뉴질랜드 주택시장 침체 5년째… 주택 보유 기간 역대 최고치 기록

Ownership hold periods at historic highs as property market downturn stretches into fifth year

뉴질랜드 주택시장 침체 5년째… 주택 보유 기간 역대 최고치 기록

뉴질랜드 주택 소유자들의 자산 보유 기간이 역대 최고 수준에 근접하고 있다. 장기화된 부동산 시장 침체가 재매각 수익과 손실 구조에 직접적인 영향을 미치고 있기 때문으로 풀이된다.

코탈리티 NZ(Cotality NZ)가 발표한 1분기 ‘매각 손익 보고서(Pain and Gain Report)’에 따르면, 주거용 부동산 재매각 건수 중 87.8%가 당초 매입가보다 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 이는 지난해 3분기 이후 비교적 안정세를 유지하고 있는 수치다.

코탈리티 NZ의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “매도자 10명 중 9명꼴로 여전히 총이익을 남기고 있지만, 이는 2021년 말 기록했던 99% 이상의 정점과 비교하면 현저히 낮은 수준”이라고 분석했다. 또한, 수익을 낸 매각 건의 중앙값 보유 기간은 10년으로, 이는 역대 최장 보유 기록과 일치한다.

데이비슨(Davidson) 경제학자는 “부동산 가격이 한동안 정체되면서 매각 손익 지표도 급락보다는 완만한 하향 곡선을 그리고 있다”며, “수익성 매각의 보유 기간이 두 자릿수(10년)까지 늘어난 것은 소유주들이 매물을 내놓기 전 시장 상황을 관망하며 더 오래 버티고 있음을 시사한다”고 덧붙였다.

올해 1분기 전국 재매각 이익 중앙값은 28만 5,000달러로 집계됐다. 이는 2021년 말 최고치인 44만 달러보다는 감소했으나, 코로나19 이전 수준보다는 여전히 높은 수치다. 반면, 재매각 손실 중앙값은 5만 4,000달러 선에서 비교적 억제된 모습을 보였다.

단기 보유자들 중심으로 손실 확대

손실을 기록한 재매각 건의 중앙값 보유 기간은 4.2년으로 나타났다. 이는 해당 매물들이 부동산 가격이 정점을 찍었던 2022년 초 이후에 매입되었음을 의미한다.

데이비슨(Davidson)은 이에 대해 “시장 침체기에 진입한 이후 매입한 이들은 약세장만을 경험했으며, 짧은 보유 기간이 손실 가능성을 크게 높였다”고 지적했다. 그는 또한 “침체기 이전에 매입한 장기 보유자들은 여전히 자산 가치를 축적하고 있지만, 대다수는 이 수익을 다음 주택 구입에 재투자해야 하므로 실질적인 현금 유입으로 이어지기는 어렵다”고 설명했다.

투자자들, 실거주자보다 높은 손실률 기록

투자자들은 실거주 소유주보다 더 높은 비율로 매각 손실을 기록했다. 1분기 투자자 재매각 중 손실 비중은 13.7%로, 실거주자의 11.1%를 상회했다.

데이비슨(Davidson)은 “투자자들은 일반적으로 아파트나 단기 시장 변동에 더 많이 노출되어 있어, 역사적으로 실거주자보다 손실을 기록하는 빈도가 높다”며, “높은 모기지 금리와 보험료, 기타 유지 비용으로 인해 수익성이 악화되었고, 특히 임대료 상승이 둔화되거나 자산 가치가 정체된 지역에서 이러한 경향이 두드러진다”고 분석했다.

아파트 시장, 여전히 하방 압력 지속

주거 형태별로는 아파트가 단독 주택보다 손실 빈도가 훨씬 높았다. 아파트 재매각의 41.1%가 손실을 기록한 반면, 단독 주택은 11.3%에 그쳤다. 손실액 중앙값 또한 아파트가 약 7만 달러로, 단독 주택(약 5만 달러)보다 컸다.

이에 대해 데이비슨은 아파트 시장이 최근 몇 년간 자산 가치 상승폭이 낮았던 점과 침체기 동안 단독 주택 가격이 하락하며 구매 접근성이 개선된 점을 원인으로 꼽았다. 하지만 그는 “광범위한 투매나 급매 현상의 징후는 아직 희박하며, 발생한 손실 대다수는 전체 자산 가치 대비 비교적 완만한 수준”이라고 덧붙였다.

주요 도시 간 격차 확대: 오클랜드·웰링턴 ‘약세’, 크라이스트처치 ‘견고’

1분기 오클랜드와 웰링턴은 주요 도시 중 가장 취약한 재매각 여건을 보였다. 오클랜드는 재매각 5건 중 1건꼴인 19.9%가 손실을 기록했으며, 웰링턴이 16.7%로 그 뒤를 이었다. 손실 중앙값 역시 웰링턴(8만 6,120달러)과 오클랜드(7만 7,000달러)가 전국에서 가장 높았다.

그럼에도 불구하고 이 두 지역의 장기 보유자들은 여전히 전국 최고 수준의 매각 차익을 거두고 있다. 오클랜드와 웰링턴의 수익 중앙값은 각각 35만 달러와 34만 5,000달러에 달했다.

