NZ housing affordability improves to near decade-best levels
뉴질랜드 주택 구입 여건, 약 10년 만에 가장 양호한 수준 근접
뉴질랜드 전역의 주택 구입 여건이 최근 약 10년 만에 가장 유리한 수준에 가까워진 것으로 나타났다. 주택 가격 하락과 임금 상승, 모기지 금리 완화가 동시에 작용하면서 주택 구매자들의 부담이 점차 줄어들고 있다는 분석이다.
최근 발표된 2025년 4분기 뉴질랜드 주택 구입 여건 보고서(Cotality NZ Housing Affordability Report)에 따르면, 전국 주택가격 대비 소득 비율(Value-to-Income Ratio)은 7.2로 하락했다. 이는 2019년의 짧은 기간과 그 이전인 2016년 이후 가장 낮은 수준이다.
이 수치는 장기 평균인 6.8보다 여전히 다소 높은 수준이지만, 코로나19 이후 주택 시장 급등기 동안 나타났던 극심한 주택 구입 부담과 비교하면 뚜렷한 개선을 보이고 있다는 평가다.
보고서를 발표한 Cotality NZ의 수석 부동산 이코노미스트 Kelvin Davidson은 최근 3~4년 사이 여러 시장 요인이 같은 방향으로 움직이며 주택 구입 여건을 실질적으로 개선시켰다고 설명했다.
그는 “주택 가격 하락, 소득 상승, 그리고 모기지 금리 하락이 동시에 작용하면서 주택 구매자들의 부담을 완화시켰다”고 말했다.
이어 “주택이 여전히 저렴하다고 말할 수는 없지만, 첫 주택 구입자나 주택 업그레이드를 고려하는 이들에게 현재는 최근 몇 년 사이 가장 좋은 환경이며 뉴질랜드의 역사적 평균 수준에 훨씬 가까운 구입 여건이 형성되고 있다”고 덧붙였다.
모기지 상환 부담, 장기 평균 수준으로 복귀
주택 구입 여건 개선 가운데 가장 두드러진 변화는 모기지 상환 부담 감소다.
현재 모기지 상환액은 가구 총소득 중간값의 42%를 차지하고 있으며, 이는 장기 평균과 거의 동일한 수준이다.
Davidson 이코노미스트는 모기지 상환 부담이 2022년 초와 2023년 말 각각 56%까지 치솟았던 이후 약 5년 만에 크게 완화됐다고 설명했다.
그는 “최근 신규 모기지를 보유한 가구의 상환 부담도 다시 정상적인 수준으로 돌아왔으며 몇 년 전 상황과 비교하면 상당히 개선됐다”고 말했다.
또한 “모기지 상환이 여전히 쉬운 것은 아니지만, 현재와 같은 낮은 금리 환경에서는 중장기적으로 주택 가격 상승을 억제하는 주요 요인으로 작용했던 과거와 같은 강한 제동 장치 역할은 하지 않을 가능성이 있다”고 분석했다.
주택 구입 보증금 장벽 완화됐지만 여전히 큰 부담
주택 구입을 위한 예치금(Deposit) 마련 여건 역시 최근 몇 년과 비교하면 개선됐다. 하지만 여전히 시장 진입을 가로막는 가장 큰 장벽 중 하나로 남아 있다.
20% 보증금을 마련하는 데 필요한 기간은 현재 9.6년으로 집계됐다. 이는 코로나 이후 주택 시장 급등기 당시 최고치였던 13.4년에서 거의 4년가량 감소한 수치다.
Davidson은 이 수치가 장기 평균인 약 9년보다 여전히 다소 높지만, 주택 가격 하락과 소득 상승이 긍정적인 영향을 미친 결과라고 평가했다.
그는 “현재 주택 시장이 완전히 저렴한 상태라고 말할 수는 없으며 여전히 평상시보다 약간 더 어려운 수준이지만 최근 몇 분기 동안 구입 여건이 지속적으로 개선되는 흐름을 보이고 있으며 코로나 이후 주택 시장 호황기와 비교하면 훨씬 유리한 상황”이라고 말했다.
또한 그는 보증금 마련 기간만으로 주택 구입 여건을 판단하기 어렵다고 설명했다.
“현재는 시장 정점기와 비교할 때 보증금을 모으는 데 약 4년 정도 덜 걸린다. 또한 많은 첫 주택 구매자들이 실제로는 20% 보증금을 반드시 준비할 필요가 없으며 은행의 LVR(Loan-to-Value Ratio) 정책 허용 범위를 활용하는 경우도 많다”고 덧붙였다.
