Best of the Best: NZ housing’s conflicting forces in 2025
뉴질랜드 주택시장 2025년, 상반된 힘 속 ‘정체’ 지속
2025년 뉴질랜드 주택시장은 전반적으로 정체된 한 해를 보냈다. 낮은 모기지 금리가 매매량을 끌어올리는 요인으로 작용했지만, 경기 둔화와 취업 시장 약세가 부동산 가치 상승을 제한하며 균형을 이루었다.
부동산 분석기관 코탈리티(Cotality)의 연례 보고서인 ‘Best of the Best’는 주택 가치와 렌트비 변화, 임대수익률, 시장 체류 기간 등 다양한 지표를 세부 지역(suburb) 단위로 분석했다.
코탈리티(Cotality) 뉴질랜드 부동산 경제학자인 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “올해 주택시장은 서로 상반된 요인들이 맞부딪히는 양상을 보였다”고 평가했다.
그는 “낮은 모기지 금리와 지속적인 금융 접근성은 구매자를 지원했지만, 경기 둔화와 실업률 상승 등 다른 요인들이 회복세를 제한했다”고 덧붙였다.
데이비슨 경제학자는 “주택 가치가 장기간 정체 국면을 보였음에도 불구하고, 시장 내부에서는 상당한 거래 활동이 있었다”고 전했다.
“첫 집 구매자의 활동은 여전히 강세를 보이며 전체 구매의 28~29%를 차지했으며, 2025년에는 모기지 대출을 이용한 다주택 보유자의 시장 복귀도 나타났다.
순이민 감소로 인해 렌트비는 올해 약세를 보였고, 오클랜드, 웰링턴, 크라이스트처치와 같은 일부 시장에서는 드물게 렌트비가 실제 하락하기도 했다.
투자자 입장에서는 수익 확대가 쉽지 않은 시기였지만, 세입자들에게는 상대적으로 유리한 환경이었다.”
오클랜드, 전국 최고가 지역 독점
2025년에도 오클랜드 교외지역은 전국 최고가 주거지 순위를 독점하며 상위 10위 중 8개를 차지했다.
뉴질랜드내 최고가 리스트에서는 허른베이(Herne Bay)가 중간 가격(median value) 260만 달러로 선두를 차지했고, 웨스트미어(220만 달러), 폰손비(220만 달러), 레뮤에라(200만 달러)가 뒤를 이었다. 와이카토 지역의 애로타운(Arrowtown, 200만 달러)과 타마헤레(Tamahere, 190만 달러)만이 오클랜드 외 지역에서 상위권에 이름을 올렸다.
데이비슨(Davidson) 경제학자는 “오클랜드 경제는 연중 대부분 둔화(subdued)된 모습을 보였다”며 “높은 주택 가격과 둔화된 지역 경제, 지속적인 신규 주택 공급이 결합하며 성장률을 제한했다”고 분석했다.
이어 “오클랜드 시장의 상대적 약세는 다른 지역에 비해 주택 가격 부담이 더 큰 탓도 있다”고 덧붙였다.
저가 주택 지역, 가장 높은 가치 상승률 기록
2025년 5년간 주택 가치 상승률에서는 그레이머스(Greymouth)가 2020년 대비 거의 60%의 증가로 최고를 기록했다. 이어 크라이스트처치 소머필드(Somerfield)와 호키티카(Hokitika)가 각각 약 50%의 상승률을 나타냈다.
데이비슨(Davidson) 경제학자는 “상위 가치 상승 지역 대부분은 저렴한 가격대 지역으로, 농촌, 소도시, 주요 대도시 내 저가 교외 지역에 집중되는 경향이 있다”고 말했다.
단, 잭스 포인트(Jacks Point)와 레이크 헤이즈(Lake Hayes) 등 퀸스타운 고급 지역은 부유층 구매자의 수요로 인해 강한 성장세를 보인 예외 사례라고 설명했다.
인버카길 주택, 10일 미만에 거래 완료
2025년 뉴질랜드 전체 주택 거래는 약 9만 건에 이를 것으로 전망된다. 지역별로는 인버카길(Invercargill) 주택이 빠른 거래 속도를 기록했으며, 글렌가리(Glengarry)와 그라스미어(Grasmere)는 각각 9일 만에 거래됐다.
데이비슨(Davidson) 경제학자는 “인버카길 시장은 가격 부담이 낮고 농촌 경제가 견조해 비교적 탄력적인 모습을 보였다”고 평가했다. 반면, 타우마루누이(Taumarunui), 오파헤케(Opaheke), 트위젤(Twizel) 등 일부 지역은 71일로 전국에서 가장 긴 시장 체류 기간을 기록했다.
2026년 전망: 거래 10만 건 · 집값 5% 상승 예상
데이비슨(Davidson) 경제학자는 “선거년 규제 환경과 모기지 대출 금리 결정 여부가 향후 주택시장 변화를 좌우할 것”이라고 전했다.
“부채-소득 비율(DTI) 상한, 양도소득세 논의 가능성, 느슨한 LVR(대출 대비 담보비율) 정책 등 규제 환경이 내년 시장을 결정할 주요 변수다. 경제 회복과 GDP 성장, 실업률 하락이 예상되며, 주택 거래는 약 10만 건에 이를 것으로 전망된다. 전국 평균 주택 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상되지만, 정부 주택 공급 확대와 DTI 제도의 중요성 증대가 가격 상승폭을 제한할 것이다.” 라고 전망했다.
Cotality NZ Best of the Best 2025 – 주요 내용 요약
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오클랜드 교외지역이 전국 최고가 주택 시장을 독점, 상위 10위 중 8개 지역 포함. 허른베이가 중간 가격 260만 달러로 선두.
