Simpler tax rules lift confidence for property investors
부동산 투자자들의 자신감 상승… 간소화된 세법 덕분
최근 세법 개정으로 임대사업자들이 부동산 시장 재 진입
부동산 투자 시장이 다시 활기를 띠고 있다. 올해부터 이자 전액 공제가 복원되었고 브라이트라인 테스트(보유 기간 기준 과세 규정)가 간소화되면서 임대사업자에 대한 규정이 재정비되었다. 전문가들은 이러한 단순한 규제 체계가 투자자들에게 여유를 주고 있다고 말하지만, 여전히 철저한 계획이 필수적이라고 강조한다.
“우리는 이자 전액 공제로 돌아왔다. 즉, 투자 부동산을 사기 위해 빌린 대출이 있다면 그 대출과 임대 소득 사이에 직접적 연결이 있다는 조건 하에 그 모기지 대출의 이자는 전액 공제된다”고 세무 전문 자문 회사인 바우처 컨설팅의 디렉터 테리 바우처는 설명했다.
밸로시티(Valocity)의 은행 및 감정 리스크 담당 책임자 데이비드 그럽은 이번 변화가 이미 데이터에 반영되고 있다고 전했다. 투자자들의 시장 점유율은 2020년 말 약 33%로 정점을 찍었지만, 이후 공제 규정이 강화되고 금리가 상승하면서 2022년 말에는 21%까지 떨어졌다. 그는 “금리가 낮아지고 100% 세금 공제와 자본 이득 기대감 등이 더해지면서 그 비율이 지금은 약 23%로 살짝 반등했다”고 말했다.
ANZ의 모바일 모기지 매니저인 마이크 투나이는 이러한 변화의 효과가 고객 수준에서도 분명해지고 있다고 했다. 그는 “제가 보기에는 첫 투자자들 그리고 새 집으로 업그레이드하면서 기존 집을 매도하지 않고 임대로 보유하려는 가정들이 더 많아지는 것 같다. 이전에는 세제 부담 때문에 처분하는 경우가 많았지만, 이번 변화로 보유하는 쪽이 더 매력적으로 바뀐 고객들이 있다”고 밝혔다. 그는 이어 “2025년 초만 해도 사람들은 투자용 부동산에 대해 이야기조차 하지 않았다. 재정적으로 이득이 없었기 때문이다. 하지만 세제 변경이 있은 뒤에는 문의가 눈에 띄게 늘고 있다. 숙련된 투자자뿐 아니라 처음 투자하는 사람들도 구매에 대해 더 안정감을 느끼고 있다”고 덧붙였다.
바우처는 규정은 단순해졌지만, 꼼꼼한 기록 관리가 필수라고 경고했다. “모기지 문서나 은행 거래내역을 보관해 두어야 한다. 돈이 대출과 임대 소득 사이에 어떤 관계가 있었는지를 명확히 보여줄 수 있어야 하고, 이자는 공제 대상이지만 원금 상환액은 공제 대상이 아니라는 점을 기억해야 한다.” 그는 흔히 발생하는 실수로 전체 상환액을 공제하려 하거나 일부를 개인적 용도로 사용된 대출에 대해 이자를 청구하는 경우를 들었다.
브라이트라인 테스트도 축소되었다. 2024년 7월 1일부터는 보유 기간이 2년 이하인 경우에만 적용된다. 바우처는 “이제 모든 주거용 부동산에 대해 보유 2년 이내에 매매 시 발생하는 이익이 과세 대상이 된다”고 설명했다. 다만 그는 오랜 관행인 규칙이 여전히 유효하다고 덧붙였다. 즉, 매매 의도를 갖고 매입했을 경우 보유 기간이 얼마나 되든 간에 이익은 과세 대상이라는 것이다.
투나이는 고객들이 이러한 변화를 인식하고는 있지만, 더 큰 관심은 전체적인 세제 환경 쪽에 있다고 말했다. 그는 “브라이트라인 테스트는 배경에 늘 있었지만, 사실 핵심 변수는 아니었다. 보유 기간을 단축한 것은 다소 도움이 되긴 하지만, 대부분 고객들에게는 세제 인센티브가 더 큰 매력이 된다”고 했다.
이번 변화가 많은 이들에게 좋은 소식이긴 하지만, 바우처는 급하게 움직이지 말 것을 경고했다. 그는 “조건이 완화되었다 하더라도 과도한 차입은 위험할 수 있다. 만약 임대 수익이 아주 소폭밖에 오르지 않는다면 감당이 가능한가를 반드시 묻고 대비해야 한다. 최악을 대비하고 낙관을 하는 것이 중요하다”고 충고했다.
그럽은 금리가 투자자 심리에 매우 중요한 요인이라고 말했다. 예금 금리는 2024년 1월 약 6.1%에서 2025년 8월에는 3.7% 수준으로 하락했다. 그는 “이런 변화는 예금자들이 유사 수준 또는 그 이상의 순수익을 내는 투자 부동산으로 자금을 이전할 가능성을 높인다. 여기에 자본 이득의 가능성까지 더해지면 더욱 매력적인 선택이 된다”고 했다.
현재 오클랜드 지역 투자자는 손익분기점을 맞추려면 약 연 1.2%의 자본 이득이 필요하다. 그럽은 모기지 금리가 단 0.25%만 내려가더라도 수입과 비용의 격차를 줄여 투자 매력을 크게 높일 수 있다고 말했다. 특히 자본 이득 기대와 맞물릴 경우 그 영향은 더욱 클 수 있다.