주요 도시별 주택 구입 여건, 지역별 차이
2025년 12월 분기 기준 주요 도시의 주택 구입 여건은 지역별로 다소 엇갈린 모습을 보였다. 이는 시장 정점 이후 각 지역의 주택 가격 조정 폭이 서로 달랐기 때문이다.
타우랑가는 여전히 주요 도시 가운데 가장 주택 구입 부담이 큰 지역으로 나타났다. 2025년 4분기 기준 가격 대비 소득 비율이 8.5를 기록했다. 이는 2021년 최고치였던 11.9보다는 낮아졌지만 다른 주요 도시와 비교하면 여전히 높은 수준이다.
반면 오클랜드는 비교적 뚜렷한 개선을 보였다. 현재 가격 대비 소득 비율은 7.5로 장기 평균 7.7보다 약간 낮은 수준이다. 이는 최근 몇 년과 비교하면 주택 가격 부담이 정상적인 수준에 더 가까워졌음을 의미한다.
웰링턴은 주요 도시 가운데 가장 구입 여건이 양호한 지역으로 나타났다. 현재 가격 대비 소득 비율은 6.4로 장기 평균과 거의 일치한다.
Davidson은 특히 오클랜드와 웰링턴의 주택 가격 부진이 구입 여건 개선에 중요한 역할을 했다고 설명했다.
그는 “이러한 가격 조정은 이전에 과열됐던 시장의 부담을 상당 부분 완화시키는 효과를 가져왔다”고 말했다.
한편 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든 등 일부 도시에서는 주택 가격이 상대적으로 견조하게 유지되면서 최근 몇 달 동안 소폭 상승세를 보여 구입 여건 개선 폭이 제한적인 것으로 나타났다.
임대 시장 부담은 여전히 높은 수준
주택 구매 여건은 개선됐지만 임대 시장의 부담은 여전히 높은 상태다.
현재 전국 평균 기준으로 임대료는 가구 총소득의 27.9%를 차지하고 있다. 이는 최고치였던 28.5%보다는 소폭 낮아졌지만 장기 평균인 25.8%보다는 여전히 높은 수준이다.
최근 오클랜드와 웰링턴에서는 임대료 상승세가 다소 완화되며 장기 평균 수준에 가까워지고 있지만 대부분의 다른 지역에서는 여전히 높은 임대료 부담이 지속되고 있다.
Davidson은 “여러 지역에서 임대 주거 여건은 여전히 부담스러운 수준이며 일부 세입자들은 분석에 사용된 중간 소득보다 더 낮은 소득을 벌고 있을 가능성이 있다”고 지적했다.
그는 이어 “실제 많은 가구들이 느끼는 재정적 압박은 통계 수치보다 더 클 수 있으며 이미 임대료가 소득의 상당 부분을 차지하고 있는 상황에서는 추가적인 임대료 상승 여지도 제한적일 수밖에 없다”고 설명했다.
주택 시장 전망, 개선 속에서도 신중론
주택 구입 여건이 개선되면서 올해 주택 시장 활동을 제한했던 주요 요인 중 하나는 완화될 가능성이 있다. 다만 다른 경제 변수들이 여전히 주택 가격에 영향을 미칠 것으로 보인다.
Davidson은 고용 시장 전망과 함께 부채 대비 소득 비율(DTI) 규제와 같은 대출 규제가 향후 주택 수요를 좌우할 핵심 요소가 될 것이라고 분석했다.
또한 장기적으로 주택 구입 여건이 지속적으로 개선되기 위해서는 주택 공급 확대가 필수적이라고 강조했다.
그는 “주택 구입 여건은 최근 몇 년보다 주택 가격 상승의 제동 요인으로 작용하는 정도가 줄어들 수 있다”고 말하면서도 “단기적으로 주택 가격이 크게 상승할 수 있는 범위에는 여전히 한계가 있다”고 설명했다.
이어 “주택 구입 여건이 근본적으로 개선되기 위해서는 단순히 절대적인 공급 증가뿐 아니라 수요 대비 충분한 수준의 주택 공급 확대가 필요하다”며 “다행히도 뉴질랜드 정부는 현재 이 부분에 대해 강하게 정책적 노력을 기울이고 있다”고 덧붙였다.
NZ housing affordability improves to near decade-best levels
Housing affordability across New Zealand has improved to its most favourable level in almost a decade, as lower property values, rising wages and easing mortgage rates continue to reduce pressure on buyers.
