2025’s sluggishness carries over into 2026
뉴질랜드 주택 시장, 2025년의 부진, 2026년 연초까지 이어지나
2026년 초 뉴질랜드 주택시장은 지난해 말과 유사한 흐름으로 출발했다. 코탈리티 NZ의 최신 주택가치지수(HVI)에 따르면, 1월 전국 주택 가치는 전월 대비 -0.1% 소폭 하락하며 2025년의 전반적으로 정체된 마무리 흐름이 2026년 초반까지 이어졌다. 1월 기준 전국 중위 주택 가치는 802,617달러로, 1년 전보다 -1.0% 낮았으며 2022년 초 기록한 정점인 972,743달러 대비로는 여전히 -17.5% 하락한 수준이다.
주택 유형별로 보면, 지난 12개월 동안 단독주택 가치는 -0.7% 하락했으며, 타운하우스는 -1.7%, 아파트는 -4.1%의 하락률을 기록했다. 다만 아파트는 전체 주택 재고의 약 4%에 불과하다.
1월 주요 도시별 흐름은 지역별로 엇갈렸다. 오클랜드는 -0.3%, 웰링턴은 -0.1% 하락했다. 반면 해밀턴과 크라이스트처치는 보합세를 유지했다. 타우랑가는 0.3%, 더니든은 0.4% 상승했다.
코탈리티의 부동산 경제 전문가인 켈빈 데이비슨은 “2026년 주택시장은 2025년 말과 동일한 침체된 패턴으로 시작됐다”고 평가했다. 그는 “1월 전국 주택 가치의 미미한 움직임은 지난해 대부분 기간 동안 이어졌던 흐름의 연장선”이라고 설명했다.
데이비슨은 신규 모기지 대출자뿐 아니라 기존 모기지 대출자들도 금리 하락의 혜택을 체감하며 시장에 나설 여건이 개선되고 있다고 밝혔다. 다만 “구매자들이 선택할 수 있는 매물 재고가 여전히 충분하고, 경기 회복 국면에서도 고용 안정성과 고용 수준이 아직 뚜렷하게 개선되지 않으면서 전반적인 신중한 분위기가 지속되고 있다”고 덧붙였다.
그는 “그 결과 구매자들은 가격을 서둘러 끌어올릴 이유를 느끼지 못하고 있으며, 동시에 매도자들도 기대 가격을 크게 낮추지는 않고 있다”고 말했다. 이어 “선거가 있는 해인 만큼 주택시장 관련 정책이 어떻게 변화할지, 그리고 그 변화가 매수자와 매도자에게 어떤 의미를 갖게 될지 지켜보는 것도 흥미로운 부분”이라고 했다. 최근 인플레이션 반등과 중앙은행 기준금리(OCR)의 조기 인상 가능성에 대한 논의 역시 일부 가계에 부담 요인으로 작용하고 있다고 덧붙였다.
오클랜드 지역 동향
오클랜드는 여전히 전국 다른 지역에 비해 약세를 보이고 있다. 1월 노스쇼어 지역의 주택 가치는 소폭 상승했으나, 로드니와 파파쿠라는 보합세를 유지했다. 반면 와이타케레(-0.3%), 프랭클린(-0.4%), 마누카우(-0.5%), 오클랜드 시티(-0.6%) 등은 한 달 사이 하락했다.
데이비슨은 “노스쇼어는 정점 대비 -17.9% 하락에 그치며 슈퍼시티 내 다른 지역보다 상대적으로 견조한 모습을 보이고 있지만, 다른 지역들은 이전 최고점 대비 20% 이상 하락한 곳도 많다”고 설명했다. 그는 “마누카우는 최근 몇 년간 타운하우스 신규 개발이 집중된 지역으로, 추가 공급이 주택 가치 상승을 억제하는 요인으로 작용하고 있다”고 말했다.
오클랜드 시티의 경우 아파트 비중이 높은 점이 상대적인 부진의 원인으로 지목됐다. 신규 이민 유입이 낮은 수준에 머물면서 해당 유형의 주택에 대한 구매자들이 여전히 신중한 태도를 보이고 있으며, 건축 품질에 대한 우려와 바디콥 보험 비용 부담에 대한 이야기들도 잠재적 구매자들의 발길을 주저하게 만들고 있다는 분석이다.
