Shorter mortgage fixes hint at turning point for house prices
모기지 단기 고정 증가, 주택가격 전환점 신호인가
‘뉴질랜드 주택시장 주간 핵심 이슈 5가지’
뉴질랜드 주택시장이 미묘한 변화의 기류를 보이고 있다. 모기지 대출자들의 단기 고정금리 선호가 다시 강해지고, 신규 주택 건축 허가도 증가세로 돌아서면서 주택가격의 전환점 가능성이 제기되고 있다. 이번 주 주택시장 흐름에서 주목할 5가지 핵심 포인트를 정리했다.
1. 겉으로 보이지 않는 ‘내부 흐름’ 활발
최근 모기지 시장의 움직임은 단순한 신규 대출 증가나 잔여 대출 규모의 확대뿐 아니라 다양한 요인이 동시에 작용하고 있다.
특히 기존 대출의 단기 구조와 낮은 중도상환 수수료 덕분에 은행 간 대출 전환(스위칭)이 여전히 활발하다.
이자만 내는 모기지(interest-only loan)는 여전히 통제된 수준이며, 높은 담보인정비율(LVR)로 실행되는 대출 비중도 현행 규제 한도(다음 달 완화 예정)보다 훨씬 낮은 수준을 유지하고 있다.
그럼에도 불구하고 첫 집 구매자들은 여전히 적극적으로 시장에 참여하고 있으며, 9월 신규 대출 중 절반 이상이 20% 미만의 예치금으로 이루어졌다.
또한, 모기지 상환 압박은 과거 평균에 비해 비교적 낮은 수준에서 정점을 찍은 것으로 보이며, 은행들이 최근 부실채권 대비 충당금을 줄이기 시작한 점도 이를 뒷받침한다.
향후 도입될 소득 대비 부채비율(DTI) 규제는 비수익성 대출을 억제하는 데 도움이 될 것으로 전망된다.
2. 단기 고정금리 선호 다시 확대
중앙은행(RBNZ)의 9월 모기지 대출 통계에 따르면, 신규 대출의 79%가 변동금리 혹은 6~12개월 단기 고정금리 형태로 실행됐다. 이는 올해 2월 이후 가장 높은 비중이다.
즉, 최근 다시 단기 대출로 쏠리는 현상이 뚜렷해졌다는 의미다.
이는 지난 10월 0.5%의 기준금리(OCR) 인하를 앞두고, 시장이 향후 금리 하락을 예상하며 단기 고정으로 ‘하락세를 타려는’ 심리가 작용한 결과로 보인다.
이 같은 흐름은 향후 몇 달간 이어질 가능성이 높지만, 일정 시점에서는 장기 고정으로 전환할지에 대한 어려운 판단의 시점이 올 수도 있다.
3. 주택건설 경기, 회복 신호 나타나
2022년 정점 이후 장기간 침체를 겪었던 주택건설 부문이 드디어 반등 조짐을 보이고 있다.
9월 신규 주택 건축 허가 건수는 약 3,750건으로 전년 동월 대비 27% 증가했으며, 지난 4개월 중 세 번째 상승세를 기록했다.
이에 따라 연간 누적 허가 건수는 33,500~34,000건 수준에서 35,000건에 근접하며 18개월 만에 최고치를 나타냈다.
이는 주택건설업계뿐 아니라 광범위한 경제 성장 측면에서도 긍정적인 신호로, 중장기적으로 주택공급 확대를 통한 주택가격 안정에도 도움이 될 전망이다.
4. 실업률 상승했지만, 이번이 정점일 가능성
통계청(Stats NZ)에 따르면 3분기 실업률은 5.3%로, 2분기 5.2%에서 소폭 상승하며 2016년 말 이후 최고치를 기록했다.
고용 증가세가 멈추고, 노동참가율이 하락(‘낙담 실업자 효과’)한 가운데, 단순히 근로연령 인구의 증가로 인해 실업률이 상승한 것으로 분석된다.
