수도권 부동산 시장, 규제 피한 ‘비규제지역’에 수요 집중
최근 발표된 분석 결과에 따르면, 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 수도권 내 비규제지역 아파트 매매가 뚜렷이 증가하며 규제지역과는 완전히 다른 흐름을 보이고 있다.
플랫폼 분석 결과에 따르면, 대책 발표 전 20일(9월 25일~10월 14일) 동안 비규제지역 아파트 거래량이 약 5,170건이었으나 대책 발표 후 20일(10월 16일~11월 4일) 동안은 약 6,292건으로 약 22% 증가했다. 같은 기간 수도권 전체 거래량은 약 15,412건에서 8,716건으로 약 43% 감소했다.
특히 경기도 수원시 권선구가 143건에서 247건으로 약 73% 증가하며 비규제지역 중 증가폭이 가장 컸다. 이어 화성시(561건→890건), 파주시·구리시(각 약 41% 증가), 군포시(34%), 부천시 원미구(25%) 등이 뒤를 이었다. 이들 지역은 대출 규제·세제 부담이 상대적으로 덜한 지역으로, 실수요 및 관망세 유지층이 몰리는 경향을 보였다는 분석이다.
반면 수도권 내 규제지역 37곳의 아파트 매매는 동일 기간 동안 약 1,242건에서 2,424건으로 약 76%가 감소했다. 거래 급감 폭이 컸던 지역으로는 서울 영등포구(95% 감소), 성남시 수정구(93%), 서울 성동구(91%) 등이 있다. 다만 서울 강남·서초권은 이미 규제가 적용된 상태였던 만큼 감소 폭이 비교적 작았다. 서초구는 오히려 소폭 증가했으며 송파구는 12% 감소, 강남구는 40% 감소에 그쳤다.
고분양가에도 ‘인기 단지’로 몰린다
한편 경기도 분당신도시 ‘분당 티에르원’ 리모델링 단지에는 견본주택 개방 직후 수백 명의 방문객이 몰려 눈길을 끌었다. 이 단지는 지하 3층~지상 28층, 12개 동에 총 873가구가 공급되며 일반분양 물량은 102가구다. 전용면적 66~84㎡ 구성이며 전용 84㎡ 분양가는 최고 약 26억 8,400만원에 달해 고분양가 논란도 일고 있다.
청약 조건은 대책 이전 등록된 기준을 적용받아 청약통장 가입기간 12개월 이상, 세대주·세대원 모두 신청 가능하며 재당첨 제한이 없다. 다만 전매제한은 투기과열지구 기준으로 3년이 적용되고 중도금 및 잔금대출 한도는 강화됐다. 중도금대출 한도가 40%로 제한되고, 잔금대출은 감정가가 25억원 초과 시 2억원으로, 15억~25억원 구간은 4억원으로 낮아지는 등 자금 조달 부담이 커졌다.
시장 변수와 향후 전망
이처럼 규제지역은 거래 급감세가 뚜렷한 반면, 비규제지역은 오히려 거래가 증가하면서 수요가 이동하는 현상이 본격화됐다. 전문가들은 이러한 흐름이 가격 상승으로 이어질지, 혹은 조정국면의 시작인지 주목하고 있다. 향후 관건은 정부의 추가 규제 여부, 금리 및 대출 조건 변화, 지역별 공급 여건 등이 될 전망이다.
또한 고분양가 단지에 대한 수요 유입은 여전히 높지만, 자금 부담이 큰 만큼 실수요자 중심의 신중한 접근이 필요하다는 지적도 나온다. 조정된 대출·청약 조건과 맞물려, 향후 시장이 어떻게 재편될지 관심이 집중된다.
