Tony Alexander: Why the banks won’t pass on the full cash rate cut to homeowners
토니 알렉산더: 은행들이 모기지 대출 금리를 기준금리(OCR) 인하만큼 내리지 않는 이유
‘정치권은 압박을 가하고 있지만, 고정 모기지 금리는 크게 떨어지기 어려울 전망이다.’
지난주 정치권은 은행들이 중앙은행(RBNZ)이 단행한 최신 기준금리(OCR) 인하를 고객들에게 그대로 반영하라고 촉구했다.
가계와 기업의 변동 금리 대출에 대해서라면 충분히 이해할 만하다. 실제로 변동 금리는 이미 반영됐다. 하지만 고정 모기지 금리는 상황이 다르다.
간단히 말해, 은행이 1년짜리 고정 금리 대출을 제공할 경우, 은행 역시 1년짜리 고정 금리로 자금을 조달한다. 만약 그렇지 않으면, 금리 변동에 따른 예상치 못한 위험을 감수하게 된다. 예를 들어 은행이 2년짜리 고정 금리 모기지를 변동 금리로 조달한다면, 통화정책 변화로 인해 자금 조달 비용이 대출 수익보다 높아질 수 있다.
고정 금리 대출은 현재 중앙은행의 기준금리를 크게 반영하지 않는다. 대신 1년, 2년, 5년 등 고정 기간 동안 금융시장이 예상하는 평균 금리를 반영한다.
현재 시장에서는 뉴질랜드 경제 성장의 긍정적 신호와 조기 인플레이션 우려가 함께 존재하는 가운데, 추가 금리 인하는 가능성이 낮다고 보고 있다. 2년 뒤 기준금리가 오를 가능성이 높다고 보는 시장 전망은, 2년 고정 금리 대출이 2.7% 수준인 반면, 변동 금리는 2.5% 수준에 머무는 이유를 설명해 준다.
5년 고정 금리 대출을 위해 은행이 도매 시장에서 자금을 조달하는 비용은 약 3.25% 수준이다. 중요한 점은, 2026년과 2027년 경제 성장에 따른 통화정책 긴축 가능성에 대한 시장 기대가 이미 수개월 동안 형성돼 왔다는 것이다.
이 때문에 은행이 직면한 2년 고정 금리 조달 비용은 10월 8일부터 기준금리가 0.75%포인트 인하됐음에도 불구하고 오히려 0.15%포인트 상승했으며, 5년 금리도 비슷한 수준으로 올랐다.
따라서 은행이 이번 기준금리 인하를 고정 금리에 반영하지 않는다고 비판하고 싶다면, 잠시 말을 아끼는 것이 좋다. 고정 금리에 대한 중앙은행의 영향력은 제한적이며 장기적으로 더욱 줄어든다.
그럼에도 불구하고, 지난주 0.25% 기준금리 인하 이후 고정 모기지 금리는 변동이 없지만, 올해 금리 인하가 주택시장에 영향을 미쳤는지 여부는 확인할 수 있다.
최근의 월간 부동산 중개인 설문조사 결과에 따르면, 한 달 전 20%였던 구매자들의 ‘놓치면 안 된다(FOMO)’ 심리 비율은 26%로 상승했다. 또한, 주택 가격이 상승하는 것으로 보인다는 중개인 비율은 7%에서 21%로 올랐다.
그러나 주택시장이 갑자기 활기를 띠고 있다는 신호는 없다. 투자자들의 매수 움직임을 관측한 중개인은 순 2%에 불과하며, 오히려 순 26%는 투자자들의 매도 움직임이 늘었다고 응답했다. 또한, 지난달 26%였던 구매자 우위 시장(buyer’s market) 인식은 이번 달 27%로 여전히 높은 수준이다.
금리 인하는 주택시장에 영향을 미치고 있다. 하지만 일자리 불안, 투자자들의 추가 세제 변화 우려, 풍부한 신규 주택 공급 등으로 인해 이번 사이클에서 주택 가격 상승 폭은 과거에 비해 제한적일 전망이다.
Tony Alexander: Why the banks won’t pass on the full cash rate cut to homeowners
‘Politicians are piling on the pressure, but fixed mortgage rates are unlikely to fall.’
Politicians this past week have been calling on the banks to pass the latest cash rate cut by the Reserve Bank on in full to their customers. If we are talking about floating interest rates for households and businesses, then fair enough. They have. But not for fixed mortgage rates.
In very simple terms if a bank lends to you at a fixed rate for one year, they match that by borrowing at a fixed rate also for one year. To do otherwise means running a high risk of getting hit by a surprise change in interest rates. For instance, if a bank funds a two-year, fixed-rate mortgage by borrowing at floating rates, then it could end up paying more for the funds than it receives as a result of any monetary policy surprises.
The thing about fixed borrowing interest rates is that they do not much reflect where the Reserve Bank’s Official Cash Rate is now, but where the financial markets expect it will be on average over fixed periods of one, two, or five years.
At the moment, the view in the markets is that further cuts in the cash rate are highly unlikely, given encouraging signs of growth in New Zealand’s economy and growing concerns about an early appearance of inflation this time around.
The markets see a good chance of the cash rate going up in two years, and that helps explain why the cost of borrowing at a fixed rate for two years is near 2.7% for banks, while the cost of borrowing on a floating rate is near 2.5%.
The cost of borrowing in the wholesale markets to lend at a five-year fixed rate is about 3.25%.
But an important point to note is this: market expectations of a tightening in monetary policy as a result of good economic growth in 2026 and 2027 have been building up for many months.
That is why the two-year borrowing rate banks face has actually gone up by 0.15% and the five-year rate by about the same amount despite the cash rate dropping 0.75 percentage points since October 8.
So, if you want to have a dig at the banks for not passing on the latest cash rate cut into the fixed rates they charge, best hold your tongue. The Reserve Bank’s influence on fixed rates is slight at best and diminishes over the long-term.
Nonetheless, despite the absence of any cuts in fixed mortgage rates since last week’s 0.25% cash rate cut, can we see evidence that this year’s rate cuts have had an impact on the residential real estate market? Yes, according to the latest results of my monthly survey of real estate agents.
A month ago, 20% of agents said that buyers were displaying some FOMO (fear of missing out). That reading now sits at 26%. The net proportion saying that house prices appear to be rising in their area has climbed from 7% to 21%.
However, there is no sign that the housing market is suddenly taking off. Only a net 2% of agents say that they are seeing more investors looking to buy, and, in fact, a net 26% say they are seeing more investors looking to sell. Also, a net 27% from 26% a month ago said we were still in a buyer’s market.
Interest rate falls are having an impact on the housing market. But with people worried about their jobs, investors worried about more tax rule changes, and a plentiful supply of new dwellings hitting the market, scope for price growth this cycle will be more limited than what we have seen for quite some time.
– Tony Alexander is an independent economics commentator. Additional commentary from him can be found at www.tonyalexander.nz
