
또한 “오클랜드와 마찬가지로 웰링턴 역시 경제 신뢰가 낮고, 농업 등 성장 산업에 대한 노출도도 낮다”며 “이러한 환경에서 주택 가격이 불균형한 흐름을 보이는 것은 자연스러운 결과”라고 밝혔다.
그는 “이란 분쟁으로 올해 선거 이슈가 일시적으로 뒤로 밀릴 수 있지만, 2026년 후반 국내 정치 불확실성이 확대될 경우 웰링턴 주택 시장에는 추가적인 부담 요인이 될 수 있다”고 전망했다.
지방 시장 동향
3월 데이터는 주요 도시 외 중형 도시에서 비교적 일관된 상승 흐름을 보여줬다. 팔머스턴 노스와 뉴플리머스는 각각 0.1% 상승에 그쳤지만, 네이피어는 0.7%, 기즈번은 0.8%, 인버카길은 1.7% 상승했다.
데이비슨은 “인버카길은 지난 12개월 동안 7.1% 상승하며 전국 대부분 지역을 앞서고 있다”며 “와이로아와 그레이 지역 역시 7% 이상 상승한 몇 안 되는 지역”이라고 밝혔다.
또한 “인버카길을 비롯해 그레이, 웨스트랜드, 애쉬버튼, 티마루, 센트럴 오타고, 사우스랜드, 고어 등은 현재 주택 가격이 새로운 최고치를 기록한 시장들로, 모두 남섬이며 농업 기반이 강한 지역”이라고 설명했다.
그는 “다만 이러한 지역 역시 이란 분쟁으로 인해 디젤 공급 등 1차 산업 관련 불확실성이 커지고 있으며, 이는 전국 대부분 지역의 주택 시장 활동과 가격에 리스크로 작용할 수 있다”고 경고했다.
주택 시장 전망
데이비슨은 중앙은행(RBNZ)이 여전히 높은 경계 태세를 유지하고 있다고 언급하며, 단기적으로 기준금리의 급격한 인상 가능성은 낮지만 모기지 금리는 다양한 요인의 영향을 받는다고 강조했다.
그는 “이란 분쟁에 따른 글로벌 불확실성과 인플레이션 압력 우려로 세계 금융시장에서 금리가 상승하고 있으며, 이는 일부 뉴질랜드 은행의 모기지 금리 인상으로 이어지고 있다”고 설명했다.
또한 “최근 데이터에 따르면 모기지 대출자들이 장기 고정금리를 선택하는 비중이 크게 늘고 있다”고 밝혔다.
그는 “이는 개인에게 일정 수준의 안정감을 제공할 수 있지만, 전체 주택 시장 관점에서는 높은 인플레이션, 금리 상승, 경기 둔화 가능성이 모두 하방 압력으로 작용하고 있다”고 분석했다.
이어 “지난해 약 9만 건이었던 주택 거래량이 올해 10만 건으로 증가할 것이라는 기존 전망은 점차 달성하기 어려워 보인다”고 덧붙였다.
마지막으로 그는 “현재 경제와 주택 시장은 모든 변수를 주시해야 하는 상황”이라며 “3월에는 가격이 상승했지만, 분쟁이 장기화될수록 향후 몇 달간 다시 약세로 전환될 가능성도 커지고 있다”고 결론지었다.
Property values not feeling war effects … for now
Property values across Aotearoa New Zealand increased by 0.2% in March, matching the same rise seen in February. While this marks a modest lift, it comes against the backdrop of the Iran conflict that began in late February and continues to weigh on business and household confidence.
Cotality NZ’s latest Home Value Index (HVI) also shows that the national median value in March of $802,599 was -1.3% lower than a year ago and still down by -17.1% from the peak in early 2022 – which was $968,333.
Trends across the main centres were a little more divergent in March, with Kirikiriroa Hamilton and Te-Whanganui-a-Tara Wellington both edging down by -0.1%, while Tauranga and Tāmaki Makaurau Auckland were flat. By contrast, Ōtautahi Christchurch was up by 0.6% and Ōtepoti Dunedin by 0.7%.
Cotality NZ Chief Property Economist, Kelvin Davidson said that March’s subtle rise in property values at the national level would pique the interest of those looking for early signs of a market upturn, but he also noted that uncertainty remains high.
“Coming off the back of February’s small gain, the latest rise means we’ve now had two increases in a row, potentially signalling a change in trend.”
“That being said, the increases in national values in the past two months clearly remain small and have only made a minor difference to the drop from early 2022’s peak.”
“The Iran conflict is throwing an extra layer of uncertainty over everything.”
