외식업 폐업 49% 급증, 100만 달러 이상 모기지 대출자 13만 명 돌파

Hospitality closures up 49%, more than 130,000 people have mortgage over $1m

외식업 폐업 49% 급증, 100만 달러 이상 모기지 대출자 13만 명 돌파

최근 몇 년간 100만 달러 이상의 고액 주택담보대출(모기지)을 보유한 뉴질랜드인의 수가 급격히 불어난 것으로 나타났다.

신용평가사 센트릭스(Centrix)가 발표한 최신 데이터에 따르면, 100만 뉴질랜드 달러(NZD)를 초과하는 주택담보대출을 보유한 대출자 수가 전년 동기 대비 15% 증가했다.

현재 이 분류에 속하는 주택 소유자는 13만 4,000명에 달한다. 다만, 한 채의 주택을 공동 명의로 함께 소유한 공동 대출자의 경우 중복 집계되었을 수 있다. 지난 2019년 말까지만 해도 100만 달러 이상의 모기지를 가진 사람은 5만 1,000명 미만에 불과했다.

연 5.62%의 이자율을 적용할 경우, 100만 달러의 모기지를 30년 만기로 상환하는 데 드는 비용은 매월 5,754달러에 이른다.

여기에 더해 200만 달러 이상의 초고액 모기지를 짊어진 대출자도 1만 8,000명에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 2017년 약 5,000명, 2019년 6,000명, 2022년 1만 3,000명에서 지속적으로 증가한 수치다. 동일한 조건에서 200만 달러의 모기지를 조달할 경우 매월 원리금 상환액은 1만 1,500달러에 달한다.

센트릭스의 모니카 레이시(Monika Lacey) 최고운영책임자(COO)는 “지난 수년간 상당한 수준의 성장이 있었다”고 분석했다. 이에 앞서 웨스트팩(Westpac) 은행 역시 RNZ 방송을 통해 신규 주택담보대출 6건 중 1건은 100만 달러를 초과하는 고액 대출이라고 밝힌 바 있다.

레이시 COO는 “100만 달러 이상 모기지 보유자는 2017년 3만 7,000명에서 2022년 10만 명으로 늘어났다”며, “이는 코로나19 시기의 저금리 기조에 이어 지난해 말 다시 나타난 급격한 성장기에 사람들이 상황적 이점을 적극 활용했음을 시사한다”고 설명했다.

경제 분석 기관 인포메트릭스(Infometrics)의 가렛 키어넌(Gareth Kiernan) 수석 경제학자는 해당 가격대의 주택 판매량과 100만 및 200만 달러 선의 모기지 건수 사이에 상관관계가 존재한다고 분석했다.

키어넌 수석은 “주택 매매 계약이 무조건부(Unconditional)로 전환된 후 잔금 결제 및 대출 실행까지 걸리는 시차를 감안하더라도, 판매량 변화가 실제 모기지 잔액 변화로 이어지기까지의 시차가 예상보다 길어 보인다”고 말했다.

그는 이어 “모기지 총량의 성장이 주택 판매량의 변동만큼 증폭되지 않는 것은 자연스러운 현상이다. 200만 달러 이상의 주택을 사는 모든 이가 200만 달러 이상의 대출을 받는 것은 아니기 때문”이라며, “흥미로운 점은 주택 판매량이 감소하더라도 상위 가격대의 모기지 건수는 줄어들지 않는다는 사실이다. 일단 220만 달러의 모기지를 안게 되면, 대출 잔액이 200만 달러 미만으로 떨어질 때까지 수많은 원리금 상환과 이자 지출을 감당해야 하기 때문일 것”이라고 덧붙였다.

또한 그는 최근 몇 년간 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 주택담보대출 규제가 높은 자기자본(디포짓)을 요구하는 주택담보대출비율(LTV) 중심에서 총부채원리금상환비율(DTI) 중심으로 이동한 점도 영향을 미쳤을 수 있다고 짚었다.

