Is it cheaper to pay a mortgage, or rent?
모기지 대출이 더 유리할까, 렌트가 더 유리할까
‘주택 가격은 하락세를 이어가고 있지만 렌트비 상승은 최근 들어 크게 둔화되고 있다.’
현재 매매시장과 렌트시장 모두에서 ‘집을 찾는 사람들’이 시장의 주도권을 쥔 모습이다.
그렇다면 지금 시점에서 재정적으로 더 유리한 선택은 주택 소유일까, 아니면 렌트일까?
이 질문은 ANZ 이코노미스트인 매트 갈트(Matt Galt)가 최근 집중적으로 고민해온 주제다.
갈트는 렌트비와 주택 소유 비용의 상대적 차이가 주택 가격 움직임을 결정하는 핵심 요인 중 하나라고 설명했다.
“주택을 보유하며 장기간 발생하는 비용—모기지 대출 이자, 카운슬 요금, 보험료 등—과 렌트비 사이의 균형이 주택 가격의 중심축 역할을 합니다. 시장은 결국 이 균형점으로 수렴하게 됩니다.”
소유 비용이 렌트비보다 낮을 때는 실수요자와 투자자 모두 구매를 선호하면서 가격이 오르는 경향이 있다.
반대로 소유 비용이 렌트보다 비싸지면 주택 가격은 압력을 받게 된다.
소유 비용 vs 렌트 비용, 어떻게 비교하나
매트 갈트(Matt Galt)는 비교 분석을 위해 주택 가치 대비 50% 모기지 LVR 기준의 5년 고정 모기지 금리, 여기에 카운슬 요금, 주택 보험, 유지관리비, 그 밖의 소규모 비용까지 반영했다.
그는 “처음 집을 살 때는 대체로 LVR이 80%에 가까울 정도로 모기지 규모가 크기 때문에, 초기에는 주택 소유 비용이 렌트비보다 훨씬 높은 것이 일반적”이라고 설명했다.
“하지만 시간이 지나 모기지를 상환하면서 LVR이 50% 수준으로 내려오면, 장기적으로는 소유 비용과 렌트비가 거의 비슷해지는 것이 흔한 경험이다.”
오클랜드 사례: 렌트 650달러 vs 모기지 890달러
현재 오클랜드의 중간 렌트비는 주당 약 650달러.
오클랜드 첫 집 구매자의 중간가격인 90만 달러 주택을 20% 디포짓으로 구매하면, 5년 고정 모기지 기준 주당 약 890달러가 필요하다.
반면 모기지 잔액이 50만 달러 수준이라면 주당 상환액은 620달러 이하로 떨어진다.
2022~2024년에는 높은 금리와 각종 비용 상승이 주택 가격에 하방 압력을 가했다. 이 시기에는 렌트보다 주택 소유 비용이 훨씬 더 비싼 상황이 일반적이었다.
그러나 2019~2021년에는 주택 소유 비용이 렌트비보다 크게 낮아지면서, 많은 세입자들이 “이 정도면 그냥 집을 사는 게 낫지 않을까”라고 판단하며 시장에 진입했다.
“금리가 매우 낮았던 2019~2020년에는 주택 소유 비용이 상대적으로 매우 저렴해 보여 많은 이들이 높은 집값에도 불구하고 시장으로 뛰어들었다.”라고 갈트는 말했다.
“이러한 비교는 투자자들의 결정에도 큰 영향을 미칩니다. 렌트 수입과 소유 비용을 면밀히 비교하기 때문이다.”
지금은 ‘균형점’으로 되돌아온 상태
매트 갈트(Matt Galt)는 지금의 시장이 장기 평균과 비교해 균형을 되찾았다고 분석한다.
“금리가 떨어지면서 주택 소유 비용도 함께 낮아져, 현재는 역사적 기준에서 렌트비와 거의 비슷한 수준으로 복귀했다.”
그는 “주택 소유 비용 변동의 핵심은 이자이며, 최근 10월 고정 금리의 큰 폭 하락으로 소유 비용 지표도 내려왔다”고 설명했다.
하지만 단순한 이야기만은 아니다.
“이자 비용 변화는 금리뿐 아니라 주택 가격 변동도 반영합니다. 2021년에는 금리와 집값이 모두 오르면서 소유 비용이 급격히 상승했다.”
소유 비용과 렌트의 ‘균형 회복’ 요인
지난 1년 동안 주택 소유 비용과 렌트비는 다시 균형을 찾아가고 있다.
“주택 가격과 금리는 모두 하락했지만, 카운슬 요금과 보험료 상승이 일부 상쇄했다. 동시에 렌트비가 소폭 하락하면서, 소유 비용은 그 격차를 좁히기 위해 더 많이 낮아질 필요가 있었다.”
그는 “렌트 하락과 높은 카운슬 요금·보험료 상승의 조합이 최근 몇 년간 주택 가격 상승을 억누르는 주요 요인이었으며, 이는 금리 하락 효과를 상당 부분 희석했다”고 밝혔다.
향후 전망: 소유 비용·렌트 모두 ‘안정적’
매트 갈트(Matt Galt)는 5년 고정 모기지 금리가 내년 중 소폭 오를 가능성은 있으나, 렌트와 소유 비용 간의 균형 관계는 크게 바뀌지 않을 것으로 전망했다.
