Tony Alexander: Nervous landlords, rising prices and early rate hikes – 2026’s nasty surprises
불안한 집주인들, 집값 상승, 조기 금리 인상 가능성… 2026년을 덮칠 불편한 신호들
‘모기지 비용 부담이 커질 것으로 예상되면서 더 많은 투자자들이 매도를 원하고 있다.’
매달 필자는 기업 투자, 가계 소비, 주택 시장의 현재와 향후 흐름을 현장에서 파악하기 위해 다섯 가지 설문조사를 실시하고 있다. 지난주 진행된 2026년 첫 번째 설문조사는 주거용 부동산 투자자들을 대상으로 이뤄졌다.
이번 조사에서는 몇 가지 분명한 신호가 포착됐다. 우선, 여전히 ‘좋은 세입자’를 찾는 일이 쉽지 않다는 점이다. 양질의 세입자를 구하기 어렵다고 응답한 투자자의 순비율은 35%에 달했다. 이는 1년 전의 20%, 20개월 전의 14%와 비교하면 크게 높아진 수치다. 당시에는 오히려 원하는 유형의 세입자를 구하는 것이 쉽다고 답한 투자자들이 더 많았다.
이 같은 결과는 2026년 내내 세입자 확보 경쟁이 렌트비 하락 압력을 지속적으로 가할 가능성을 시사한다. 특히 오클랜드를 중심으로 일부 지역에서는 주택 건설 증가와 함께 타운하우스 공급 과잉이 계속되고 있다는 다른 자료들이 이러한 흐름을 뒷받침하고 있다.
두 번째로 눈에 띄는 점은 매도를 고려하는 투자자가 늘어나고 있다는 사실이다. 추가 매입을 원한다고 답한 투자자 비율은 16%로, 1년 전 22%에서 하락했다. 반면 매도를 원한다는 응답은 38%로, 1년 전 29%에서 크게 증가했다. 이를 종합하면 순 21%의 투자자가 매도 의향을 보인 셈이다. 이는 이 설문을 시작한 지난 5년간 가장 높은 수치로, 주택 구매자 입장에서는 당분간 선택지가 풍부한 시장 환경이 이어질 가능성을 의미한다.
세 번째는 금융 비용에 대한 불안감이다. 중앙은행이 금리를 지나치게 인하했다는 논의와 함께 2026년 금리 인상 가능성이 거론되면서, 자금 조달 비용에 대한 불안이 급격히 커졌다. 지난해 하반기 대부분 기간 동안 금리 상승을 우려한다고 답한 집주인은 3%에 불과했지만, 현재 그 비율은 8%까지 상승했다.
필자는 올해가 진행될수록 이 비율이 더 높아질 것으로 보고 있다. 지난 12~15개월간 지속적으로 지적해 온 인플레이션 위험이 점차 분명해지고 있기 때문이다. 가장 큰 위험 요인은 기업들의 이윤 마진 회복이다.
최근 몇 년간 기업들의 수익성은 크게 압박을 받아왔다. 비용은 급등했지만, 소비자 신뢰 약화와 실업률 상승으로 인해 이를 가격에 전가하는 데에는 한계가 있었다. 그러나 각종 설문조사는 고객 수요가 회복되기 시작하면 기업들이 잃어버린 마진을 만회하기 위해 가격 인상에 나설 계획임을 보여주고 있다.
이와 관련해 가장 주목할 만한 조사는 ANZ가 매달 실시하는 설문이다. 이 설문에는 향후 1년간 가격 정책에 대한 기업들의 계획을 묻는 질문이 포함돼 있다. 1992년 인플레이션이 2% 수준으로 떨어진 이후 평균적으로 순 26%의 기업이 가격 인상을 계획하고 있다고 답해왔다.
그러나 4년 전 이 지표는 순 81%까지 치솟았다. 이후 2024년 중반에는 35%까지 완화됐지만, 최근 다시 52%로 상승했다. 이는 낮은 인플레이션과 양립 가능한 수준의 두 배에 해당하는 수치로, 중앙은행이 경제를 분석하고 금리 수준을 결정하는 과정에서 간과한 요소 중 하나로 보인다.
