Property values still in a holding pattern
뉴질랜드 주택 가격, 여전히 ‘보합세’ 지속
― 11월 전국 주택 중간값 $806,551…작년 6월 저점 대비 1.1% 상승에 그쳐
뉴질랜드 부동산 시장은 11월에도 정체를 보였다. Cotality NZ의 최신 주택가치지수(Home Value Index, HVI)에 따르면 10월 0.1% 소폭 상승 이후 11월에는 거의 변화가 없었다.
전국 중간 주택 가격은 현재 806,551달러로, 2022년 초 정점 대비 17.4% 낮은 수준이며, 2023년 6월 최저치 대비로는 1.1% 소폭 상승한 상태다.
주요 도시를 살펴보면, 오클랜드(Tāmaki Makaurau)는 11월에도 둔화세를 이어가며 -0.2% 하락했고, 더니든(Ōtepoti)과 웰링턴(Te Whanganui-a-Tara)은 0.1% 소폭 상승했다. 크라이스트처치(Ōtautahi)는 0.3% 올랐고, 타우랑가(Tauranga)는 0.6%, 해밀턴(Kirikiriroa Hamilton)은 0.7% 상승했다.
Cotality NZ 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson)은 “경제 전반과 부동산 시장에 대한 심리는 다소 개선되는 분위기지만, 실제 주택 가치는 움직임이 느리다”고 분석했다.
그는 이어 “5월에서 8월까지 전국 부동산 가치는 불균형적으로 움직였다. 가계와 기업이 여전히 신중한 태도를 유지했기 때문”이라며 “9월과 10월에는 가격 회복의 조짐이 있었지만 11월에는 다시 소폭 둔화됐다”고 설명했다.
데이비드슨은 “최근 모기지 금리 하락은 2026년 부동산 가치 상승의 여지를 시사한다. 주택 구매력 지표도 장기 평균에 가까워지면서 긍정적인 신호가 되고 있다”고 덧붙였다.
그러나 그는 “11월의 부동산 가치 지표가 완만한 흐름을 보인 만큼, 본격적인 회복에는 시간이 더 필요할 것”이라며 “시장에 나와 있는 매물 수가 여전히 계절적 평균보다 높고, 많은 구매자가 가격 협상에서 우위를 점하고 있다고 느끼고 있는 점도 고려해야 한다”고 말했다.
또한 그는 “경제가 일부 긍정적인 신호를 보이고 있지만, 실업률은 여전히 문제이며 일자리 증가세도 본격화되지 않았다”며 “전반적으로 부동산 가치의 기초 여건은 내년 성장 쪽으로 움직이는 것으로 보이지만, 현재로서는 관망세가 이어지고 있다”고 평가했다.
오클랜드(Tāmaki Makaurau)
오클랜드의 여러 하위 시장은 11월에도 전반적으로 약세를 보였다. 유일하게 와이타케레(Waitakere)만 0.2% 상승했다. 다른 지역은 노스쇼어(North Shore) -0.1%에서 파파쿠라(Papakura) -0.8%까지 하락 폭이 다양했다.
특히 파파쿠라는 최근 3개월 동안 -1.2% 하락하며 약세를 보였고, 로드니(Rodney)는 8월 이후 정체, 노스쇼어는 0.8% 상승했다.
데이비드슨은 “오클랜드 전체로 보면 11월은 8개월 연속 하락으로 누적 -3.1%를 기록했다. 이는 올해 3월까지 7개월 동안 누적 1.6% 상승한 후의 일”이라며 “오클랜드는 여전히 전국 다른 지역보다 회복이 느리며, 이는 전국 중간 가격에도 영향을 미치고 있다. 구매자 신중론과 상대적으로 높은 매물 공급이 주요 요인”이라고 말했다.
웰링턴(Te Whanganui-a-Tara)
웰링턴 지역은 11월에도 혼조세를 보였다. 로어 허트(Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt)는 -0.5%, 카피티 코스트(Kāpiti Coast)는 -0.1% 하락했지만, 웰링턴 시내는 0.4% 상승했다.