“중앙은행은 자기자본 비율이 낮은 구매자들의 비중이 증가하는 현 상황을 용인하는 것으로 보인다. 이는 현재 주택 가격이 장기적으로 지속 가능한 추정치 범위 내에 있어 급격한 가격 폭락이나 대출자가 깡통주택(마이너스 자산) 상태에 빠질 위험이 상대적으로 낮다고 판단했기 때문이다. 또한 DTI 비율이 적절히 평가되었다면 대출자들이 예상되는 금리 인상을 버텨낼 수 있을 것이라는 계산이 깔려 있다.”

한편, 센트릭스의 레이시 COO는 이번 데이터만으로는 해당 대출들이 단일 주택 구입용인지, 혹은 다양한 자산 조달용인지까지 구체적으로 분류하기는 어렵다고 덧붙였다.

심플리시티(Simplicity)의 샤무빌 이쿱(Shamubeel Eaqub) 수석 경제학자는 대출 규모가 커진 원인으로 대출자들의 지리적 분포를 꼽았다. 그는 대부분의 대출 활동이 퀸스타운(Queenstown)이나 오클랜드(Auckland)와 같이 주택 가격이 비싼 시장을 중심으로 일어났다고 설명했다. 아울러 대출자가 해당 부채를 감당할 수 있는 소득과 자산을 보유하고 있다면 이를 반드시 우려할 만한 사안으로 볼 필요는 없다고 제언했다.

첫 주택 구매자(First-home buyers)의 경우, 평균 대출 규모가 올해 초 기록한 56만 달러에 비해 소폭 감소한 것으로 나타났다.

센트릭스 데이터에 따르면 가계 연체율은 하락세를 보이고 있다. 지난 4월 기준 대출 상환을 연체 중인 인구 비율은 11.25%로, 전월의 11.72%보다 감소했다.

전체 연체자 수는 44만 3,000명으로 줄어들어 전년 동기 대비 9.5% 감소했으며, 레이시 COO는 이를 경제 여건 개선에 따른 결과로 분석했다. 다만 일부 지역의 경우, 제한적인 고용 기회와 과거 심각한 기상 이변(재해) 피해로부터의 복구가 지연되면서 가계 연체가 지속되고 있다고 짚었다.

주거용 주택담보대출 연체율 역시 전월 1.39%에서 1.29%로 개선되었다. 기한을 넘긴 주택대출 계좌 수는 2만 1,100건으로, 전년 동기 대비 13% 개선된 수치를 기록했다.

레이시 COO는 “데이터는 분명히 개선 추세를 보여주고 있으며, 소비자 연체율이 지속적으로 낮아지고 있다는 점은 매우 고무적”이라며, “금융 한계(Hardship) 신청도 감소하고 있어 전반적으로 소비자들이 더 잘 버텨내고 있으며, 이는 곧 실물 경제에도 긍정적인 영향을 미치기 시작할 것”이라고 전망했다.

현재 대출 및 대금 지급이 연체 단계에 있는 키위(뉴질랜드인)는 총 44만 3,000명이지만, 여기에는 단순히 공과금을 조금 늦게 납부한 이들까지 포함되어 있다. 실제로 우려되는 대목은 대금 지급이 90일 이상 연체된 9만 6,000명(전체 인구의 2%)이다.

레이시 COO는 “다행히 신용 제공기관(금융사)들은 이들을 도울 준비가 잘 되어 있다”며, “가장 중요한 메시지는 어려운 상황을 헤쳐 나갈 수 있도록 조기에 금융사 연락해 상담을 시작하라는 것”이라고 강조했다.

반면, 소상공인과 자영업자들이 직면한 압박은 가중되고 있는 것으로 센트릭스 조사 결과 나타났다. 특히 본인의 주택을 담보로 사업 자금을 조달한 경우의 타격이 컸다.

30일 이상 연체된 대출로 측정되는 ‘모기지 스트레스’는 일반 급여 생활자보다 1인 자영업자(Sole proprietors) 그룹에서 훨씬 높게 나타났다. 특히 다수의 사업장을 운영하는 자영업자의 경우 압박이 더욱 심화되어, 이들의 모기지 스트레스 수준은 일반 대출자의 두 배를 웃돌았다.

