오클랜드의 3억 달러 규모 ‘유령 타워’… 해외 투자자들, 철거 대신 완공에 무게

Auckland’s $300m ghost tower: Overseas buyers aren’t interested in demolishing it

오클랜드의 3억 달러 규모 ‘유령 타워’… 해외 투자자들, 철거 대신 완공에 무게

매각 담당 중개인  ‘호주, 아시아, 미국 등지에서 매수 문의 잇따라’

뉴질랜드에서 가장 높은 주거용 타워의 매각을 담당하고 있는 부동산 전문 중개인에 따르면, 글로벌 투자자들이 본 매물 인수에 깊은 관심을 표명하고 있는 것으로 나타났다.

이번 주 시장에 매물로 나온 반공(半工) 상태의 즉, 공사가 절반 정도 진행된 상태로 멈춘 상태의 ‘시스케이프(Seascape)’ 개발 사업은 뉴질랜드 역사상 최대 규모이자 가장 세간의 이목을 집중시키는 ‘현 상태 그대로(As is where is)’ 매각 사례가 될 전망이다.

3억 달러 가치에 달하는 이 초호화 타워와 2,729㎡ 규모의 도심 블록은 시행사인 슌디 커스텀즈(Shundi Customs)가 파산함에 따라 새로운 매수자를 찾게 되었다. 부동산 전문 기업 베일리스(Bayleys)는 법정관리인인 캘리버 파트너스(Calibre Partners)를 대행해 오클랜드 커스텀즈 스트리트 이스트(Customs Street East) 69-105번지 매각을 진행 중이다.

해당 매물은 시스케이프 타워 본 건물을 비롯해 ‘화이트 래빗(White Rabbit)’으로 잘 알려진 유산(Heritage) 지정 건축물 브리토마트 호텔, 그리고 발란타인 하우스(Ballantyne House)를 모두 포함하고 있다.

베일리스의 담당 중개인 라이언 존슨(Ryan Johnson)은 “오클랜드 도심의 한 블록 전체, 그것도 브리토마트와 커머셜 베이 구역 바로 초입에 위치한 매물이 통째로 나오는 것은 매우 이례적인 일”이라고 설명했다. 그는 이미 글로벌 호텔 운영사들은 물론, 뉴질랜드 내 최정상급 개발사들로부터 문의가 쇄도하고 있다고 덧붙였다.

존슨은 원루프(OneRoof)와의 인터뷰에서 “호주, 아시아, 미국 자본을 비롯해 부실채권(NPL) 펀드 투자자들이 큰 관심을 보이고 있다”라며, “타인의 명의를 대행해 움직이는 수많은 컨설턴트들이 움직이고 있으며, 정부의 고액 자산가 투자 이민 제도인 ‘액티브 인베스터 플러스(Active Investor Plus, AIP)’ 자금도 유입될 가능성이 크다. 본 개발 사업은 AIP 가이드라인에 부합하며, 현재 전 세계 상업용 부동산 시장에서 주택 공급 부족으로 인해 숙박/주거 부문이 가장 유망한 투자처로 꼽히는 만큼 글로벌 자본의 타깃이 되고 있다”고 분석했다.

시스케이프의 향후 거취를 두고 수많은 추측과 견해가 오가고 있지만, 존슨은 건물이 철거되기보다는 완공될 가능성이 압도적으로 높다고 선을 그었다.

“기본적으로 새 매수인은 건물의 방수 및 외벽 마감 작업(Weather-tightness)을 진행한 뒤 최종적으로 공사를 마무리 짓게 될 것이다. 건축물의 구조적 안정성 등에는 전혀 문제가 없다. 오클랜드 시의회와 법정관리인 측이 매주 정기적으로 모니터링을 진행하고 있다.”

최근 언론에 보도된 페인트 박리 현상 등에 대해서는 “단순 외관 문제일 뿐 구조적 결함이나 붕괴 위험은 전무하다”고 일축했다.

향후 이 건물이 기존 계획대로 아파트로 유지될지, 호텔로 전환될지, 혹은 완전히 다른 용도로 재창조될지는 지켜봐야 하겠지만, 존슨은 시스케이프가 결국 주거 및 숙박 시설의 기능을 수행하게 될 것으로 내다봤다. 그는 “현재까지 이 프로젝트를 인수해 완공하려는 국내외 매수자들의 열기가 상상 이상으로 뜨겁다”고 전했다.