웰링턴 지역 동향
웰링턴 역시 2026년을 조용하게 시작했다. 포리루아는 -0.5%, 어퍼 헛은 -0.3%, 로어 헛은 -0.2% 하락했다. 웰링턴 시티 자체는 1월에 보합세를 기록했지만, 2025년 같은 달과 비교하면 -1.0% 낮은 수준이다.
데이비슨은 “오클랜드와 함께 웰링턴 광역권은 뉴질랜드 주택시장 내 주요 약세 지역으로 남아 있다”며 “선거를 앞둔 경제적 불확실성으로 인해 이러한 흐름이 2026년 상당 기간 수도권에서 지속될 가능성도 있다”고 말했다.
다만 첫 집 구매자들에게는 이러한 정체 또는 하락세가 반드시 부정적인 것만은 아니다. 웰링턴에서는 첫 집 구매자들이 여전히 강한 존재감을 보이고 있으며, 2025년 전체 거래의 37%를 차지해 사상 최고 비중을 기록했다.
지역별 시장 흐름
주요 도시 외 지역에서는 혹스베이가 다소 뒤처진 모습을 보이고 있다. 헤이스팅스와 네이피어는 1월 주택 가치가 하락했으며, 왕가누이 역시 약세를 나타냈다. 반면 인버카길은 다시 0.3% 상승했고, 파머스턴 노스와 퀸스타운도 상승세를 보였다.
현재까지 인버카길, 고어, 티마루, 애시버턴은 전국에서 이전 최고점을 넘어선 주택 가치를 기록한 유일한 지역들이다. 데이비슨은 “사우스랜드와 캔터베리 일부 지역은 상대적으로 주택 가격 수준이 낮아 주거 부담이 덜하고, 그로 인해 구매자들이 거래 성사를 위해 조금 더 여유 있게 움직일 수 있다”고 설명했다.
또한 그는 “농업 부문 전반이 현재 비교적 양호한 상황을 유지하고 있어 지방 경제에 대한 신뢰를 높이고 있으며, 이는 일정 부분 지역 주택시장을 지지하는 역할을 하고 있다”고 덧붙였다.
2026년 주택시장 전망
데이비슨은 2026년 동안 주목해야 할 몇 가지 핵심 흐름을 제시했다. 그는 “올해 거래 활동이 계속 증가하면서 미판매 매물 재고가 줄고, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다”고 말했다. 금리 하락, 경제 성장, 점진적인 실업률 하락 가능성이 이러한 전망을 뒷받침하는 주요 요인으로 꼽혔다.
그러나 급격한 주택 가격 상승을 기대하는 이들은 실망할 수도 있다고 그는 경고했다. 인구 대비 기존 주택 공급이 이미 늘어난 상황이며, 신규 주택 인허가도 다시 증가 조짐을 보이고 있기 때문이다. 또한 소득 대비 부채 비율(DTI) 규제는 아직 본격적으로 작동하고 있지는 않지만, 중기적으로 주택 가격 상승을 억제하는 안전장치로 작용할 가능성이 크다고 설명했다.
첫 집 구매자들이 항상 이처럼 높은 비중을 유지하지는 않겠지만, 은행권의 낮은 자기자본 비율 대출 접근성이 유지되는 한 2026년에도 시장에서 중요한 역할을 할 것으로 전망됐다. 투자자들 역시 시장에 복귀하고 있으나, 자본이득세 도입 가능성과 이자 비용 공제와 관련된 정치적 논의에 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다.
데이비슨은 “종합적으로 볼 때 2026년 역시 주택시장에는 비교적 완만하고 조용한 한 해가 될 가능성이 크다”고 결론지었다.
2025’s sluggishness carries over into 2026
Property values across Aotearoa New Zealand dipped by a minor -0.1% in January, carrying over the broadly flat finish for 2025 into the first part of 2026.
Cotality NZ’s latest Home Value Index (HVI) also shows that the national median value in January of $802,617 was -1.0% lower than a year ago, and still down by 17.5% from the peak in early 2022 – which was $972,743.
Over the past 12 months, standalone houses have seen value falls of -0.7%, with -1.7% for townhouses, and -4.1% for apartments. However, the latter only accounts for 4% of the national dwelling stock.
Trends across the main centres remained patchy in January. Tāmaki Makaurau Auckland (-0.3%) and Te Whanganui-a-Tara Wellington (-0.1%) both saw declines, with Kirikiriroa Hamilton and Ōtautahi Christchurch staying flat. Tauranga rose by 0.3% and Ōtepoti Dunedin by 0.4%.
