상가로 눈 돌리는 주택 투자자들

 

 

 

 

 

Colliers International의 오클랜드 투자 영업 팀장인 Gareth Fraser는 상업용 부동산 투자에 관심을 두는 개미 투자자가 늘고 있다고 밝혔다. 

 

오클랜드 주택 가격이 급격히 상승하여 개미 투자자 입장에서 임대 주택 시장에 진입하기 어려워지자 낮은 가격대의 상가에 관심을 갖는 개인 투자자가 늘었다고 Fraser 팀장은 말했다. 

 

지난 12개월 동안 상업용 부동산 시장에 진입하고자 하는 초보 개미 투자자 문의가 상당히 늘었다. 최근 주택 가격이 크게 오르면서 오클랜드에서 70만 불 미만 대의 주택을 사기가 불가능해졌다. 하지만 상가의 경우 최소 30만 달러부터 투자할 수 있어 재정 부담이 낮기도 하다.   

 

낮은 가격에도 불구하고 수익률이 임대주택보다 낮지 않아 상업용 부동산이 매력적이라고 Fraser 팀장은 말했다. 

 

오클랜드 주택의 자본 가치는 늘었지만, 임대주택 수익률을 그에 못 따라가 어떤 경우 임대 수익률이 2~3%에 머무는 경우도 있다. 

 

상업용 부동산 수익률도 나빠지긴 했지만, 주택만큼은 아니다. 상가 수익률은 보통 4~5% 정도이고, 사무실은 6~7%가 되는 곳도 있다.   

 

Fraser 팀장은 소액 자본을 가진 개인 투자자에게 특히 3가지 상업용 부동산이 인기가 높다고 말했다. 

 

1. 상가 공동 신디케이션 (Commercial property syndication) – 주식처럼 대규모 오피스, 공장 또는 상가의 일부분을 소유하는 방식. 한 단위당 단가가 5만 달러 미만인 경우도 있고, 최대 연 8% 수익률을 제공하는 곳도 있다. 

 

2. 유닛 타이틀 – 큰 건물 안의 소규모 상가, 사무실, 공장 등 한 유닛을 소유. 유닛 오너가 건물 유지를 위한 관리비(body corporate fees)를 부담한다. 단독 건물보다 작은 규모여서 비교적 낮은 가격에 도전해볼 만 하다.   

 

3. 단독 상가 – 투자자들이 가장 원하는 매물이지만 유닛이나 신디케이션보다 훨씬 비싸다. 

 

처음으로 상업용 부동산에 관심을 갖는 투자자라면, 상업용 부동산이 주택보다 훨씬 복잡하다는 것을 먼저 인식해야 한다. 

 

상업용 임대 계약서는 주택 임대 계약보다 훨씬 길고 복잡하므로 처음에는 꼭 법률 조언을 받도록 한다. 

 

상업용 부동산 임대는 일반적으로 주택보다 임대 기간이 길다. 그리고 세입자 회전이 주택만큼 빠르지 않다. 주택과 달리 상가 세입자를 찾는데 상당한 시간이 걸릴 수도 있다. 

 

상가 건물은 건축 법규가 주택과 다르다. 상가 건물을 구매할 때는 건축 자재나 지진 강도 등 건물 자체의 건실성에 대해 철저히 사전 조사를 해야 향후 피해가 없을 것이다.   

 

세입자가 임대료를 낼 만한 충분한 능력이 있는지 고려해야 한다. 임차 불이행 시 개인이나 은행의 보증이 가능한지도 알아봐야 한다. 그리고 세입자가 임대료를 내지 못할 때 임대 계약을 타인에게 양도할 수 있도록 계약한다. 

 

상업용 부동산이 주택보다 더 복잡해 보이지만 초보 투자자가 겁먹을 정도로 까다로운 것은 아니라고 Fraser 팀장은 말했다. 최근 주택 판매가 둔화하면서 상업용 부동산 투자에 대한 문의가 늘고 있으며, 상업용 부동산 시장은 여전히 매력적인 수익률을 유지하고 있다고 Fraser 팀장은 강조했다.