“In the property market, values were already still proving slow to respond to the falls in mortgage rates since mid-2024 and the nascent economic recovery.”
“The missing piece has probably been a confidence factor, and now, in light of the latest conflict and sharply higher fuel prices, it’s difficult to see housing sentiment or property values lifting sharply in the near term.”
“Of course, there are always two sides to the coin, and while some sellers/owners may not be too pleased with current housing conditions, first home buyers are capitalising – provided that they feel secure about their jobs in this current uncertain environment.”
“In a nutshell, both the economy and housing market still face a testing period ahead.”
Tāmaki Makaurau Auckland
Tāmaki Makaurau Auckland saw flat property values in March across the market as a whole, but this reflected ups and downs at a more granular level. For example, Manukau saw a 0.3% rise, while North Shore was up by 0.2%. Yet Rodney, Waitakere, and Franklin all dropped by -0.3% or more.
Waitakere and Franklin have also been weaker over a three-month period to start the year (down by -0.8% and -0.9% respectively), while North Shore and Manukau have both edged slightly higher since December.
Mr Davidson said, “Auckland’s housing affordability has improved significantly in recent years as more supply has become available, prices have dropped, and incomes have increased. It’s not cheap as such, but better affordability probably does still set the scene for rising house prices eventually.”
“It’s just that in the meantime, general economic confidence around Auckland still looks subdued and it doesn’t benefit as much from a booming agricultural sector as much as say the Canterbury/Christchurch or Otago/Dunedin areas – where property values lifted again in March.”
“Until we can see more of an improvement in the services sector of the economy, Auckland’s housing market may well remain slow – but favourable for buyers.”
Te Whanganui-a-Tara Wellington
Variability in property values was also on show in the wider Te Whanganui-a-Tara Wellington area in March, with Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt for example dropping by -0.6%, but Kāpiti Coast and Te Awa Kairangi ki Uta Upper Hutt both rising by at least 0.7% over the month.
That being said, Wellington has still broadly been one of the weakest parts of the country over a longer horizon, with all sub-markets down to some degree over the past 12 months and all by more than 20% from the peak.
Mr Davidson noted, “to a degree new housing supply will have been one factor keeping a lid on values lately, especially in the markets outside Wellington City itself. But as we also see in Auckland, economic confidence in the Wellington area remains muted and it clearly also has a lower exposure to growth sectors such as farming. In this environment, it’s no great surprise that Wellington’s property values remain patchy.”
“The Iran conflict may again push this year’s election into the background for a while, but as domestic political uncertainty rises later in 2026 this is also cause for caution around Wellington’s house prices.”
Regional results
March’s data showed a pretty consistent picture of rising property values in the next tier of markets down from the main centres, with areas such as Te Papaioea Palmerston North and Ngāmotu New Plymouth only edging higher (0.1% apiece) but Ahuriri Napier up by 0.7%, Tairāwhiti Gisborne 0.8%, and Waihōpai Invercargill by 1.7%.
“Invercargill continues to outperform most other parts of the country, rising by 7.1% over the past 12 months. Wairoa and Grey Districts are the only other areas to have growth of 7% or more since March last year,” Davidson noted.
“Invercargill also sits alongside Grey, Westland, Ashburton, Timaru, Central Otago, Southland District, and Gore as the only markets where house prices are currently at a new peak. Those are all in the South Island and with a strong farming base.”
“Of course, even in these areas, the Iran conflict puts a new level of uncertainty into the mix, especially around diesel supply for primary production. In other words, housing market activity and prices in most if not all parts of the country are vulnerable to this developing economic shock.”
Property market outlook
Mr Davidson noted that the Reserve Bank remains on high alert and although there won’t necessarily be any knee-jerk official cash rate rises in the short term, it’s important to remember that mortgage rates are driven by a broader range of factors.
“Global uncertainty stemming from the Iran conflict and concerns about wider inflationary pressure have already seen interest rates rise in world money markets, and that’s flowed through to mortgage rate lifts at some NZ banks.”
“Many households will be watching that very closely and recent data shows there’s recently been a strong shift by borrowers towards fixing longer.”
“That will give some sense of security to individuals, but for the wider housing market the risks of higher inflation, rising interest rates, and/or a softening economy both point to headwinds,” Davidson said.
“Indeed, our modelled forecast for property sales to rise from around 90,000 last year to 100,000 this year is starting to look a stretch. In the end, though, everything is a watching brief at the moment when it comes to the economy and housing market.”
“Values managed to rise in March, but the longer the conflict goes on the greater the chances that they weaken again in the coming months,” Davidson concluded.