반면, 크라이스트처치는 손실 매각 비중이 4.7%에 불과하고 손실액 중앙값도 3만 2,000달러 수준에 머물며 주요 도시 중 가장 견고한 회복력을 보였다. 더니든은 전국에서 가장 낮은 1만 5,000달러의 손실 중앙값을 기록했다.

부동산 시장, ‘관망세’ 지속 전망

데이비슨(Davidson) 경제학자는 현재의 재매각 지표들이 장기간 정체된 부동산 시장의 전형적인 모습을 보여준다고 평가했다.

그는 “최근 몇 달간 자산 가치가 소폭 상승했을 수 있으나, 전반적인 시장 활동은 여전히 위축된 상태”라고 진단했다. 또한 “연초 거래 활동이 저조하고 매물 재고는 높은 수준을 유지하고 있다. 이란 분쟁 등 지정학적 불확실성과 모기지 금리의 재상승 가능성을 고려할 때, 당분간 주택 시장의 부진한 흐름은 계속될 것”이라고 전망했다.

Ownership hold periods at historic highs as property market downturn stretches into fifth year

New Zealand homeowners are holding properties for near-record periods as the country’s prolonged housing downturn continues to impact the ‘pain and gain’ of resale outcomes.

Cotality NZ’s Pain and Gain Report for the March quarter shows 87.8% of residential properties resold for more than their original purchase price, a figure that’s remained relatively stable since Q3 last year.

Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said while almost nine of out 10 sellers are still making a gross profit, the figures remain well below the peak of more than 99% recorded in late 2021.

He also noted that profit-making resales had a median hold period of 10 years, matching the longest ownership duration on record.

“Property values have been broadly flat for some time, and the pain and gain figures are reflecting that same gradual downward shift rather than a slump,” Mr Davidson said.

“At the same time, hold periods for profitable resales have stretched to double digits, which may indicate some owners are waiting longer before bringing properties to market.”

The national median resale gain was $285,000 in Q1, down from the late-2021 peak of $440,000 but still above pre-COVID levels. Median resale losses remained relatively contained at $54,000.

Losses increase for short ownership periods

The median hold period for loss-making resales was 4.2 years in Q1, placing the purchase period sometime since property values peaked in early 2022.

Mr Davidson said those purchasers had only experienced softer market conditions and a short hold period significantly raised the chance of a loss.

“Many owners who purchased well before the recent downturn have continued to accumulate equity, particularly the longer they’ve owned, however most won’t be generating a cash windfall as that equity will go into the next property purchase,” he said.

Investors absorb larger share of losses

Investors recorded a higher rate of loss-making resales than owner occupiers in Q1, with 13.7% of investor resales made at a loss, compared with 11.1% for owner occupiers.

“Investors are generally more exposed to apartments and shorter-term market movements, so historically they tend to record losses a little more often than owner-occupiers,” Mr Davidson said.

“Higher mortgage rates, insurance costs and other holding expenses have made yields tighter for some investors, particularly where rental growth has slowed or values haven’t moved much.”

Apartments remain under pressure

Apartments recorded a higher frequency of loss-making resales than standalone houses in Q1, with 41.1% of apartment resales made at a loss compared with 11.3% for houses.

Median resale losses for apartments were also larger at almost $70,000, compared with around $50,000 for standalone houses.

Mr Davidson said the apartment market had experienced weaker capital growth over recent years, while falling house values through the downturn had also improved affordability in some standalone housing markets.

“Apartments generally experienced less of the post-COVID boom than standalone houses, so they’ve had less of a buffer through the downturn,” he said.

“But there’s still little evidence of widespread distressed selling or fire-sale behaviour. A lot of these losses are relatively modest in the context of total property values.”

Widening divide among main centres

Auckland and Wellington had the weakest resale conditions among the main centres in Q1, with both markets showing elevated rates of loss-making sales and the largest median losses nationally.

Almost one in five Auckland resales recorded a loss in Q1 (19.9%), while Wellington followed at 16.7%. Median losses were also highest in Wellington at $86,120 and Auckland at $77,000.

At the same time, both centres continued to generate some of the country’s largest resale gains for longer-term owners, with median profits of $350,000 in Auckland and $345,000 in Wellington.

Mr Davidson said both markets had risen sharply through the boom period and resale outcomes varied significantly depending on when owners purchased.

Christchurch continued to record the most resilient resale performance among the major centres, with only 4.7% of resales made at a loss in Q1 and a comparatively modest median loss of $32,000.

Dunedin recorded the smallest median resale loss nationally at $15,000.

Housing market in holding pattern

Mr Davidson said the resale figures were consistent with a housing market that had been largely flat for an extended period.

“Property values may have edged a little higher in recent months, but the market still looks pretty subdued overall,” he said.

“Sales activity has been soft to start the year, listings remain elevated, and with uncertainty around the Iran conflict still very high and mortgage rates potentially drifting upwards again, it’s difficult to see anything other than another fairly sluggish period for the housing market.”