다만 기업들의 고용 의향 지표는 개선세를 보이고 있으며, 실제 채용 건수 역시 반등 조짐을 보이고 있어 이번 상승이 정점일 가능성이 크다.
2026년 완만한 경기 회복과 고용시장 개선은 내년 주택 거래량 및 가격 상승에 대한 기대감을 높이는 요인으로 작용할 것으로 전망된다.
5. 낮은 이민 유입, 임대시장에 부담
이번 주 목요일 발표 예정인 9월 순이민 통계는 여전히 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다.
최근의 낮은 이민 유입은 임대시장에 직접적인 영향을 미치고 있으며, 현재 임대료는 정체 혹은 하락세를 보이고 있다.
뉴질랜드 주택시장은 단기금리 하락 기대와 건설 경기 회복, 그리고 완만한 고용 개선 조짐 속에서 서서히 새로운 국면을 맞이하고 있다.
이 모든 변화는 2026년 이후 주택가격의 방향성을 가늠할 주요 전환점이 될 것으로 보인다.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality
Shorter mortgage fixes hint at turning point for house prices
‘The five things you need to know about the housing market this week.’
1. Plenty going on beneath the surface
Last week I took a detailed look at recent mortgage trends, not just the continued growth in new lending flows and the stock of outstanding loans, but much else besides. For example, bank switching remains popular, given the short structure of many existing loans and the ability to jump ship with low or no break fees. Interest-only loans remain controlled, while the share of activity going out at a high loan-to-value ratio also remains well below the current speed limits (soon to be loosened next month) – albeit first-home buyers continue to operate well in this environment, with more than half of loans to this group in September being done at less than 20% deposit.
It’s also interesting to note that mortgage payment stress appears to have peaked at a relatively low level by past standards, and indeed, banks have recently been trimming their bad debt provisions. In theory, the debt-to-income ratio restrictions – which I suspect will become a much bigger talking point in 2026 – should help to keep non-performing loans under control in future too.
2. Leaning towards the shorter end again
Hot on the heels of that analysis, we then got the latest RBNZ mortgage lending data split for September. It showed that 79% of new loans were either floating or fixed for 6-12 months, the highest share since February. In other words, there’s been a renewed drift towards shorter-term loans recently, which isn’t a surprise – most of the commentary throughout September, as we built towards October’s eventual 0.5% OCR cut, was that interest rates had further to fall, hence the preference to go short and keep riding that wave down. It seems likely this approach could continue for the next few months too, but at some stage, there may well be some tricky choices around when to fix for longer.
3. The start of the next construction upturn may have arrived
After a long and deep downturn from a very high peak in 2022, there are now clearer signs that the number of new dwellings being consented has begun to rise again. There were around 3,750 consents in September, up by a solid 27% from the same month in 2024, and the third rise in the past four months. As such, after hovering around 33,500-34,000 for quite a while, the annual running total for consents has now lifted back towards 35,000, close to an 18-month high. That’s great news: for wider economic growth, for house-builders, and from the perspective of keeping housing affordability pressures in check over the medium term.
4. Higher unemployment, but probably the peak
Meanwhile, in less encouraging news, Stats NZ reported last week that the unemployment rate rose from 5.2% in Q2 to 5.3% in Q3, the highest since late 2016. Employment was flat and the labour force participation rate actually fell (the so-called discouraged worker effect), so the rise in unemployment was all down to simply having a larger working-age population. Clearly, any rise in the unemployment rate is unwelcome, but this does now look likely to be the worst of it. Indeed, surveys of firms’ employment intentions are improving, and actual employment measures such as filled jobs also seem to have turned a corner. A slowly strengthening economy and labour market in 2026 adds to the case for thinking that property sales and values will rise next year.
5. Low migration is still weighing on rents
On Thursday this week, we’ll get September’s net migration data and it’s likely they will have stayed low. The weakness of migration is really showing up in flat/falling property rents at the moment.
– Kelvin Davidson is chief economist at property insights firm Cotality