존슨은 지금까지 이 구조물에 막대한 자금이 투입된 만큼, 건물 자체의 내재 가치가 매우 높다고 강조했다.

“매립지 특성과 지하수위를 고려해 설계된 지하 5층 규모의 주차장 개발에 엄청난 투자가 이루어졌다. 이는 현재 이 건물의 가장 큰 자산 중 하나다. 시내 중심가(CBD) 워터프론트 인근에서 지하 5층 규모의 주차 공간을 확보했다는 것 자체가 건축공학적 쾌거다. 구조물 자체와 지하 주차장에 투입된 고유 가치만으로도 매수자에게는 엄청난 이득이다.”

그는 또한 입지 조건이 환상적이며, 현재 오클랜드의 주요 오피스 및 리테일 수요가 이 지역으로 집중되고 있다는 점을 강조했다. 시티 레일 링크(CRL) 개통으로 미드타운이 부흥기를 맞이하고 있지만, 실질적인 활력과 상권 중심은 퀘이 파크(Quay Park)에서 위니야드(Wynyard)로 이어지는 워터프론트 라인에 쏠려 있으며, 브리토마트 주변으로 추가 개발이 지속될 예정이라는 분석이다.

베일리스의 리서치 총괄 크리스 파히(Chris Farhi)는 오클랜드 중심부에서 이 정도 규모의 ‘영구 소유권(Freehold)’ 블록을 찾는 것은 “하늘의 별 따기만큼 어렵다”고 비유했다.

그는 원루프와의 인터뷰에서 “워터프론트 전역을 살펴보면 대규모 부지는 이미 특정 대기업들이 독점하고 있거나, 대부분 토지 임차권(Leasehold) 형태”라며 “과거 사례를 돌아보면 위니야드 쿼터 부지나 다운타운 주차장 부지처럼 오클랜드 시의회 포트폴리오에서 나온 기회들이 있었지만, 각각 복잡한 이해관계가 얽혀 있었다. 이처럼 도심 핵심 요지에서 순수한 영구 소유권 매입 기회가 나오는 것은 극히 드문 일”이라고 평했다.

웨인 브라운(Wayne Brown) 오클랜드 시장 역시 원루프를 통해 “오클랜드 시의 성공은 활력 넘치는 도심(CBD)에 달려 있으며, 이번 개발 사업은 이를 인수하는 누구에게나 엄청난 기회가 될 것”이라고 기대를 표했다. 브라운 시장은 “현재 매각 담당 팀과 소통 중이며, 다음 주 시의회 수석 건축 감독관과 함께 직접 현장을 방문할 예정이다. 이번 매각이 글로벌 시장에서 큰 관심을 끌 수 있기를 희망한다”고 전했다.

와이테마타 지역위원회(Waitemata Local Board)의 알렉산드라 본햄(Alexandra Bonham) 의장 또한 “도심 한복판에 흉물스럽게 반쯤 지어진 건물이 그대로 방치되는 것을 원하는 사람은 아무도 없다”고 목소리를 높였다. 본햄 의장은 “이 프로젝트를 완공하고 블록 전체를 조화롭게 개발할 매수자를 찾는다면 최선의 결과가 될 것이다. 건물을 비워두는 것은 최악의 시나리오며, 이미 엄청난 자원이 투입된 구조물을 다시 철거하는 것 또한 국가적 낭비다. 역량 있는 투자자가 나서서 멋지게 마무리해 주기를 간절히 바란다”고 덧붙였다.

한편, 시스케이프 타워는 187m 높이로 뉴질랜드 최고층 주거용 타워를 목표로 했으며, 지난 2017년 인근의 ‘더 퍼시피카(The Pacifica)’ 아파트 단지와 동시에 분양을 시작했다. 당시 시행사인 슌디 커스텀즈는 2021년까지 완공을 공언했으나, 공사 지연과 법적 분쟁이 겹치며 사업이 표류했다.

현재 해당 시행사가 채권자들에게 지고 있는 부채 규모는 약 5억 8,880만 달러에 이르는 것으로 추산된다.