레이시 COO는 “뉴질랜드 경제는 소규모 자영업을 기반으로 체질이 구성되어 있으며, 많은 사업주들이 사업 자금을 마련하기 위해 주택 자산을 레버리지(담보 대출)로 활용한다”고 설명했다. 이어서 “이들은 일반 대출자보다 모기지 규모가 클 뿐만 아니라, 최근 연체율도 미세하지만 조금 더 높아졌다. 이는 현재의 경제 상황을 반영하는 것으로, 소비자들이 지갑을 닫으면서 사업주들이 더 큰 압박을 받고 있음을 보여준다”고 말했다.

지역별로는 와이로아(Wairoa)가 17.35%로 가장 높은 연체율을 기록했으며, 카웨라우(Kawerau) 16.99%, 오포티키(Ōpōtiki) 15.94%, 사우스 와이카토(South Waikato)가 15.62%로 그 뒤를 이었다.

개인 신용대출 연체율은 4월 기준 9.2%로 개선되며 전년 동기 대비 8% 하락해 상환 압박이 점진적으로 완화되고 있음을 보여주었다. 선구매 후결제(BNPL) 연체율 역시 전년 대비 5% 감소한 8.3%를 기록했다.

기업들의 신용 채무 불이행(Default)은 감소 추세를 보였으나, 회사 청산(법정관리 및 폐업) 건수는 전년 동기 대비 17% 증가하며 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 특히 외식업(Hospitality) 분야의 기업 청산 건수는 무려 49% 급증했으며, 소매업(Retail) 역시 37% 증가해 내수 침체의 직격탄을 맞은 것으로 분석됐다.

센트릭스는 이에 대해 “활동 중인 기업들의 대금 상환 행태는 개선되고 있는 반면, 과거 경제적 압박의 누적 여파로 인해 한계 기업들의 폐업 추세는 시차를 두고 지속되는 격차(Divergence) 현상이 나타나고 있다”고 설명했다.

반면 농업(Agriculture) 부문은 채무 불이행 건수가 전년 대비 약 3분의 1 수준으로 급감하고 청산 건수도 안정세를 유지하며 가장 양호한 실적을 기록했다. 건설업(Construction)과 운송업(Transport)의 청산 건수는 각각 7%, 8% 소폭 상승했다.

레이시 COO는 “기업들이 여전히 힘든 시기를 보내고 있는 것은 사실이지만, 신용 채무 불이행과 같은 최근 지표들은 분명히 개선 흐름을 보이고 있다”며, “반면 청산 건수가 여전히 높게 나타나는 것은 대표적인 후행 지표(Lag indicator)이기 때문이다. 현재의 기업 청산은 이미 상당 기간 전에 악화되었던 재무 상태가 이제야 표면화되어 흘러나오는 과정”이라고 진단했다.

Hospitality closures up 49%, more than 130,000 people have mortgage over $1m

The number of people with a seven-figure mortgage has ballooned over recent years.

Credit bureau Centrix has released its latest update, that shows the number of people with a mortgage larger than $1 million has increased 15 percent year-on-year.

There are now 134,000 homeowners in that category. Joint borrowers who own a house together could be counted twice.

At the end of 2019, fewer than 51,000 people had a mortgage over $1m.

At an interest rate of 5.62 percent, a $1m mortgage would cost $5754 a month to service over 30 years.

Another 18,000 people are responsible for mortgages above $2m. That was up from about 5000 in 2017, 6000 in 2019 and 13,000 in 2022.

A $2m mortgage on the same terms would be $11,500 a month.

“There’s been significant growth over the years,” Centrix chief operating officer Monika Lacey said.

It follows Westpac earlier telling RNZ that one in six of its new mortgages were for more than $1m.

“That was 37,000 individuals [with a $1m mortgage] in 2017 and 100,000 in 2022,” Lacey said.

“I think what that indicates is that those points in time where we’ve had a sudden growth period potentially were where we’ve had lower interest rates over Covid and then again towards the end of last year … people are taking advantage of those situations.”

Infometrics chief forecaster Gareth Kiernan said there also seemed to be a correlation between the number of house sales in those price brackets and mortgages at the $1m and $2m level.

“The lag from changes in sales to changes in the mortgage stock seems longer than I might have envisaged, even allowing for the gap between the sale going unconditional and settlement or mortgage drawdown occurring.

