부동산으로 돈 벌던 좋은 시절은 다 갔나?
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Westpac은 앞으로 부동산 가격이 하락할 거라는 암울한 전망을 소개했다.
Westpac의 상임 경제학자 Dominick Stephens는 Home Truths Report에 현재 부동산 시장이 긍정적이지만 곧 하락세로 전환할 것이라고 언급했다.
2017년 초반 이후 부동산 시장이 냉각기를 맞았다고 하지만 여전히 탄탄한 탄력을 유지하고 있다. Stephens 경제학자는 현재와 같이 부동산 시장이 튼튼하게 유지되고 있는 까닭으로 낮은 금리, 중앙은행의 담보 조건 완화, 부동산 억제 정책이 시행되기 전 주택을 사두려는 투자자의 움직임 때문이라고 설명한다.
하지만, 이런 좋은 시절도 곧 끝날 것이라고 예고한다. 2018년 후반기부터 주택 가격이 하락 할 것으로 전망한다. 또한 내년 부동산 시장에 호재보다는 악재가 더 많기 때문에 가격이 더 주춤할 것으로 기대한다.
내년 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 부정적인 요소는 다음과 같다.
-브라이트라인 테스트(Bright Line Test)가 2년에서 5년으로 늘어난다. 2015년에 처음 소개된 법으로, 투자용 주택을 2년 이내에 재판매하여 이익이 발생하면 그에 따른 소득세를 내야 한다. 브라이트라인 테스트가 처음 소개되었을 때 주택 가격이 0.7% 하락했다. 브라이트라인 테스트를 5년으로 연장하는 것은 투자자에게 상당히 압박을 줄 것으로 해석되며, 일시적이더라도 한 번은 부동산 가격에 타격을 줄 것으로 예상한다.
– 외국인 기존 주택 구매 금지는 아마도 올해 중반부터 시작될 듯하다. 토론토가 외국인에게 15% 인증세를 부과했을 때 그곳 주택 가격이 6% 하락했다. 아마도 외국인 주택 구매 금지가 시행되면 일시적으로 주택 가격이 하락할 것이다.
– 네거티브 기어링이 폐지되면 부동산 투자자는 임대용 주택에 대한 세금 혜택을 볼 수 없게 될 것이다. 현재 집주인은 임대주택을 운영하면서 수입보다 더 많은 이자나 관리비를 지출하면 이에 따른 세금 공제 혜택을 받아왔다. 네거티브 기어링은 아마도 내년에 폐지될 것으로 보인다. 임대용 주택에 대한 세제 혜택이 줄어들어 부동산 투자 활동이 다소 위축될 것으로 예상한다.
– 아직 결정된 사항은 아니지만, 자가주택에 대한 양도세가 도입될 수도 있다. 노동당 정부는 다음 선거 전까지는 자가주택에 대한 양도세를 도입하지 않을 것이라고 밝혔지만, 이 또한 상당한 정치적 불확실을 남겨 불안 심리를 조성하고 있다.
– 금리가 앞으로 하락하기보다는 오를 가능성이 더 높다. 주택 가격에 가장 영향을 미치는 요인은 바로 금리이다. 금리가 낮으면 부동산 투자가 더 매력적이게 되고, 자가주택 마련도 쉬워진다. 현재 국제 금리가 오르고 있기 때문에 뉴질랜드도 어쩔 수 없이 금리를 올리게 될 것이라고 본다.
– 순수 이민자 유입이 줄고 있고, 신규 주택 건설은 늘고 있다. 현재 주택 부족이 심각하지만 결국 어느 시점에서 수요와 공급이 만나 주택 부족 문제가 해결될 것이다. 지방의 경우 특히 주택 부족 현상이 빨리 해결될 수 있다.
이러한 부정적인 요소에도 불구하고 주택 가격이 대폭 하락하는 일은 발생하지 않을 것이라고 Stephens는 지적했다. 뉴질랜드 경제가 부동산 가격을 받쳐주고 있기 때문이다.
가장 먼저 노동 시장이 상당히 튼튼하다. 주택 가격 폭락은 노동 시장이 악화하여 실업률이 크게 높아졌을 때 발생한다. 두 번째로 중앙은행이 언제든지 주택 담보 대출 조건을 완화할 수 있기 때문이다. 만일 부동산 가격이 하락세로 전환한다면 중앙은행은 바로 개입할 것이다. 마지막으로 정부도 집값이 급격히 하락한다면 부동산 억제 정책을 더 밀고 나갈 수 없기 때문에 뉴질랜드 부동산 시장의 폭락은 기대하기 어렵다.