Auckland’s $300m ghost tower: Overseas buyers aren’t interested in demolishing it

‘Agent tasked with selling Seascape says interest is coming from Australia, Asia and US.’

International buyers have expressed an interest in taking on New Zealand’s tallest residential tower, says the agent tasked with selling it.

The half-finished Seascape development hit the market this week in what is likely to be the country’s biggest and certainly most high-profile “as is where is” sale.

The $300m luxury tower and the 2729sqm city block it sits on are being offered to buyers following the collapse of Auckland property developer Shundi Customs.

Bayleys is selling 69-105 Customs Street East on behalf of receivers Calibre Partners.

The property comprises the Seascape tower; the heritage Britomart Hotel, known as the White Rabbit; and Ballantyne House.

The sale of an entire city centre block was extremely rare for Auckland, especially one on the doorstep of the Britomart and Commercial Bay precincts, said Bayleys listing agent Ryan Johnson.

He said the agency had received interest from global hotel operators as well as some of New Zealand’s best developers.

“You’ve got Australian, you’ve got Asian, you’ve got US, you’ve got debt funders who are very interested,” he told OneRoof.

“You’ve got an incredible number of consultants that are acting on behalf of others. You’ve got AIP money that could look at it, so Active Investor Plus. As a development, it falls under the AIP guidelines, and with accommodation being one of the top sectors in the world in terms of commercial real estate at the moment, just because of the supply of residential, that’s where the global capital has an interest in it.”

While the future of the Seascape had attracted a lot of attention and everyone had a view, Johnson said the tower was likely to be completed rather than demolished.

“Basically, someone will close it in, in terms of weather-tightness. Someone ultimately will finish it.

“In terms of structural integrity and what have you, there are no issues there. It’s been monitored weekly by the council and the receivers.”

There had been publicity around some flaking paint, but “nothing structural, nothing falling down.”

Whether it remains as apartments, is converted into a hotel, or repurposed entirely remains to be seen, but Johnson expects Seascape will continue to serve as accommodation.

“The interest to date has been incredible, globally and domestically, around picking up the project and finishing it off.”

Johnson said an “incredible” amount of money had been spent on the structure to date, and there was a lot of value in that.

“I think there’s been an incredible investment in the five-level basement, and the development of that relative to reclaimed land and water levels is one of its assets now.

“It’s got one of the best basement car parking in the CBD, like five levels of basement car parking near the waterfront. That in itself is a structural feat so the amount of investment just in there, plus the structure, there’s an incredible amount of inherent value that someone can pick up.”

The location was amazing and part of an area where most occupiers, both office and retail, were drifting, he said.

Midtown was having a renaissance with the City Rail Link, but a lot of activity and vibrancy was centred across the waterfront from Quay Park to Wynyard, he said, and more development was going to happen around Britomart.

Bayleys head of insights Chris Farhi said big freehold blocks in central Auckland were “rare like hen’s teeth”.

“Definitely, as you go across the wider waterfront, it is either held up in certain parties that have large footprints, or you get into leasehold ownership,” he told OneRoof.

“If you went back over the years, there have been opportunities typically out of Auckland Council’s portfolios – the Wynyard Quarter land holdings and then the likes of Downtown Car Park. Each had complexities, but I think to see an outright opportunity is unusual, particularly in that part of the city.”

Auckland mayor Wayne Brown told OneRoof that the city’s success hinged on a thriving CBD, “and this development presents a huge opportunity for whoever takes it over”.

“I’ve spoken with the team selling the site and will be visiting the site next week with one of our senior building inspectors. I’m hopeful they’ll be able to attract a lot of interest.”

Alexandra Bonham, chair of the Waitemata Local Board, said no one wanted a half-finished building in the city centre.

“If they find a buyer who is willing to finish this project and do something coherent at a block level, then that would be a great outcome because sitting empty is a really bad outcome and having to dismantle something on which so much resource has already gone would also be a real shame. I really hope that someone picks it up and does something really good with it.”

The Seascape was set to be New Zealand’s tallest residential tower at 187m, and launched at the same time as the neighbouring Pacifica apartment block in 2017.

Shundi Customs declared at the time that the tower would be completed by 2021, but the project went awry and was beset by delays and legal disputes.

The New Zealand Herald reported that the developer owed an estimated $588.8m to its creditors.