“Growth in the stock of mortgages is not as amplified as changes in the number of house sales. That makes sense, given that not everybody buying a $2m-plus house will also have a $2m-plus mortgage. It’s also interesting that when sales numbers fall, the number of mortgages in the upper price bands doesn’t. But I suppose once you’ve got the $2.2m mortgage, it’s a lot of payments and interest until it goes below $2m.”

He said there might have been an element in recent years of Reserve Bank mortgage regulations moving more towards debt-to-income ratios rather than loan-to-value ratios, which require higher deposits.

“The Reserve Bank seems to be comfortable with the increasing proportion of buyers with low deposits, which probably reflects their view that house prices are within their range of long-run sustainable estimates, so the risk of a sharp price fall and borrowers being left in a negative equity position is relatively low; and that if debt-to-income ratios have been properly assessed, then borrowers should be able to withstand expected interest rate increases.”

Lacey said Centrix data could not break down whether those loans were for a single house or were financing a range of things.

Simplicity chief economist Shamubeel Eaqub said the increase in loan size could also be due to the geographic distribution of borrowers. He said most activity had occurred in more expensive markets such as Queenstown and Auckland.

He said it was not necessarily a concern provided the borrowers had the income and wealth to support the debt.

For first-home buyers, the average loan size was down slightly from the $560,000 of earlier in the year.

Centrix data showed household arrears were trending down, with 11.25 percent of people behind on their payments in April, down from 11.72 percent a month earlier.

The total number in arrears has dropped to 443,000 and is now 9.5 percent lower year-on-year, which Lacey said was supported by improving economic conditions.

In some areas households continued to be in arrears due to limited employment opportunities in their region and the fact they were still recovering after being hit by severe weather events, she said.

Residential mortgage arrears improved, dropping to 1.29 percent from 1.39 percent the previous month. There are 21,100 home loan accounts past due, a 13 percent year-on-year improvement.

“The data is definitely showing an improving trend, consumer arrears continue to improve, which is really pleasing to see… Hardships are declining as well, overall consumers are faring better and that’ll start to flow into the economy as well.”

There were 443,000 Kiwis who were in any stage of arrears, but that included people who may have just paid a bill a bit late, she said.

The 96,000 New Zealanders or 2 percent of the population who were more than 90 days overdue in paying was more concerning, she said.

“But the good news is the credit providers are really well set up to help those individuals, so the big message there is really make sure that you contact your credit providers, talk to people early, because they are there to help you try and navigate through those difficult situations.”

The Centrix data showed small-business owners were facing higher pressure, particularly where they had borrowed against their homes.

Mortgage stress, measured as loans that were more than 30 days overdue, was much higher among sole proprietors than non-business owners.

Centrix said that pressure intensified for those operating multiple businesses, with mortgage stress levels more than double that of non-business borrowers.

“New Zealand is made up of small businesses and a lot of those business owners will be leveraging their property equity to fund their business,” Lacey said.

“Those business owners have higher mortgages than non-business owners but they also have more recently higher levels of arrears, not hugely, but just ever so slightly. So it’s just a reflection of the economic times, business owners have got a bit more pressure. Consumers aren’t spending as much at the moment.”

The areas with the highest level of arrears were Wairoa, at 17.35 percent, Kawerau at 16.99 percent, Ōpōtiki at 15.94 percent and South Waikato at 15.62 percent.

Personal loan arrears improved to 9.2 percent in April, down 8 percent year-on-year, indicating a gradual easing in repayment pressure. Buy now pay later arrears dropped 5 percent year-on-year to 8.3 percent.

Business credit defaults trended down but company liquidations are still elevated, up 17 percent year-on-year. Hospitality business liquidations were up 49 percent. Retail was up 37 percent.

“This divergence highlights improving repayment behaviour among active companies, even as business closures continue to reflect the lagged impact of economic pressure,” Centrix said.

Agriculture was the top performer, with defaults down about a third year-on-year and liquidations stable. Liquidations lifted 7 percent for construction and 8 percent for transport.

“Businesses are still having a little bit of a tough time, but definitely the more recent indicators, such as credit defaults, are showing an improving trend, whereas the liquidations are still relatively high, but that is a real lag indicator… liquidations indicate financial positions of some time ago and they’re just starting to flow through now,” Lacey said.