Tony Alexander: Welcome to a new era of house price rises in New Zealand
토니 알렉산더: 뉴질랜드 주택 가격 상승의 새 시대 도래
‘최근 3개월 시장 회복세… 2026년 전망은?’
2025년 마지막 칼럼을 맞아 올해 주택 시장의 전체적인 흐름을 간략히 돌아보고, 2026년 주택 시장에 대한 전망을 제시한다.
뉴질랜드 부동산 협회(REINZ)가 최근 발표한 월간 데이터에 따르면, 12월까지 3개월 동안의 주거용 부동산 중간 판매 가격은 1년 전보다 0.1% 상승했다. 이는 1년 전 -0.9%, 2년 전 -1.9%, 3년 전 -10.9% 하락에서 벗어난 수치로, 가격 하락세가 멈췄음을 보여준다.
실제로 지난 4개월 동안 주택 가격은 월 평균 0.5% 상승하며 상향 추세로 전환됐다.
11월까지 3개월 동안의 주거용 부동산 판매 건수는 1년 전보다 3.4% 증가에 그쳤으나, 1년 전 16%, 2년 전 10.6%, 3년 전 -26%와 비교하면 회복세가 뚜렷하다. 팬데믹 이후 신용 위기에서 벗어난 매매 회복은 2023년과 2024년에 가장 강하게 나타났다. 계절 조정치를 보면 최근 매매는 6% 증가하며, 2025년 혼란을 딛고 새로운 상승세가 시작되고 있음을 알 수 있다.
주택시장은 다시 상승세로 돌아섰으며, 이 추세는 2026년과 2027년에도 다양한 요인에 힘입어 지속될 가능성이 크다. 현재까지 가장 중요한 상승 동력은 낮은 모기지 금리다. 이는 2023년 초부터 본격적으로 주택 구매에 나선 첫 집 구매자들의 시장 참여를 더욱 활성화시키고 있다.
2026~2027년 주택시장을 뒷받침할 또 다른 요인은 개선되는 고용 안정성이다. 이는 기존 주택 소유자들이 ‘팔고 사기’ 또는 ‘사고 팔기’ 전략으로 시장에 참여하게 만들 것이다. 아울러 순이민 증가세 역시 어느 정도 시장 지지 역할을 할 수 있다.
그러나 이번 사이클의 관심사는 수요 측면보다 공급 측면에 있다.
첫째, 투자자들의 구매가 증가하고 있는 징후가 관찰된다. 하지만 월간 설문조사 외에는 투자자들이 보유 부동산을 어떻게 처분하는지에 대한 데이터가 거의 없는데, 현재 더 많은 투자자들이 매도에 나서고 있다.
이들은 단순히 나이 들면서 예상보다 비싼 은퇴 자금을 마련해야 하는 상황에 직면했기 때문이다. 임대주택 운영 비용 증가, 자본이익 기대 감소, 세입자 확보 어려움, 정부 정책 변화에 따른 세금 및 이자 공제 제한 우려도 영향을 미치고 있다.
둘째, 뉴질랜드의 신규 주택 건설 평균 규모가 구조적으로 증가하고 있다. 특히 타운하우스 건설이 두드러진다. 최근 몇 년간 어려움에도 불구하고, 신규 주택 건설 허가 수는 인구 대비 장기 평균 비율인 0.65% 수준으로만 감소했으며, 현재는 다시 증가세를 보여 연간 허가 총량이 1년 전 33,500건에서 최근 35,600건으로 늘어났다.
건설 속도와 토지 활용 가능성 개선 노력이 지속됨에 따라, 앞으로 주택 가격은 1993~2020년 연평균 6.8% 상승 수준을 기록했던 시절과 달리 연평균 5% 수준으로 안정될 것으로 보인다.
Tony Alexander: Welcome to a new era of house price rises in New Zealand
‘The market has picked up in the last three months – but what’s in store for 2026?’
This will be my last column for 2025, so let’s have a quick look at how the year has gone overall and then give some thoughts about what 2026 will bring for the housing market. According to the monthly data from REINZ just released, the median residential sales price achieved over the three months to December was up 0.1% from a year ago after falling 0.9% one year back, 1.9% two years ago, and 10.9% three years back. The data shows prices have stopped falling.
In fact, over the past four months, house prices have risen on average by 0.5% a month. The drift now is upwards.
The number of dwellings sold in the three months to November was ahead just 3.4% from a year ago, following a rise of 16% one year back, 10.6% two years ago, and a fall of 26% three years ago. The recovery in sales from the post-pandemic credit crunch lows was strongest over 2023 and 2024. But in seasonally adjusted terms, sales have improved by 6% recently, so a new rise from the mess 2025 turned out to be is underway.
The housing market is shifting upwards again, and this trend is likely to gain momentum through 2026 and 2027 in response to a variety of factors. The important driver so far has been lower mortgage interest rates, adding to the purchasing that first-home buyers have been undertaking in earnest since the start of 2023.
The extra factor to come through over 2026-27 will be improving job security. This will bring owner occupiers into the market looking to sell then buy or buy then sell. There might also be some support from improving net migration flows.
However, it is not on the demand side that this cycle holds interest, but the supply side, in two ways. First, we can see evidence of more purchasing being done by investors. But virtually no data series outside ones I can glean from some of my five monthly surveys show what investors are doing with properties they already own. More are selling.
They are responding to the simple advancement of their years and need to finance a retirement more expensive than expected. The costs of owning rental property have also risen sharply, there are reduced expectations for capital gains, reduced availability of tenants, and strong fears of a change in government bringing new taxes and another loss of interest deductibility.
Second, there has been a structural lift in the average number of new dwellings being built in New Zealand – especially townhouses. Despite all the woe of recent years, the number of consents issued for new dwellings to be built only fell to the long-run average ratio to population of 0.65%. Now, numbers are rising, with the annual consent total having recently gone up to 35,600 from a low of 33,500 a year ago.
With continuing efforts being made to speed up construction and land availability, we can look forward to a new era where house prices no longer rise on average 6.8% per annum as they did from 1993 to 2020. The average going forward is likely to be closer to 5% with a decreasing chance that Auckland outperforms as it used to when the city’s rise averaged 7.7%.
