NZ property values end 2025 in the red but there could be signs of growth in early 2026
뉴질랜드 주택 시장, 2025년 ‘하락 마감’… 2026년 초 반등 신호 포착될까
– 12월 전국 주택 가치 -0.2% 하락, 연간 누적 -1.0% 기록 – 오클랜드·웰링턴 약세 지속 vs 크라이스트처치·더니든 소폭 상승 – 켈빈 데이비슨 수석 경제학자 “금리 인하와 경기 회복이 2026년 반등 견인할 것”
코탈리티 NZ(Cotality NZ)의 최신 주택가격지수(HVI) 조사 결과, 2025년 12월 뉴질랜드 전역의 주택 가치가 11월(-0.1%)에 이어 -0.2% 하락하며 한 해를 마감했다. 2025년 초반의 일시적인 상승세에도 불구하고 지난 9개월 중 7개월간 하락세가 이어지면서, 2025년 연간 수치는 -1.0%의 하락폭을 기록했다.
유형별로는 단독주택이 -0.7% 하락하며 상대적으로 선방했으나, 타운하우스는 -1.8%, 비교적 시장 규모가 작은 아파트 부문은 -4.2% 급락하며 큰 타격을 입었다. 그러나 모기지 금리 하락과 경기 회복 조짐에 힘입어 2026년에는 시장 흐름이 반전될 수 있다는 초기 지표들이 나타나고 있다.
현재 전국 주택 중위 가격은 80만 8,430달러로 집계되었으며, 이는 2022년 초 정점 대비 -17.6% 낮은 수준이다.
주요 거점 도시별로는 타마키 마카우라우 오클랜드(Tāmaki Makaurau Auckland)가 12월 한 달간 -0.6% 하락하며 침체가 계속됐고, 키리키리로아 해밀턴(Kirikiriroa Hamilton) -0.7%, 테 휘항가누이아타라 웰링턴(Te Whanganui-a-Tara Wellington)이 -0.4% 하락세를 보였다. 반면, 오타우타히 크라이스트처치(Ōtautahi Christchurch)는 0.2% 소폭 상승했으며 타우랑가와 오테포티 더니든(Ōtepoti Dunedin)은 각각 0.5% 오르며 대조적인 모습을 보였다.
코탈리티 NZ의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 부동산 경제학자는 2025년을 “상충하는 힘이 맞붙은 한 해”라고 평가하며, 여러 요인이 서로 반대 방향으로 작용하며 전체적인 가치를 보합세에 머물게 했다고 분석했다.
데이비슨 경제학자는 “12월의 소폭 하락 결과는 낮은 금리로 인한 상승 동력이 시장의 매물 적체와 경기 침체에 의해 상쇄되었음을 보여준다”며, 특히 노동 시장의 부진을 가장 큰 거시적 역풍으로 꼽았다. 그는 “실업률의 상승은 가계 소비 심리에 간접적인 타격을 줄 수밖에 없다”고 덧붙였다.
지역별 상세 분석
■ 오클랜드 (Tāmaki Makaurau)
오클랜드는 여전히 시장의 아킬레스건으로 남아있다. 12월 한 달간 노스쇼어(North Shore)만이 하락을 면했을 뿐, 와이타케레와 파파쿠라(-0.3%)부터 오클랜드 시티(-1.0%)에 이르기까지 전반적인 하락세를 면치 못했다. 특히 오클랜드 시티(-3.5%)와 마누카우(-3.2%)는 전국 평균 하락폭을 크게 상회했다.
■ 웰링턴 (Te Whanganui-a-Tara)
웰링턴 광역권 역시 혼조세 속에 2025년을 마쳤다. 카피티 코스트와 포리루아는 0.2% 상승했으나, 어퍼 허트와 웰링턴 시티(-0.4%), 로워 허트(-0.6%)는 하락했다. 데이비슨은 “선거가 있는 해에는 부동산 시장의 불확실성이 커지는 경향이 있어, 2026년에도 웰링턴 시장은 당분간 관망세가 이어질 가능성이 크다”고 전망했다.
■ 지방 도시 및 남부 지역
반면 사우스랜드(Southland) 지역은 시장의 강세를 유지하고 있다. 사우스랜드 디스트릭트, 고어(Gore), 인버카길(Invercargill)의 중위 가격은 12월에 모두 역대 최고치를 경신했다. 퀸스타운과 뉴플리머스 또한 각각 0.5% 상승하며 견조한 흐름을 보였다. 이는 농업 부문의 호조가 서비스업 중심인 대도시보다 지역 경제를 잘 뒷받침하고 있기 때문으로 풀이된다.
2026년 부동산 시장 전망: “신뢰 회복의 해”
데이비슨 경제학자는 2026년 주택 가격이 낮은 모기지 금리와 경기 회복에 힘입어 약 5%가량 상승할 것으로 내다봤다.
그는 “지난 2022~23년의 대폭락 이후 2024년과 2025년은 정체된 시기였으나, 이는 첫 주택 구매자들에게는 좋은 기회가 되었다”고 평가했다. 또한 금리 인하와 이자 비용 세액 공제(Interest Deductibility)의 전면 복원에 힘입어 이른바 ‘엄마 아빠 투자자(Mum and Dad investors = 개인 소규모 투자자)’를 포함한 다주택 보유자들이 시장에 복귀하고 있다고 분석했다.
다만, 2026년은 선거가 예정된 만큼 LVR(담보대출비율), DTI(총부채원리금상환비율), 자본이득세(CGT) 논쟁 등 규제 변화가 핵심 변수가 될 전망이다. 데이비슨은 “최근 장기 고정 금리의 일부 상승 기조 속에 가계의 신중한 결정이 요구된다”며 “여러 역풍에도 불구하고 2026년은 2025년보다 강력한, 즉 ‘신뢰를 재건하는 해’가 될 것”이라고 강조했다.