The latest Cotality NZ Housing Affordability Report for Q4 2025 shows the national value-to-income ratio fell to 7.2, the lowest level since a brief period in 2019 and before that 2016.
Although still slightly above the long-term average of 6.8, the figure represents a marked improvement from the stretched affordability conditions seen during the post-COVID housing boom.
Cotality NZ Chief Property Economist Kelvin Davidson said affordability has improved materially over the past three to four years as several market forces moved in the same direction.
“Lower property values, rising incomes and falling mortgage rates have all helped ease the pressure on buyers,” Mr Davidson said.
“Housing certainly isn’t cheap, but for those trying to buy their first home or upgrade, we’re currently seeing the best conditions in several years and a level of affordability that is much closer to the country’s historic norms.”
Mortgage costs return to more typical levels
Mortgage servicing costs have seen the most notable improvement with repayments accounting for 42% of gross median household income, in line with the long-term average.
Mr Davidson noted it’s been almost five years since mortgage servicing hit a peak of 56% recorded in early 2022 and again in late 2023.
“Servicing a relatively new mortgage is also back to around its normal levels and is much improved from the situation a few years ago,” he said.
“Mortgage affordability isn’t easy, but in the current lower interest rate environment it may not be the significant handbrake on medium-term house price growth that it was a few years ago.”
Deposit hurdle easing but still significant
Although saving a deposit has improved compared with recent years, it remains one of the largest barriers to the housing market for aspiring buyers.
The years required to save a 20% deposit has fallen to 9.6, down almost four years from a peak of 13.4 during the post-COVID housing surge.
Mr Davidson said while this figure remains above the long-term average of around nine years, the reduction highlights the positive impact of lower property values and stronger incomes.
“There’s no suggestion the market is affordable as it remains slightly more challenging than ‘normal’ however it has been on an improving trend in recent quarters and is certainly more favourable than the previous post-COVID boom period,” he said.
“Saving for a deposit is just one factor in measuring housing affordability and it currently takes four years less save a deposit than it might have done at the market’s peak. In addition, let’s not forget that a lot of first home buyers don’t actually need a 20% deposit anyway, with many taking advantage of the banks’ LVR allowances.”
Main centres show varying improvements
Affordability across the main centres showed a mixed picture in the December quarter, reflecting differences in how property values have adjusted since the market peak.
Tauranga remains the least affordable of the major centres, with a value-to-income ratio of 8.5 in Q4 2025. Although that figure has eased from its peak of 11.9 in 2021, affordability in the city remains stretched compared with most other main centres.
Auckland has seen one of the more notable improvements with the city’s value-to-income ratio at 7.5, slightly below its long-term average of 7.7, indicating housing costs are closer to typical levels than they have been in recent years.
Wellington is currently the most affordable of the main centres on this measure, with a ratio of 6.4, broadly in line with its long-term average.
Mr Davidson said the recent underperformance of property values in Auckland and Wellington had played an important role in restoring affordability in those markets.
“That adjustment has taken some of the heat out of markets that had previously become extremely stretched,” he said.
Hamilton, Christchurch and Dunedin have seen less improvement in affordability, as property values in those markets have remained more resilient and have shown modest growth in recent months.
Rental affordability still stretched
While affordability for buyers has improved, rental costs remain elevated. Rents currently absorb 27.9% of gross household income nationally, down slightly from a peak of 28.5%, but still above the long-term average of 25.8%.
Recent easing in rents in Auckland and Wellington has brought those markets closer to their long-term norms. However, Mr Davidson noted most other parts of the country continue to record relatively high rent-to-income ratios.
“Rental affordability remains stretched in a number of regions, and some tenants are likely to earn less than the median used in these measures,” he said.
“That means the real financial pressure for some households is likely to be greater than the headline figures suggest. When rents are already taking up a large share of income, there’s naturally less scope for further increases.”
Outlook cautious despite improving affordability
Improving affordability may reduce one of the key constraints on housing market activity this year, although other factors will continue to influence property values.
Mr Davidson said the outlook for the labour market, alongside lending restrictions such as the debt-to-income ratio rules, would continue to shape housing demand. Over the longer term, sustained improvements in affordability will require an increase to housing supply.
“Affordability may act less as a handbrake on property value growth than it has in recent years,” he said.
“But there are still limits on how far prices can rise in the near term. A lasting improvement in housing affordability ultimately requires more homes to be built, not just in absolute terms, but also relative to demand. The good news is that the Government is already pushing very hard on this lever.”