그러나 최고점 대비 하락 폭은 여전히 크다. 카피티 코스트와 포리루아(Porirua)는 -23%, 로어 허트는 -27% 수준이다.
데이비드슨은 “웰링턴 시는 2개월 연속 상승하는 등 일부 지역에서 회복의 조짐이 보인다”면서도 “전반적으로 웰링턴 부동산 시장은 여전히 둔화세가 뚜렷하며, 기초 경제 상황과 시장 심리가 약한 상태를 반영한다”고 분석했다.
지방 시장
주요 도심 중 오클랜드가 여전히 가장 부진하지만, 일부 지방 시장도 11월에 약세를 보였다.
특히 네이피어(Ahuriri Napier) -0.3%, 헤이스팅스(Heretaunga Hastings) -0.2%, 퀸스타운(Tāhuna Queenstown) -0.6% 하락했다. 다만 퀸스타운은 3개월 장기 흐름에서는 여전히 성장세를 보였다.
그 외 지방 시장은 11월에 정체되거나 소폭 상승한 곳이 많았다. 와이탕가이(Whangārei)는 0.5%, 인버카길(Waihōpai Invercargill)은 0.8%로 상대적으로 뚜렷한 상승을 기록했다. 인버카길은 고어(Gore), 애쉬버턴(Ashburton), 카이코라(Kaikoura)와 함께 11월 신규 최고가를 기록한 네 곳 중 하나다.
데이비드슨은 “최근 몇 달간 많은 지방 시장에서 가격 하락이 덜 광범위해지고 있는 추세다. 이는 낙농업 등 1차 산업 부문 실적 개선과 지역 현금흐름 증가, 시장 심리 회복과도 맞물린 결과”라고 평가했다.
부동산 시장 전망
데이비드슨은 “현재 오클랜드를 중심으로 부동산 가치는 한 걸음 전진, 한 걸음 후퇴하는 상황”이라며 “지난주 OCR 인하가 주택 시장에 직접적 영향을 주지 않을 수 있지만, 모기지 금리는 이미 지난 1년간 크게 하락했으며, 기존 대출자의 금리 전환 시 혜택이 본격화될 것”이라고 전망했다.
그는 또한 “새로운 대출자들은 이미 낮은 금리를 이용하고 있으며, 첫 집 구매자와 다주택 모기지 투자자, 이른바 ‘맘앤댁(Mum and Dad)’ 투자자도 꾸준히 시장에 돌아오고 있다”고 덧붙였다.
데이비드슨은 “모기지 금리 하락과 매매량 증가가 맞물리면 2026년 시장 내 매물 수가 줄고, 경제 및 일자리 시장 개선과 맞물려 부동산 가치는 보다 안정적으로 상승할 것”이라며 “다만 인구 대비 주택 매물 증가와 소득 대비 부채비율 제한이 존재해 2026년 주택 가격 상승은 과열보다는 통제된 수준에 머물 가능성이 크다”고 결론지었다.
Property values still in a holding pattern
― Property values in Aotearoa New Zealand were flat in November, a slightly softer result after a modest 0.1% lift in October, according to Cotality NZ’s latest hedonic Home Value Index (HVI).
The national median now sits at $806,551, which is 17.4% below the early 2022 peak and only a modest 1.1% higher than June 2023’s trough.
Across the main centres, Tāmaki Makaurau Auckland remained sluggish in November (down by -0.2%), with Ōtepoti Dunedin and Te Whanganui-a-Tara Wellington edging up by 0.1%. Ōtautahi Christchurch recorded a 0.3% rise, while Tauranga was up by 0.6% in November and Kirikiriroa Hamilton by 0.7%.
Cotality NZ Chief Property Economist, Kelvin Davidson, said that although wider sentiment about the economy and property market seems to be turning upwards, values themselves are proving slow to shift.
“Property values across the country were patchy over May to August as households and firms remained in a cautious mood. September and October brought a few signs of life for values, but November just eased off a little bit again.”