NZ property values end 2025 in the red but there could be signs of growth in early 2026
Property values across Aotearoa New Zealand slipped -0.2% in December, following a modest -0.1% dip in November, according to Cotality NZ’s latest Home Value Index (HVI).
Despite early gains in 2025, values fell in seven of the past nine months, leaving the calendar year down by -1.0%. Houses fell by a bit less than that (-0.7%), but townhouses were down by -1.8% and the much smaller apartment segment by -4.2%.
However, early indicators suggest 2026 may bring a turnaround, driven by lower mortgage rates and a recovering economy.
The national median now sits at $808,430, which is -17.6% below the early 2022 peak.
Across the main centres, Tāmaki Makaurau Auckland remained sluggish in December (down by -0.6%), with Kirikiriroa Hamilton down by -0.7%, and Te Whanganui-a-Tara Wellington falling by -0.4%. By contrast, Ōtautahi Christchurch recorded a modest 0.2% rise, while Tauranga and Ōtepoti Dunedin both increased by 0.5%.
Kelvin Davidson, Cotality NZ Chief Property Economist, said 2025 proved to be a ‘year of conflicting forces’, with multiple factors pulling in opposite directions to leave values broadly flat.
“December’s result – a minor fall – leaves the national median only slightly changed from 12 months ago as the upward momentum of lower rates was offset by an elevated level of listings on the market and the weak economy.”
Mr Davidson said the sluggishness of the labour market was the largest macro headwind. “Looking at the bigger picture, any lift in the unemployment rate would have an indirect effect on households’ confidence.”
He also pointed to growth in the stock of dwellings relative to population in recent years, which further moderated property values and helped affordability.
“The Government’s recent proposal to make major changes to resource management rules – if they get to legislation and stick through the political cycle – will only tend to reinforce these encouraging supply shifts in the housing market.”
Tāmaki Makaurau Auckland
Tāmaki Makaurau Auckland remains a key weak spot across NZ’s property market, with only North Shore avoiding a fall in December. Elsewhere across the super-city the falls in values ranged from -0.3% in Waitakere and Papakura down to -1.0% in Auckland City.
For the calendar year, each sub-market underperformed the national average (-1.0%), with the falls ranging from -1.3% in North Shore down to -3.5% in Auckland City, and -3.2% in Manukau.
North Shore (-18.4%) is the only part of Tāmaki Makaurau where the falls in median values from the peak are currently less than -20%.
“It’s clear that sentiment around Auckland’s housing market remains cautious, with buyers in the ascendency. Bullishness on the selling side of the equation certainly still appears absent. That’s partly to do with the elevated stock of existing listings on the market, but also the continued supply shift coming through from the townhouse development pipeline,” said Mr Davidson, pointing to Manukau where construction remained solid while values are still soft.
Te Whanganui-a-Tara Wellington
The wider Te Whanganui-a-Tara Wellington area also rounded out 2025 in patchy fashion, with Kāpiti Coast and Porirua both edging up by 0.2%, but Te Awa Kairangi ki Uta Upper Hutt and Wellington City both down by -0.4%, and Te Awa Kairangi ki Tai Lower Hutt falling by -0.6%.
The 2025 calendar year saw values fall in each of Wellington’s sub-markets, with drops from the peak sitting at -23% or more across the board.
“As with Auckland, a cautious attitude seems to be pervading the Wellington housing market and doubt buyers are taking advantage. First home buyers remain very active across the wider area. In an election year, which always tends to induce a bit of housing uncertainty, it’s not out of the question that Wellington’s property values continue to tread water to an extent in 2026.”
Regional results
Southland continues to demonstrate housing market strength, with each of the region’s three districts seeing median values reach a new peak in December – Southland District up by 0.5% (to $597,000), Gore by 0.6% to $448,432, and Waihōpai Invercargill by 0.5% to $520,464. Parts of Canterbury have also edged to new records.
Other provincial areas also generally saw increases in median values in December, including rises of 0.5% in both Ngāmotu New Plymouth and Tāhuna Queenstown. There’s some lingering weakness in Hawke’s Bay, however, with Ahuriri Napier down by -0.3% in December and Heretaunga Hastings by -0.9%.
“There’s not necessarily a dramatic or consistent split at the moment between property value performance in our main centres versus the provinces, but there’s no doubt that the general vibe is still stronger in say Invercargill or New Plymouth versus Auckland or Wellington. That is likely to stem at least to some extent from the underlying economy – agriculture faring well, but services sector activity still fairly subdued,” Davidson noted.
Property market outlook
Looking ahead to 2026, Mr Davidson noted: “After the big downturn in property values over 2022-23, it’s been a stagnant couple of years over 2024 and 2025.”
“That will have been disappointing for some, but it’s been a great opportunity for others, including recent strength from first home buyers.”
“Debt-backed multiple property owners, including the cliched Mum and Dad investors, have also been working their way back into the market, helped by lower mortgage rates but also the full return of interest deductibility.”
“In 2026, property values look likely to start rising again – perhaps by 5%,” he said, driven by lower mortgage rates and, importantly, a recovering economy.”
“But in an election year, regulation will also be a key area to watch – including LVRs, DTIs, and likely debates around capital gains tax.”
“Households will also have some delicate decisions to make with their mortgages, especially in light of some recent increases to longer term fixed rates.”
“All in all, 2026 may well be a stronger year for the housing market than 2025 – despite the headwinds. It’s the year of rebuilding confidence” Mr Davidson concluded.