밸로시티는 뉴질랜드 내 상위 23개 중심 도시를 분석했다. 금리가 5.8%대였던 2024년 말 시점에는 긍정적 수익을 낸 곳은 기즈번(Gisborne) 단 한 곳뿐이었다. 하지만 이후 여섯 개 도시가 손익분기선 위로 올라섰고, 금리가 조금만 더 하락해도 더 많은 지역이 수익지역으로 전환할 가능성이 있다고 한다.
오클랜드 지역은 여전히 수익률이 낮은 지역 중 하나이지만, 그럽은 전국적 흐름이 금리 변화만으로도 투자자 심리가 얼마나 빠르게 변할 수 있는지를 보여준다고 말했다. 반면 투나이는 ANZ이 고객과 일할 때 가장 중시하는 것은 대출이 고객의 상황에 적합하고 무리한 부담을 주지 않는 것이라고 강조했다. 그는 “사람마다 처한 상황이 다르다. 우리는 대출이 고객에게 과도한 재정 부담을 주지 않도록 하는 데 초점을 맞추고 있다. 세무 문제에 대해서는 언제나 고객들에게 회계사나 변호사 등 독립된 조언을 받으라고 권유한다”고 말했다.
투자용 부동산 대출은 ANZ 대출 기준 최소 30%의 보증금이 요구되는 것으로 알려졌다.
Simpler tax rules lift confidence for property investors
Recent tax changes give landlords more breathing room
The property investment market is stirring, with full interest deductibility restored this year and a shorter bright-line test resetting the rules for landlords.
Experts say the simpler settings are giving investors more breathing room.
Careful planning, however, remains essential.
“We have reverted to full interest deductibility, which means that if you’ve borrowed to buy an investment property, all the interest payable on that mortgage is deductible, provided there’s a direct connection between the money borrowed and the rental income,” said Terry Baucher, director of Baucher Consulting, a specialist tax advisory firm.
David Grubb, Head of Banking and Valuation Risk at Valocity, said the changes were already visible in the data. Investors peaked as a share of the market in late 2020 at around 33%. By late 2022, that had dropped to 21% as deductibility rules tightened and interest rates rose.
“With reducing interest rates, 100% tax deductibility and maybe some anticipation of capital gains, the share has now picked up slightly to 23%,” he said.
ANZ Mobile Mortgage Manager Mike Tunai said the impact was also becoming clearer at a customer level.
“What I’m seeing more of are first-time investors, families who are upgrading to a new home, but instead of selling their existing property, they’re keeping it as a rental – previously they may have sold, but with the tax changes, holding on has become much more attractive to some customers,” he said.
“In early 2025, customers weren’t even talking about investment property, it just didn’t make financial sense. Now, with the tax changes, we’re getting a lot more enquiries. Both experienced investors and first-timers are feeling more comfortable about purchasing.”
While the rules are simpler, Baucher said good records were non-negotiable.
“Keep your mortgage documents and bank statements so you can show exactly what the loan was for, and remember, it’s only the interest that’s deductible, not the principal.”
He said common mistakes included deducting the full repayment amount instead of just the interest, or claiming interest on funds partly used for personal purposes.
The bright-line test has also been cut back. Since July 1, 2024, it applies only if a property is sold within two years.
“The bright-line period is now two years for all residential property. If you sell within two years, any gain will be taxed,” said Baucher.
But he warned a long-standing rule still applies: if you buy with the intent to sell, the gain is taxable no matter how long you hold the property.
Tunai said customers recognised the change but were more focused on the wider tax settings.
“The bright-line test was always in the background, but it wasn’t really the deal-breaker. Shortening the period has made things a little easier, but for most of our customers it’s the tax incentives that are the big drawcard.”
While the changes were good news for many, Baucher warned against rushing in.
“The temptation is to over-leverage. If terms are relaxed, you still need to ask: could I manage if rents only increased modestly? Prepare for the worst and hope for the best.”
Grubb said interest rates were a key factor in shaping investor sentiment. Deposit rates had fallen from about 6.1% in January 2024 to 3.7% in August 2025.
“This means savers may be considering switching their money to an investment property that shows a net return of a similar level or more, plus the potential for tax-free capital gains,” he said.
Currently, Auckland investors needed a capital gain of about 1.2% just to break even.
Grubb said even small movements in mortgage rates can shift the picture quickly. A drop of just a quarter of a percent, for example, can reduce the shortfall between rental income and expenses, making investment more attractive – particularly if paired with forecasts of capital gains.
Valocity has analysed the 23 largest centres across New Zealand. In late 2024, when interest rates were 5.8%, only Gisborne showed a positive return. Since then, six centres have risen above breakeven, and a further modest drop could see even more regions turning profitable.
While Auckland remains one of the lowest-return regions, Grubb said the national picture highlights how quickly investor sentiment can shift with even small changes in rates.
While Grubb pointed to the numbers, Tunai said ANZ’s focus with customers was on making sure lending was manageable and suits their needs.
“Everyone’s circumstances are different. We focus on making sure the lending is right for them and that they’re not put into financial hardship. For tax matters, we always encourage customers to seek independent advice from their accountant or lawyer.”
Thinking about property investment? ANZ’s team of Mobile Mortgage Managers could help you understand your options and make a plan that suits your goals. Talk with an ANZ Mobile Mortgage Manager or visit anz.co.nz.
ANZ lending criteria, terms, and fees apply. Minimum 30% deposit may apply to property investment lending. This material is general nature and is for information purposes only. The opinions in it are not financial, investment or tax advice. Please talk to ANZ if you need financial advice about your situation and goals.