불과 일주일도 지나지 않아 이러한 과소평가가 현실로 드러났다. 뉴질랜드 통계청이 발표한 소비자물가지수는 연간 기준 3.1% 상승을 기록해, 중앙은행이 두 달도 채 되지 않아 전망했던 2.7%를 크게 웃돌았다.
뉴질랜드 중앙은행은 통화정책을 늦게 긴축한 뒤 과도하게 긴축하고, 다시 늦게 완화한 후 과도하게 완화하는 패턴을 반복해 온 전력이 있다. 이 같은 흐름이 그대로 이어진다면, 현재 2.25%인 기준금리의 첫 인상은 2027년에야 이뤄질 가능성이 있다. 그러나 과거 정책 실수에서 교훈을 얻었다면, 금리 인상은 올해 하반기 중 시작될 수도 있다.
어느 쪽이든, 차입 비용의 방향성은 이제 불확실하지만 점진적인 상승 쪽으로 기울고 있다.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
Tony Alexander: Nervous landlords, rising prices and early rate hikes – 2026’s nasty surprises
‘More investors want to sell, as higher mortgage costs loom.’
Every month, I run five surveys that give some coalface insights into what is happening or set to happen with business investment, household spending, and the housing market. My first survey for 2026 was run last week and covered residential property investors.
A few things have come through clearly in the survey. First, good tenants remain hard to find. The net proportion of investors saying it is hard to find a good tenant came in at 35%. A year ago, this was 20% and 20 months ago, a net 14% said that it was, in fact, easy to get the sort of people they like.
The results suggest that competition for tenants is going to keep downward pressure on rents through 2026, assisted by other data showing rising house construction alongside a continuing oversupply of townhouses in some parts of the country, particularly Auckland.
Second, more investors want out. I offset the proportion of investors saying they want to buy another property (16% from 22% a year ago) against the proportion who say they want to sell (38% from 29% a year back). The net result is 21% saying they intend to sell. This is the greatest such result in the five years I have been running this survey, and it tells us that for house buyers, the options to purchase are likely to remain good.
Third, the discussions about the Reserve Bank cutting interest rates too much and the rises pegged for 2026 have caused a spike in angst about financing costs. For almost all of the second half of last year, just 3% of landlords said they were worried about rising interest rates; now that proportion sits at 8%.
I expect this proportion will rise as we move through the year and the inflation risks I’ve been highlighting for the past 12-15 months become more obvious. The biggest risk surrounds business margin rebuilding.
Business profit margins have been crunched in recent years. Costs have soared, and the ability to pass on those higher costs to consumers has been constrained by weak confidence and higher unemployment. But surveys have been telling us that once customers start to return, businesses plan to put up their prices to recoup lost margins.
The survey I have focused on most is the monthly one conducted by ANZ, which includes a question regarding what businesses plan to do with their prices over the coming year. On average, since inflation fell to 2% in 1992, a net 26% of businesses have said they plan price rises.
Four years ago, this measure hit a net 81%. It eased to 35% come mid-2024 but has since climbed back up to 52%. Pricing plans are running at twice the level consistent with low inflation, and this appears to be one of the things the Reserve Bank missed when analysing the economy and determining interest rate levels.
Less than a week ago, we saw solid proof of this under-estimation with the Consumers Price Index data from Statistics NZ showing a full year rise of 3.1% and not the 2.7% the Reserve Bank forecast less than two months ago.
Our central bank has a well-established history of tightening monetary policy too late, then tightening too much, followed by easing too late, then easing too much. If it stays true to this pattern, then the first rise in the 2.25% Official Cash Rate won’t come until 2027. But if it has learned something from its policy mistakes, then rises will start sometime in the second half of the year.
Either way, the drift for borrowing costs is now upward in uncertain fits and starts.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