Cotality NZ Chief Property Economist, Kelvin Davidson said that the housing market in 2026 has commenced with the same subdued patterns seen at the end of 2025.
“January’s muted result for property values at the national level was simply a continuation of the trends we saw throughout most of last year.”
“New borrowers and also existing mortgage holders will be feeling the benefits of lower interest rates and be more able to act in the market.”
“But there’s still a good stock of listings out there for buyers to choose from and a cautious attitude persists, especially as the recovering economy has yet to improve job security and employment levels.”
“The net result is that buyers aren’t in a rush to bid up prices, although vendors aren’t generally having to drop their expectations much either.”
“In an election year, it’s going to be fascinating to see how policies relating to the housing market evolve and to assess what they might mean for buyers and sellers.”
“The latest lift for inflation and talk about earlier OCR increases will no doubt have some households a bit on edge too.”
Tāmaki Makaurau Auckland
Tāmaki Makaurau Auckland remains softer than many other parts of the country. While North Shore values edged slightly higher in January, Rodney and Papakura held steady. Other areas saw declines over the past month including Waitakere (-0.3%), Franklin (-0.4%), Manukau (-0.5%), and Auckland City (-0.6%).
“North Shore has been a little more resilient than other parts of the super-city, despite being down -17.9% from the peak, whereas other areas have dropped by more than 20% from their previous highs,” noted Mr Davidson.
“Manukau has been a key location for new townhouse developments in recent years, with that additional supply acting to subdue property values.”
“In Auckland City, the concentration of apartments has been a factor in its underperformance, as buyers for this property type remain cautious amidst a low inflow of new migration to NZ. Anecdotal concerns about build quality as well as body corporate insurance costs may also be putting off some would-be buyers.”
Te Whanganui-a-Tara Wellington
The wider Te Whanganui-a-Tara Wellington area also started 2026 in a muted fashion, with Porirua seeing values down by -0.5%, Te Awa Kairangi ki Uta Upper Hutt by -0.3%, and Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt falling -0.2%.
Wellington City itself was flat in January, but still down by -1.0% compared to the same month in 2025.
“Alongside Auckland, the wider Wellington area remains one of the key soft patches for NZ’s housing market. Economic uncertainty in an election year could mean this general trend could remain in play in the capital for much of 2026,” said Mr Davidson.
“Of course, would-be first home buyers won’t be complaining about flat to falling property values. They continue to be a strong presence around Wellington, accounting for a record 37% of purchases in 2025.”
Regional results
Outside the main centres, Hawke’s Bay continues to lag a little, with Heretaunga Hastings and Ahuriri Napier both seeing values dip in January, alongside Whanganui. But many other areas either held steady or increased, with Waihōpai Invercargill up again (0.3%), as well as Te Papaioea Palmerston North and Tāhuna Queenstown.
Invercargill, Gore, Timaru, and Ashburton are the only parts of NZ where property values have surpassed their previous peaks.
“Some parts of Southland and Canterbury are rising a bit more than elsewhere due to property values being relatively low, and better affordability means buyers can arguably stretch a little more to secure the deal.”
“Meanwhile, most parts of the farming sector are currently faring well. This will be bolstering economic confidence in the provinces and supporting the housing market to some degree,” Mr Davidson added.
Property market outlook
Mr Davidson noted that there will be several key themes to keep an eye on in 2026.
“Most expectations are for sales activity to continue to rise this year, bringing down the stock of unsold listings, and contributing to rising house prices.”
“Lower interest rates, a growing economy, and the likelihood of gradually falling unemployment are key factors underpinning that outlook.”
“However, anyone hoping for runaway increases in house prices could be disappointed. After all, the supply of existing property has already risen relative to our population, and dwelling consents now seem to be picking up again.”
“Debt to income ratio limits aren’t binding yet but they’re also a guardrail sitting in the background and will tend to restrain house price growth over the medium term.”
“First home buyers may not always keep such a high share of activity, but they’re likely to remain a strong force in 2026, due in no small part to solid access to low deposit finance at the banks.”
”Meanwhile, investors have also returned to the market but will be keeping a close eye on the politics, particularly around a possible capital gains tax and any discussions about interest deductibility.”
“All in all, it could prove to be another relatively subdued year for housing in 2026,” Mr Davidson concluded.
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