“향후 2년간 소유 비용과 렌트비는 균형을 유지할 것으로 보이며, 이는 집값도 대체로 안정적일 것으로 해석된다. 내년 경기 반등과 함께 집값이 소폭 오를 가능성은 있다.”
“현재의 비용 구조는 집값이 빠르게 치솟을 환경은 아니다.”
그는 금리가 2026년 말에 다시 오를 것으로 전망하지만, “아직은 잠정적 가정일 뿐”이라고 덧붙였다.
“전체적으로 보면 금리는 당분간 낮은 수준을 유지하고, 경제 회복과 함께 내년 집값은 점진적 상승에 그칠 것”이라는 분석이다.
카운실 요금 상승폭은 둔화될 전망
카운실 요금은 최근 몇 년간 크게 올랐지만 앞으로는 상승폭이 줄어들 것으로 예상된다.
“2년 전 12% 올랐던 상승률은 9%로 둔화됐으며, 향후에도 완만하지만 계속 오르는 흐름을 보일 것이다.” 라고 덧붙였다.
Is it cheaper to pay a mortgage, or rent?
House prices are down, but rent rises have flattened.
In both markets, people looking for a home have the power.
So is it better, financially, to own or rent?
That’s a question that ANZ economist Matt Galt has been pondering.
He said how the cost of renting compared to home ownership was a big driver of house prices.
“The balance between the running costs of owning a home over time – interest, council rates, insurance – and rents is one of the main anchors for house prices, to which they gravitate.”
When the costs of owning a home are low compared to renting, both owner-occupiers and investors are more likely to buy, bidding up prices.
But when ownership costs are high relative to rents, house prices come under pressure.
To compare the cost of owning versus renting, he used the interest cost on a home loan with a 50 percent loan-to-value ratio at a five-year fixed rate, plus council rates, insurance, maintenance and a small buffer for other costs.
“What you often find is when you first buy a house, you have quite a big mortgage, like 80 percent loan-to-value for example, and when you have a big mortgage, the cost of owning a house will typically be quite a bit more than renting. But over the full time you own that house, hopefully you’ll be able to repay principal and the LVR will come down and what we find is that the cost of renting and the cost of owning are about equal when the loan is 50 percent of the house value and that might be the experience over a number of years for some people.”
In Auckland, the median rent is about $650 a week. Someone with a 20 percent deposit buying a house for $900,000 – the median price for first-home buyers in the city – would pay about $890 a week on a five-year fixed term.
But someone with a mortgage of $500,000 would be paying less than $620 as week.
He said between 2022 and 2024 high interest rates and other costs put downward pressure on house prices. At that point, it was a lot more expensive to own a house than to rent one.
But between 2019 and 2021, home ownership running costs were well below rents, which prompted some tenants to think they might as well buy if they could.
“I think a lot of people when they go to buy a house they’ll look at what they might be paying in rent versus what they’ll pay in mortgage and then they’ll add on perhaps council rates or insurance and other costs as they learn more about the types of housing they are wanting to buy. If owning a house does look very cheap, like when interest rates were low in 2019 and 2020, it would really encourage people to jump into the market and they did in large numbers despite prices being very high at that time,” Galt said.
“I think it does shape people’s housing choices and particularly for investors. as well. who will be quite carefully weighing up the rent income they receive versus the cost of owning a house.”
Things are now back in balance compared to where they have generally been over history.
“Home ownership running costs have since eased as interest rates have fallen and overall are now more or less back in line with their historical relationship with rents.
“Interest is the dominant cost and also the main source of variation,” he said. “The home ownership running costs proxy has dropped over the past month due to a sizeable fall in fixed mortgage rates over October.”
But the story is nuanced.
“Changes in interest costs reflect not only changes in interest rates but also changes in house prices, as the proxy is for buying a house now. Over 2021, both were rising, which explains the particularly sharp increase in home ownership costs over that period.”
Galt said several changes over the past year had brought ownership costs and rents back in balance.
“Home ownership costs have decreased as both house prices and interest rates have fallen, but this has been partly offset by increases in other ownership costs such as council rates and insurance. Rents have fallen a little, meaning home ownership costs have had to fall further to close the gap.
“The combination of falling rents and high council rates and insurance costs has been a significant drag on house prices in recent years, which has dampened the impact of falling interest rates,” he said,
He said it was likely that five-year mortgage interest rates would rise a bit from where they are now through next year, but the comparison between renting and owning was not likely to change a lot.
“Our forecasts anticipate home ownership costs and rents staying in balance over the next couple of years, which points to broad stability in house prices, potentially with a modest increase in prices as the economy experiences a cyclical recovery next year.
“The current balance of these costs and benefits of home ownership certainly doesn’t suggest that house prices are likely to race away.
“Overall, the market’s looking quite well balanced at the moment. We are expecting the ongoing costs of home ownership and rents to stay roughly around balance over the next couple of years and that just reflects interest rates staying relatively low.
“We do have them ticking up in our forecasts towards the end of 2026 but that’s very much a placeholder at this stage. The broad story is interest rates staying down for a while and house prices only increasing at a gradual rate next year as the economy recovers.”
Council rates were likely to rise at a slower rate, he said.
“They increased 12 percent a couple of years ago, that’s dropped to 9 percent and then we expect them to keep easing but still going up.”