“Clearly, the falls in mortgage rates we’ve seen lately would point to a bit more upside for property values as we get into 2026, not least because a range of housing affordability measures have also improved back closer to their long-term averages.”
“But the subdued November property value data suggests that this process continues to take a bit of time to get started.”
“On that point, it’s also worth keeping in mind that the stock of listings on the market remains higher than its normal level for the time of year, and many buyers will still be feeling that they’re in the box-seat when it comes to price negotiations.”
“At the same time, while the economy is showing some encouraging signs, the unemployment rate is still a concern and jobs growth is yet to kick into gear.”
“On balance, the fundamentals seem to be moving towards growth in property values next year. But right now, we remain in a holding pattern.”
Tāmaki Makaurau Auckland
Tāmaki Makaurau Auckland’s various sub-markets generally weakened again in November, with only Waitakere bucking the trend, edging up by 0.2%. Elsewhere, the falls ranged from a modest -0.1% in North Shore down to -0.8% in Papakura.
Papakura has also been a weaker area over the past three months too (down by -1.2%), whereas Rodney has been flat since August, and North Shore up by 0.8%.
Compared to the previous peak, the falls across Tāmaki Makaurau continue to range from around -19% down to -25%.
“Across the super-city as a whole, November was the eighth monthly decline in a row, totalling -3.1%. That’s after a smaller, cumulative rise of 1.6% in the seven months to March this year. In other words, Tāmaki Makaurau continues to lag many other parts of the country, and this is weighing on the national median. Buyer caution and a relatively high supply of property are relevant factors here,” Mr Davidson noted.
Te Whanganui-a-Tara Wellington
It was also a mixed bag for the wider Te Whanganui-a-Tara Wellington area in November, with Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt seeing property values fall by -0.5%, and Kāpiti Coast edging down by -0.1%. However, the other sub-markets rose, with Wellington City itself seeing a 0.4% increase.
That said, the falls from peak remain significant across the region, ranging from around -23% in Kāpiti Coast and Porirua, down to -27% in Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt.
“There are a few patchy signs of life around some of these areas, with Wellington City, for example, now rising for two months in a row. But the general story for Te Whanganui-a-Tara Wellington’s property market still looks fairly sluggish, reflecting the subdued state of the underlying economy and muted sentiment.”
Regional results
Tāmaki Makaurau Auckland remains the laggard among the main centres, but some provincial markets were also soft in November.
In particular, Ahuriri Napier dipped by -0.3%, Heretaunga Hastings by -0.2%, and Tāhuna Queenstown by -0.6%. That said, Tāhuna Queenstown has still shown a bit of growth over a broader three-month horizon.
There was also a cluster of provincial markets that were either flat or only edged higher in November, but Whangārei with a 0.5% monthly rise and Waihōpai Invercargill at 0.8% stood out to a clearer degree. The latter is one of only four districts where property values were at a new peak in November – including Gore, Ashburton, and Kaikoura.
“If you take a step back, the broad trend among many of the country’s regional markets has been for property value falls to become less widespread in recent months. That seems consistent with better results from the primary sector of our economy, including dairying, which will be creating a bit more cashflow in those areas and rising sentiment.”
Property market outlook
In summing up, Mr Davidson noted: “there’s a sense that it’s one step forward and one step back for property values right now, especially in Tāmaki Makaurau Auckland.”
“That said, although there may not be much direct impact on the housing market from last week’s OCR drop, mortgage rates have already fallen a long way in the past year or so and as current fixed terms roll over more existing borrowers will enjoy the benefits.”
“Clearly, new borrowers are already accessing those lower rates, with first home buyers remaining a very strong presence in the market, and mortgaged multiple property owners, including ‘Mum and Dad’ investors, also steadily returning.”
“On top of the falls in mortgage rates, a rise in sales volumes may erode the stock of listings on the market in 2026, alongside a probable upturn in the economy and jobs market. In this environment, property values look poised to grow more consistently.”
“However, a recent rise in the stock of property relative to population, as well as the presence of debt-to-income ratio caps, suggests that any house price growth in 2026 is likely to be controlled rather than crazy,” Mr Davidson concluded.
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