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웰링턴 센트럴이 가장 저렴한 지역으로 중간 가격 31만 8,706달러 기록(1,000채 이상 주택 기준).
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저가 지역 주택 가치 상승률이 가장 높음. 그레이머스는 2020년 대비 5년간 약 60% 상승.
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높은 임대수익률(7%대)을 기록한 지역: 타우마루누이(Ruapehu), 카웨라우, 토코로아(South Waikato). 다만 작은 시장은 공실률 등 위험 가능성 존재.
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최저 총 임대수익률 지역은 애로타운(2.5%).
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인버카길 글렌가리와 그라스미어가 시장 체류 기간 9일로 전국 최단 기록.
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인버카길 글래드스톤(Gladstone) 렌트비 18% 상승, 오클랜드 롱베이(Long Bay) 렌트비 17% 하락.
Best of the Best: NZ housing’s conflicting forces in 2025
New Zealand’s housing market delivered a year of broad stagnation in 2025, with lower mortgage rates boosting sales volumes, but a sluggish economy and weak labour market providing an offsetting influence on property values.
Cotality’s annual Best of the Best Report covers a wide range of property measures at a granular suburb level, including changes in values and rents, the level of rental yields, and time on the market.
Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson says the year has largely been defined by conflicting forces.
“While lower mortgage rates and continued access to finance have supported buyers, the recovery has been significantly limited by other factors.”
“A sluggish economy and rising unemployment rate have weighed on the housing market, keeping the general value trend broadly flat across much of the country.”
Mr Davidson said despite the extended ‘flat patch’ for values, there’s also been significant activity beneath the surface.
“First home buyers have remained very strong, hovering as high as 28-29% of overall purchasing activity, while 2025 has also seen a comeback by mortgaged multiple property owners.”
“Given the continued decline in net migration, we’ve also seen rents have weakened this year.
There have been outright falls in markets such as Auckland, Wellington, and Christchurch which don’t happen often, so it’s been a tricky period for any investor looking to boost their income. Of course, it’s been a more favourable period for tenants.”
• Auckland dominates the priciest suburbs
Auckland suburbs continued to have the priciest suburbs across the country in 2025, taking eight of the top 10 positions nationwide.
Herne Bay led the national list with a median value of $2.6 million, followed by Westmere ($2.2 million), Ponsonby ($2.2 million), and Remuera ($2.0 million).
Arrowtown ($2.0 million) and Tamahere ($1.9 million) in Waikato were the only suburbs to make the top list outside of Auckland.
Mr Davidson noted that Auckland’s economy has largely been subdued throughout the year.
“While Auckland suburbs dominate the top list of highest median values, this unaffordability factor combined with the subdued local economy and a persistent pipeline of new housing supply, has acted to cap growth rates.
“The relatively weaker performance of the Auckland market throughout the year can be partly attributed to affordability pressures being more intense there than some other areas.”
• Strongest gains in lower value suburbs
Greymouth had the highest five-year growth in 2025, at nearly 60% increase in the median value since 2020.
This was closely followed by Somerfield (Christchurch) and Hokitika, both delivering gains of nearly 50% growth over the same five-year period.
Mr Davidson noted the majority of the highest growth suburbs tend to skew toward more affordable areas, encompassing rural locations, small towns, or lower-priced suburbs within larger main centres.
“There are two outliers, however, which are Jacks Point and Lake Hayes; both high-end suburbs in Queenstown, whose popularity among affluent buyers may have contributed to their stronger growth in 2025,” he added.
• Invercargill homes sell fast in under 10 days
Property sales across New Zealand are on track to total around 90,000 in 2025.
Looking regionally, Invercargill posted some of the fastest selling times, with the suburbs of Glengarry and Grasmere both holding the title for the shortest days on market at a median of just nine.
Mr Davidson commented on the city’s performance, “Invercargill has generally been a pretty resilient market this year supported by affordability and a strong rural economy.”
At the other end of the spectrum, suburbs such as Taumarunui (Ruapehu), Opaheke (Auckland), and Twizel (Mackenzie) all tied for having the longest listings, sitting at 71 days on market.
• Outlook for 2026
Looking ahead, Mr Davidson said the regulatory environment in an election year will be one to watch, as well as peoples’ rates decisions – whether to fix longer, and if so, when.
“The year ahead will be defined by the regulatory environment in an election year, including the influence of debt-to-income ratio caps, possible capital gains tax debates, and also the effects of looser LVRs.”
“Supported by an improving economy, with projected GDP growth and falling unemployment, property sales are forecast to reach around 100,000, driving median property values up by an estimated 5% nationally.”
“However, this price growth will be contained by increased government housing supply initiatives and the growing importance of the debt-to-income ratio system, both of which will dampen any significant house price increases,” he said.
Cotality NZ Best of The Best 2025 – Key findings :
• Auckland suburbs continued to dominate the country’s highest-value markets, taking eight of the top 10 positions. Herne Bay led the national list with a median value of $2.6 million.
• Wellington Central was the most affordable suburb with the median value at $318,706 (based on suburbs with at least 1,000 dwellings).
• Lower-value suburbs delivered the strongest five-year value gains, led by Greymouth with a nearly 60% increase in median value since 2020.
• Attractive rental yields ranging in the high 7%’s were found in areas like Taumarunui (Ruapehu), Kawerau, and Tokoroa (South Waikato). However, these smaller markets may sometimes carry higher risk, such as longer rental vacancy.
• In contrast, Arrowtown had the lowest gross rental yield at 2.5%.
• Gladstone in Invercargill had the highest median rent increase at 18%, while Long Bay (-17%) in Auckland had the largest median rent decrease.
• Invercargill also recorded the fastest selling times nationally, with suburbs Glengarry and Grasmere moving properties in just nine days on market.
